Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/3985 K.2017/12377

Taraflar arasında görülen kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı; dava konusu yerin 21/08/2013 tarih ve 17 karar numaralı protokol uyarınca davalı şirkete, aylık 467,00 -TL kira bedeli ile 10 yıl süreli olarak kiralandığını, davalı şirketin ödemekte olduğu kira bedeli emsallerinin çok altında olduğundan, davacı idare tarafından davalı kiracıya 18/09/2014 tarih ve 309 sayılı ihtarname ile kira bedeli arttırımı hakkında ihtar gönderildiğini, yapılan araştırmalar neticesinde bildirilen fiyatların ortalaması alınmak suretiyle yeni kira bedelinin belirlendiğini ancak davalı şirket tarafından kira bedelinde arttırım yapılmadığını,

günümüz ekonomik koşullarında ortaya çıkan gelişmeler nedeniyle kira bedelinin attırılmasının bir zorunluluk olarak ortaya çıktığını, emsal rayiç kira bedelleri ile karşılaştırıldığında da bu artışın normal bir miktar artış olduğunun görüleceğini beyan etmiş, toptan eşya ve geçim endeksleri ve ekonomik esaslar göz önünde tutularak kiralanan taşınmazın aylık kira bedelinin 7.272,68-TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı ise; taraflar arasında 12.06.2003 tarihinde imzalanan sözleşmenin 10 yıllık süresinin dolmasıyla yeni dönem için tekrar 28.08.2013 tarihinde 10 yıllık sözleşme yapıldığını, 6098 Sayılı Kanunun 344/3 Maddesi gereğince " 5 yıl ve daha uzun süreli kira

sözleşmeleri hakkında dava açılabilmesi için öncelikle sözleşmenin imzalanmasından itibarin en az 5 yılın geçmiş olması ve davanın sözleşmenin 6. Yılı içerisinde açılması " gerektiğini, TBK'nun 344. Maddesinin 01/07/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmayacağını, bu halde kira sözleşmelerinde sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olduğunu, bu halde 2020 senesinden önce dava açılamayacağını, müvekkil tarafından mecura 2003 senesi değerleri ile 577.585.093.532 TL yatırım yapıldığını ve kira bedelinin bu usulle belirlendiğini, bu şekilde bir anlaşma olduğundan davacının rayiç kira bedelinin dikkate alınmasını istemesinin sözleşmeye aykırı ve kötü niyetli davranış olduğunu beyan ederek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece; ikinci kez imzalanan 2013 tarihli protokol öncesinde davacının gerekli rayiç araştırması yapmak suretiyle değişen şartları dikkate alıp yeni kira bedeli ile sözleşme yapması gerektiği, gerek kira sözleşmesinin süresi gerekse başlangıç tarihi dikkate alındığında kira sözleşmesinin uzun süreli olduğu, sözleşmenin başlangıç tarihinden davanın açıldığı tarihe kadar kısa bir sürenin geçmiş olduğu, sözleşmeye bağlılık ilkesine göre sözleşmenin yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmasının gerektiği de göz önüne alınarak davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Taraflar arasında 11.06.2003 tarih ve 2003/11 Karar numaralı protokolün imzalandığı ve buna binaen 12.06.2003 tarihinde kira sözleşmesinin düzenlendiği, bu kira sözleşmesinin süresinin de 10 yıl olarak belirlendiği, süre sonunda yine davacı ve davalı arasında 21.08.2013 tarihli ve 17 Karar numaralı protokol imzalanmak suretiyle sözleşmenin yenilendiği ve davalının kiralananı kullanmaya devam ettiği anlaşılmaktadır.

Davacı 18.09.2014 tarihinde keşide ettiği ihtarname ile aylık 467,00-TL olan kira bedelinin 01.09.2014 tarihinden itibaren aylık 7.272,68-TL olarak ödenmesini talep etmiş dava dilekçesinde de gönderilen ihtarnameye rağmen kira bedelinin arttırılmadığını belirterek aylık kira bedelinin 7.272,68-TL olarak belirlenmesini istemiştir.

Dava niteliği itibariyle kira bedelinin tespiti davası olup davacının 16.10.2015 tarihinde açtığı dava ile 01.09.2014 tarihinden itibaren kira bedelinin geçmişe dönük olarak tespitini istemesi mümkün değildir.

O halde Mahkemece yapılacak iş; yeni kira döneminde kira bedelinin tespitini isteyip istemediği hususunun davacı taraftan sorularak, istenmesi halinde öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak,

dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira bedeline etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, mahkemece bu kira bedeli dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete, özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira bedeline hükmedilmesi gerekirken,

davanın kira bedelinin uyarlanması olarak nitelendirilerek yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bozulması gerekmiştir.