Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/4040 K.2018/10820

Taraflar arasındaki kira bedelinin tepiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı; halen aylık brüt 4.776,00TL olan kira bedelinin 01.06.2015 tarihinden itibaren aylık brüt 12.000,00TL olarak tespitini istemiştir.Davalı, ödenen kira bedelinin rayice uygun olduğunu bildirerek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.Mahkemece davanın kısmen kabulü ile 01.06.2015 tarihinden itibaren kira bedelinin aylık brüt 6.500TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.Taraflar arasında imzalanan 01.06.2001 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi hususunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Sözleşme ile aylık kira bedeli 600.TL olarak belirlenmiştir. Mahkemece, kira bedelinin tespiti için taşınmaz mahallinde keşif yapılmış; inşaat mühendisi ile emlakçı bilirkişisinden oluşan bilirkişi kurulunun raporunda; resen araştırma yapılmadan taraflarca dosyaya sunulan emsallerin ortalamasının esas alınarak birim değerinin belirlendiği ve buna göre de dava konusu taşınmazın kira bedelinin tespit edildiği görülmektedir.

Bu durumda bilirkişi raporunun hükme esas alınamayacağı açıktır. Bu durumda mahkemece yapılacak iş.

18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, kiralananın niteliklerine göre üç kişilik (inşaat-mimar, mülk bilirkişileri) bilirkişiler kurulu oluşturularak bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, res'en de emsal araştırılmalı, bilirkişilerce gerekli ölçüm ve inceleme yapılıp böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak,

dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi (boş olarak) halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.

Bunun için, dava konusu yerin serbest koşullarda yeniden boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası bilirkişilerce usulünce saptanmalı, bilirkişi raporu mahkemece somut gerekçeler ışığında res’en değerlendirilmeli, buna göre hak ve nesafete uygun kira parası hakim tarafından saptanmalıdır.

Bilirkişilerce bu belirleme yapılırken benzer yerlerin kira sözleşmeleri incelenmeli (re'sen emsal araştırması yapmak ya da taraflardan emsal göstermeleri istenmek suretiyle) dava konusu yerle ayrı ayrı karşılaştırılarak kira parasına etki eden hususlar üzerinde durulmalı, özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun olarak ve en son ödenen aylık kira bedeline endekse (ÜFE) göre artış yapılarak belirlenen kiradan daha düşük olmayacak şekilde makul bir kira parasına hükmedilmelidir.

Mahkemece bu hususlar yerine getirilmeden yetersiz bilirkişi raporuna itibar edilerek yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.