Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/4139 K.2018/9876

Taraflar arasındaki kira bedelinin uyarlanması-indirilmesi davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içerisinde davacı ve davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, davalının 06.03.2008 tarihinde maliki olduğu taşınmazda 01.03.2007 başlangıç- 01.03.2010 bitiş tarihli sözleşme ile kiracı olduğunu, kira bedelinin yıllık 11.000 USD olarak kararlaştırıldığını, sözleşmenin 5. maddesinde kiralananın 70 m2 asma katlı dükkan olduğu belirtildiği halde 2014 yılında yapılan araştırmada kiralananın toplam alanının 54 m2 olduğunu öğrendiğini, davalının kiralananın ayıplı olmasından sorumlu olduğunu,

21.11.2014 tarihli ihtar ve 19.02.2015 tarihli ihtar ile mağduriyetinin giderilmesi hususunu davalıya bildirdiğini ancak davalının ihtarlara cevap vermediğini belirterek sözleşme kurulurken yanıltıldığından 2015 yılı Eylül ayı ve sonraki dönemlerde yıllık kira bedelinin bilirkişi tarafından tespiti ile yıllık kira bedelinde indirim yapılmasını;

ayrıca asma kata çıkılan merdivenin dik ve dar oluşu, asma katın sağlam olmaması sebebiyle sözleşmenin başlangıcından bu yana asma katın kullanılamadığını belirterek yıllık kira bedelinde makul bir indirime gidilmesini, geçmiş dönem kira bedellerinin ihtar tarihinden önceki ve sonraki dönemlere ilişkin ayrı ayrı hesaplanmasını ve bu bedelin yasal faizi ile birlikte mahsubunu; bununla birlikte dolar kurundaki aşırı artış nedeniyle sözleşmedeki edimler arası denge bozulduğundan yıllık kira bedelinin 20.000.-TL 'ye uyarlanmasını ve davanın kabulüne karar verilmesini istemiştir.

Davalı cevap dilekçesi sunmamış, yargılama sırasında; davacının kiralananı görerek mevcut hali ile kiraladığını savunarak davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile yıllık kira bedelinin 05.03.2016 tarihinden itibaren 22.000.-TL (7.600 USD) olarak uyarlanmasına karar verilmiş, hüküm davacı ve davalı tarafından temyiz edilmiştir. 1-) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre davacının temyiz itirazları yerinde değildir. 2-) Davalının temyiz itirazlarının incelenmesine gelince;

Hukukumuzda sözleşmeye bağlılık ve sözleşme serbestliği ilkeleri kabul edilmiştir. Bu ilkelere göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır.

Eş söyleyişle, sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlaşmış, edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeni ile değişmiş olsa bile, borçlu sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir.Sözleşme yapıldığında karşılıklı edimler arasında mevcut olan denge sonradan şartların olağanüstü değişmesiyle büyük ölçüde tarafların biri aleyhine katlanılamayacak derecede bozulabilir, işte bu durumda sözleşmeye bağlılık ve sözleşme adaleti ilkeleri arasında bir çelişki hasıl olur ve artık bu ilkeye sıkı sıkıya bağlı kalmak adalet, hakkaniyet ve objektif hüsnüniyet (MK.md.4,2) kaidelerine aykırı bir durum yaratır hale gelir.

Tarafların iradelerini etkileyip sözleşmeyi yapmalarına neden olan şartlar daha sonra önemli surette, çarpıcı, adaletsizliğe yol açan olayların gerçekleşmesi ile değişmişse, taraflar artık o akitle bağlı tutulmazlar.

Değişen bu koşullar karşısında MK.'nun 2. maddesinden yararlanılarak sözleşmenin yeniden düzenlenmesi imkanı hasıl olur.Sözleşmenin edimleri arasındaki dengeyi bozan olağanüstü hallere harp, ülkeyi sarsan ekonomik krizler, enflasyon grafiğindeki aşırı yükselmeler, şok devalüasyon, para değerinin önemli ölçüde düşmesi gibi, sözleşmeye bağlılığın beklenemeyeceği durumlar örnek olarak gösterilebilir.Karşılıklı sözleşmelerde edimler arasındaki dengenin olağanüstü değişmeler yüzünden alt üst olması,

borcun ifasını güçlendirmesi durumunda "işlem temelinin çökmesi" gündeme gelir, işte bu bağlamda hakim, somut olayın verilerine göre alacaklı yararına borçlunun edimini yükseltmeye veya borçlu yararına onun tamamen veya kısmen edim yükümlülüğünden kurtulmasına karar verilebilir ve müdahale ederek sözleşmeyi değişen koşullara uyarlar.Her talep vukuunda sözleşmeyi değişen hal ve şartlara uydurmak mümkün değildir.

Aksi halde özel hukuk sistemimizde geçerli olan "irade özgürlüğü" "sözleşme serbestisi" ve "sözleşmeye bağlılık" ilkelerinden sapma tehlikesi ortaya çıkar. Sözleşmeye müdahale müessesi istisnai tali (ikinci derecede) yardımcı niteliktedir.Sözleşme kurulduktan sonra ifası sırasında ortaya çıkan olaylar olağanüstü ve objektif nitelikte olmalıdır.

Yine değişen hal ve şartlar nedeni ile tarafların yüklendikleri edimler arasındaki denge aşırı ölçüde ve açık biçimde bozulmuş olması şarttır. Uyarlama isteyen davacı fevkalade hal ve şartların çıkmasına kendi kusuru ile sebebiyet vermemelidir.

Değişen hal ve şartlar taraflar bakımından önceden öngörülebilir, beklenebilir, olağan ve hesaba katılabilen nitelikte olmamalı veya olaylar, öngörülebilir olmakla beraber bunların sözleşmeye etkileri kapsam ve biçim bakımından bu derece tahmin edilmemelidir.

Davacı kiracı ile dava dışı ... arasında imzalanan 01.03.2007 başlangıç- 01.03.2010 bitiş tarihli, yıllık 11.000 .-USD bedelli kira sözleşmesinin varlığı hususunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin 3. maddesinde " Yıllık kira parası dolar olarak belirlendiğinden artış yapılmayacaktır." ve 5. maddesinde" kiralanan yerin 70 m2 asma katlı dükkan olduğu, tabanı granit ile kaplı, boyalı, asma kat korkulukları krom nikelajlı, WCli, otoparklı sağlam olarak kiracıya teslim edilmiştir. " düzenlemeleri mevcuttur.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 301. maddesi (mülga 818 Sayılı Borçlar Kanununun 249/1 maddesi) hükmü gereği kiraya veren kiralananı kararlaştırılan tarihte sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kira, sürekli bir akit olduğundan hem sözleşmenin kurulmasından önce var olan, hem de akdin devamı süresince kiracının bir kusuru olmaksızın ortaya çıkan ayıplar kiralayanın tekeffülü altındadır.

Diğer bir anlatımla kiraya veren sözleşme süresince kiralananın kullanmaya elverişli halde bulunması için gerekli önlemleri almak durumundadır. TBK'nun 304. maddesinde kiralananın önemli ayıplarla teslimi halinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.

TBK.nun 305.maddesine göre kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir. Uyuşmazlık davacı kiracının sözleşmenin yapılması esnasında bildiği ya da bilebilecek durumda olduğu ayıplardan davalının sorumlu olup olmadığı noktasında toplanmaktadır. Somut olayda.

Davacı kiralananın yüzölçümünün sözleşmede belirtilenden daha küçük olduğunu bildirmiş ise de kira bedelinin belirlenmesinde tek ölçüt yüzölçüm değildir. Kiralananın kullanım amacı ve konumu da kira bedelinin belirlenmesinde etkili ölçütlerdir. Kaldı ki kiracı tacir olup basiretli bir şekilde davranması beklenmelidir. Davacının 01.03.2007 tarihinde dava konusu taşınmazı mevcut hali ile görerek kiraladığı, taraflar arasında tartışmasız, dosyadaki delillerle de sabittir.

Davacı yaklaşık 8 yıl önce bilgi sahibi olduğu konularda davalı aleyhine kanunda sayılan yasal yollara başvurmadan kiralananda oturmaya devam etmiştir. O halde; sözleşmenin yapıldığı anda mevcut olan ve davacının akdi yaparken vakıf olduğu yönleriyle kira ilişkisine devam etmeye razı olduğunun ve belirtilen hususlarla ilgili kiraya verenin sorumlu olmayacağının kabulü gerekir.

Öte yandan, dolardaki artış nedeniyle kira bedelinin indirilmesi talep edilen dönemde yukarıda anlatıldığı gibi ekonomik koşullarda olağanüstü değişmeler olmaması, işlem temelinin çökmesi ile ilgili bir delil sunulmaması, yine kiralananın bulunduğu semte özgü ekonomik koşullarda olağandışı bir değişiklik yaşanmaması karşısında uyarlama koşullarının gerçekleşmediği anlaşıldığından bu nedenle de kira bedelinden indirim istenemeyeceği göz önünde bulundurularak Mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olduğundan hükmün bozulması gerekmiştir.