Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/4329 K.2019/953

Taraflar arasındaki alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, davalılar ile 2005 yılı Nisan ayında sözlü kira sözleşmesi yapıldığını, oturulamayacak vaziyette teslim aldığı taşınmazda tamirat ve tadilat yaptığını, davadan önce... Sulh Hukuk Mahkemesinin 2006/379 esas sayılı dosyasında yapılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu kiralananda 9389,16 TL zorunlu masraf yaptığının belirlendiğini, bunun dışında ayrıca 4.994,34 TL daha zorunlu masraf yapıldığını,...

Sulh Hukuk Mahkemesinin anılan dosyasının yargılaması sonucunda tahliye kararı verildiğini, davalıların 53 aylık kira bedeli olarak 6.000 TL ödenmesini ihtar ettiklerini ancak kiralananda yapılan masraflar karşılığında taşınmazı kullanmasına davalıların muvafakat etmesi nedeniyle kira bedeli istenemeyeceğini aksi halde 2005 yılından itibaren tahliye tarihine kadar olan kira bedellerinin tespit edilerek yapılan zorunlu masraflardan mahsup edilmesini istediklerini belirterek zorunlu masrafların kira bedelinden mahsubu ile fazlaya ilişkin haklarını saklı tutmak kaydıyla bakiye 3.000 TL masrafın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle

birlikte davalılardan tahsilini istemiş, ıslah dilekçesi ile, 9.389,16 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek faizi ile tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalılar, taraflar arasında yapılan sözlü anlaşmaya göre davacıya bir takım tadilatların yapılması için izin verildiğini, kira bedelinin ilk yıl için 60 TL olarak belirlendiğini, sonraki yıllarda günün şartlarına göre yeniden değerlendirileciğinin kararlaştırıldığını, evin boyasız verildiğini ancak boya masraflarına kiracının katlanacağı, evin satılması halinde tadilat masraflarının kiradan mahsup edileceğinin kararlaştırıldığını, davacının başlangıçta kararlaştırılanlar dışında başka masraflar yapmak istediğini bildirdiğini ancak kabul etmediklerini beyanla davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, davacının davaya konu kiralananda yaptığı zorunlu ve faydalı olup sökülüp götürülemeyen masrafların sözleşme tarihi itibariyle toplam 8223,69 TL olduğu, davacı tarafından ödenmeyen 3914,06 TL kira bedelinin bu meblağdan mahsubu halinde davacının davalılardan talep edebileceği tadilat masrafının 4309,63 TL olduğu gerekçesiyle davanın kısmen kabulü ile 3.000-TL tazminatın 25/01/2010 tarihinden itibaren, 1.309,63-TL tazminatın 05/07/2012 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalılardan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin 5.079,53-TL yönünden davacının talebinin reddine karar verilmiş, hüküm davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1-)Yerleşik uygulama, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların vekâletsiz işgörme ve sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre davalı kiraya verenden isteme hakkı olduğu yönündedir. Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir. Bu nedenle kiracı kiralananda kalan ve kiraya veren tarafından benimsenen imalat için sebepsiz zenginleşilen oranında ve yapıldıkları tarih itibarıyla rayiç bedeller üzerinden bedelin tazminini talep edebilir. Kiraya verenin sorumluluğu zorunlu ve faydalı imalatların imal tarihindeki değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle bulunacak değer kadardır.

Taraflar arasında sözlü kira sözleşmesi bulunduğu konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Hükme esas alınan bilirkişi raporunda, davacı kiracı tarafından kiralananda yapılan imalat ve tadilatların değeri sözleşmenin başlangıç tarihine göre belirlenmiş ise de söz konusu imalatların, faydalı ve zorunlu nitelikte olup olmadığı ile sökülüp götürülmesinin mümkün olup olmadığının tespiti yapılmamış ve imalatların yıpranma payı hesap edilmemiştir. Nitekim, taraflar arasında görülen tahliye davasında alınan bilirkişi raporunda, bedeline hükmedilen bir takım imalatların sökülebilir nitelikte olduğu belirtilmiştir.

Bu durumda Mahkemece, kiracı tarafından yapılan imalatların hangisinin zorunlu ve faydalı masraflar, hangilerinin lüks masraflar olduğunun belirlenmesi, yıpranma durumları, sabit nitelikte olup olmadıkları ayrıntılı olarak konusunda uzman bilirkişi kurulundan alınacak rapor ile belirlenerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

2-)Dava konusu taşınmazın kiracıya boyasız olarak teslim edildiği ve kiralananın boyasının kiracı tarafından yaptırıldığı uyuşmazlık konusu değildir. Mahkemece, davacı kiracı tarafından yapılan boya masrafına da hükmedilmiş ise de kiralananın boyası kullanma nedeniyle eskiyecek nitelikte bir imalattır. Bu durumda, davacının kiralananı kullandığı süre ve kullanma amacı gözetildiğinde kiralananın boyanmasına ilişkin masrafın zorunlu ve faydalı imalat olarak kabul edilmeyeceği, boyanın ekonomik değerini yitirdiği gözetilerek boya masrafına yönelik talebin reddi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.