Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/4429 K.2019/3552

Taraflar arasındaki tazminat davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde taraflarca temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı. 01/01/2009 başlangıç tarihli kira sözleşmesi gereği kiracısı olan davalının, dava konusu taşınmazı sözleşme süresi dolmadan 30/04/2012 tarihinde tahliye ettiğini, tahliye sırasında da taşınmaza zarar vererek banyo ve mutfak dolaplarını söküp götürdüğünü, ....Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2012/157 D.İş sayılı dosyası ile yapılan tespit ve uyarılar sonunda davalının mutfak ve banyo dolaplarını taktırıp yenilediğini ancak küçük ve kalitesiz malzemeler taktırdığını,

kendisinin ise banyo ve mutfak dolaplarını ve sökülen kombiyi yeniden takmak zorunda kaldığını beyan ederek yapılan masraflara karşılık 5160,06 TL ile erken tahliye nedeniyle son dört ayın kira bedeli karşılığı 12.720,00 TL ve tespit dosyasıyla belirlenen masraflara ilişkin 1500,00 TL olmak üzere toplam 19.830,06 TL' nin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı; taşınmazı kiraya verenin bilgisi ve rızası dahilinde 30/04/2012 tarihinde tahliye ettiğini, davacının mesken niteliğindeki taşınmazı işyeri olarak kiraya verdiğini ancak taşınmazı kullanılmaya uygun hale getirmemesi nedeniyle kaliteli malzeme ve işçilikle 30.000,00 TL masraf yapması nedeniyle kiralananın değerinde artış sağladığını, tahliye esnasında da kiralayanı eksiksiz olarak davacıya teslim ettiğini, tespit raporunu kabul etmediğini beyan ederek haksız davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Mahkemece; Davacının davasının kısmen kabulü ile 3.180,00 TL kira alacağı, 1500,00 TL hasar bedeli ve 3.668,44 TL mutfak ve banyo dolapları ile kabinin yenilenmesi nedeniyle ortaya çıkan alacağın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiş, hüküm taraflarca temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davalının tüm, davacının sair temyiz itirazları yerinde değildir.

2- Davacının makul süre kira tazminatına ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesinde; taraflar arasında 01.01.2009 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin 3. maddesinde “Kiracı daireyi kontrat bitiminde önce boşaltmak isterse en az 1 ay önceden mal sahibine bildirmek zorundadır, aksi halde bir aylık kira bedelini mal sahibine ödeyecektir.’’ düzenlemesi yer almaktadır.

Bu düzenleme, sözleşme sonunda kira sözleşmenin feshini düzenleyen bir hüküm olup, TBK'nun 347/1. cümle maddesine karşılık bir düzenlemedir. Ancak bu şart davalı kiracıyı bağlamaz. Bu nedenle sözleşme sonunda kiracı tarafından sözleşmenin ne şekilde sona erdirileceğini düzenleyen maddenin, sözleşmenin tek taraflı olarak süresinden önce feshi halinde uygulanacak makul süre belirlemesi ile ilgisi bulunmamaktadır.

Türk Borçlar Kanunu'nun 325.maddesinin 1.fıkrasının ilk cümlesi “Kiracı, sözleşme süresine ve fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder.” şeklinde düzenlenmiştir. Sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesi gereği taraflar sözleşme hüküm ve koşullarına uygun davranmak durumundadırlar.

Haklı neden olmadıkça ve usulüne uygun feshedilmedikçe kiracı, sözleşme süresi ile bağlı olup sözleşmenin süresinden önce ve haksız olarak feshi durumunda kiraya verenin bundan kaynaklanan zararını gidermekle yükümlüdür. Davacı kiraya verenin zararı, tahliye tarihinden itibaren kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira bedelinden oluşur.

Bu durumda Mahkemece, alınan bilirkişi raporlarında belirlenen makul süreler arasında farklılıklar olduğu da gözetilerek, mahallinde yeniden keşif yapılıp, uzman bilirkişi aracılığıyla, kiralananın cinsi, özellikleri, konumu, bu nitelikte bir taşınmaza o bölgede duyulan ihtiyacın derecesi ve somut olaya özgü başka diğer özellikler çerçevesinde, kiraya verenin gereken çabayı göstermesi halinde kiralananı aynı koşullarla yeniden hangi süre içerisinde kiraya verebileceği, eş söyleyişle, aynı koşullarla yeniden kiralama için gereken makul sürenin ne olduğunun,

Yargıtay’ın denetimine elverişli bir raporla saptanması ile tahliye tarihinden sonra mahrum kalınan makul süre kira tazminatından oluşan zararın tazminine karar verilmesi gerekirken feshi ihbar şartı olarak belirlenen sürenin makul süre kirası olarak belirlendiğinin kabulü ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.