Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/4535 K.2019/1084

Taraflar arasındaki maddi ve manevi tazminat davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, davalı ile aralarında 01.02.2012 başlangıç tarihli üç yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğunu, kiralananda " Gurme Life" adında lokanta işletmeyi amaçladığı halde kiralanana ilişkin yapı kullanma izin belgesi olmadığından iş yerinin mühürlendiğini, davalının yapı kullanma izin belgesi olmayan mecuru bilerek kiraya verdiğinden maddi ve manevi zarara uğradığını belirterek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 10.000.-TL maddi, 20.000.-TL manevi tazminatın davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiş; 20.07.2012 tarihli dilekçesi ile maddi tazminat isteminin 2.000.-TL'sinin kâr mahrumiyetine, 8.000.-TL 'sinin ise yapılan tadilat ile malzeme bedeline ilişkin olduğunu bildirmiştir.

Davalı, kiralanana ilişkin yapı kullanma izin belgesinin bulunmadığını davacının biliyor olduğunu, davacının kiralananı ticari başarısızlığı nedeni ile terk ettiğini, tazminat taleplerinin haksız olduğunu savunarak davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

1-) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere, özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacının sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2-) Davacının mahrum kalınan kâr ve taşınmaza yaptığı masraf bedeline yönelik temyiz itirazlarının incelenmesine gelince;

Kural olarak kiracı tarafından kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu imalat bedellerinin, vekâletsiz iş görme ve sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre kiraya verenden istenmesi mümkündür. Yerleşik uygulama, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 527. maddesi ( mülga 818 Sayılı Borçlar Kanunu'nun, 414. maddesi ) kapsamında vekâletsiz iş görme hükümlerine göre kiraya verenden isteme hakkı olduğu yönündedir.

Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir. Bu nedenle kiracı kiralananda kalan ve kiraya veren tarafından benimsenen imalat için sebepsiz zenginleşilen oranında ve yapıldıkları tarih itibarıyla rayiç bedeller üzerinden süresine göre yıpranma düşülerek bedelin tazminini talep edebilir.

Mahrum kalınan kâr yönünden ise; sözleşmenin haklı nedenle feshi nedeniyle davacı, kiraya veren davalıdan kâr kaybı zararı adı altında bir miktar paranın kendisine ödenmesini isteyebilecektir. Ancak kâr kaybının hesabında kiracının aynı şartlarla bir lokantayı kiralaması için gereken makul süre tespit edilip bu süre içindeki kiracı kârının ne olabileceği tespit edilip mahrum kalınan kârın belirlenmesi gerekmektedir.

Ayrıca, kâr kaybı zararına uğrayan tarafın isteyebileceği zararın saptanmasında kıyasen Borçlar Kanununun 325. maddesi hükmünde gösterilen kesinti yönteminin uygulanması gerekir.

Bu yönteme göre kâr kaybı ise sözleşme ifa ile bitse idi zarar görenin elde etmesi muhtemel bütün gelirlerden yapması gereken bilcümle zorunlu harcama kalemleri ile sözleşme süresinden evvel feshedildiğinden süresinden evvel fesih nedeniyle sağladığı yani tasarruf ettiği haklar ve yine bu süre içerisinde başka işten sağlayacağı veya kasten sağlamaktan kaçındığı kazanç miktarları toplamı indirilerek bulunur.

Elde edilecek fark miktara da net kâr denilir. Bu yönteme uygun kâr kaybı zararı hesaplanırken davacının davalıya ödemesi gereken kira paraları da elbette davacının yapması zorunlu giderler içindedir.

Somut olayda. Davacı kiracı ile davalı arasında, 01.02.2012 başlangıç tarihli üç yıl süreli kira sözleşmesi hususunda, uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı, dava dilekçesinde faydalı- zorunlu masraf ile yoksun kaldığı kâra ilişkin tazminat isteminde bulunmuş, Mahkemece, mecurun yapı kullanma izin belgesi bulunmadığını bilerek kiralanmasında davacının kusurlu olduğu gerekçesiyle maddi tazminat isteminin reddine karar verilmiştir.

Taraflar arasında görülen ve Mahkemece kesinleştiği tespit edilen Milas Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2012/432 Esas- 2013/198 Karar sayılı kira sözleşmesinin feshine ilişkin ilamın incelenmesinde.

Kiraya verenin, kiralananın iskan izni veya yapı ruhsatı alma yükümlülüğünü yerine getirmeyerek kiralananın kullanmaya yararlı bir halde kiracıya teslim ve kira süresi boyunca da bulundurma yükümlülüğünü yerine getirmediğinden kiracı tarafından ikame edilen kira sözleşmesinin feshi davasının kabulüne karar verildiği, anlaşılmaktadır. Anılan hüküm (ve gerekçesi) iş bu davada (konusu farklı olsa da) güçlü delil teşkil eder.

Böyle bir delilin aksinin de aynı kuvvette başka bir delille kanıtlanması gerekir.

Bu çerçevede, davacının maddi tazminata ilişkin talepleri hakkında; bahsi geçen ilamda, davacı kiracının akdi haklı nedenle feshettiği anlaşıldığından, yukarıda belirtilen ilkeler ışığında inceleme yapılıp Yargıtay denetimine elverişli rapor alınarak hasıl olacak sonuca göre karar vermek gerekirken, yazılı şekilde davacının maddi tazminat taleplerinin reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.