Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/4613 K.2019/1175

Taraflar arasındaki sözleşmenin feshi-alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı; davalıya ait taşınmazı 05/06/2015 tarihinde dil kursu açmak üzere olarak aylık 5.500,00 TL'den yıllık 66.000,00 TL bedel ile kiraladığını, kira bedelinin 6.000,00 TL'sinin peşin ödendiğini, bakiye 60.000,00 TL'nin ise 10/06/2015 tarihinde davalının banka hesabına yatırılacağının kararlaştırıldığını, vekil tarafından hazırlanan kira sözleşmesi nedeniyle davalının vekiline de 15/06/2015 tarihinde 5.500,00 TL ödendiğini, yaz kursu dil eğitimi için öğrenci kaydı yapıldığını, daha sonra ...

Belediyesi'ne ruhsat almak üzere başvurduğunda, halen önceki kiracının içkili restoran ruhsat kaydının devam ettiğini öğrendiğini, aynı şekilde ... Vergi Dairesine ve Ticaret Odasına başvurduğunda eski kiracının kayıtlarının bulunduğunu öğrendiğini, içki ruhsatı nedeniyle mevzuat gereği kurs ruhsatı alamadığını, davalının önceki kiracı ile aralarındaki sorunları çözmeden dil kursu açmak üzere taşınmazı davacıya kiraya vermesinin dürüstlük kurallarına aykırı olduğunu, ...

4. Noterliği'nin 22/06/2015 tarih ve 7010 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile sözleşmeyi feshettiğini davalıya bildirerek, 6.000,00 TL peşinat, 5.500,00 TL kontrat bedeli avukatlık hizmeti ve kiralanan taşınmaza yapılan 13.500,00 faydalı tadilat masraflarının ödenmesinin talep edildiğini ancak davalının ödeme yapmadığını belirterek, 05/06/2015 tarihli kira sözleşmesinin feshine, 6.000,00 TL kira peşinatı, vekilinin almış olduğu 5.500,00 TL kontrat bedeli ve 13.500,00 TL faydalı tadilat masraflarının davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı; davacının iddia ettiği gibi bir ruhsat başvurusunun bulunmadığını, önceki kiracının 16/01/2015 tarihinde icra marifetiyle tahliye edildiğini, kira sözleşmesinin genel koşullar kısmının 16. maddesinde kiralanana yaptığı faydalı ve lüks masrafların kiralayandan talep edilemeyeceğinin kararlaştırıldığını, kiralananın kullanılmaya elverişli olarak davacıya teslim edildiğini, davacının edimlerini yerine getirmemesi nedeniyle ... 3. Noterliği'nin 26/06/2015 tarih ve 9502 yevmiye nolu ihtarnamesinin davacıya gönderilerek sözleşmenin feshedildiğini ileri sürerek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Mahkemece; davacının ilgili kurumlara kiralama amacı ile ilgili bir başvurusunun olmadığı, davalıya gönderdiği ihtarnameden sonra 24/06/2015 tarihinde elektrik abonelik sözleşmesi yaptığı, davacının iyi niyetli olmadığı, ayrıca kira sözleşmesinde kiralanana yapılan faydalı ve lüks masrafların kiracıya ait olacağı, kiralayandan isteyemeyeceğinin düzenlendiği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir. 1-) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre davacının sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2-) Davacının zorunlu ve faydalı imalat bedeline yönelik temyiz itirazlarının incelenmesine gelince;

Davacı, kira sözleşmesinin düzenlenmesinden sonra taşınmazı kullanabilmek amacıyla birtakım onarım, tamirat ve iyileştirmeler yaptığını, ancak işyeri için kurs ruhsatı alamadığından bahisle sözleşmeyi feshettiğini belirterek, yapmış olduğu imalat bedellerinin sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre davalı kiraya verenden tahsilini talep etmiş, davalı da davacı kiracıya gönderdiği ihtarname ile sözleşmeyi feshettiğini bildirmiştir.

Davacı kiracı, kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu giderlerden alınıp götürülmesi mümkün olmayan ve davalı kiraya veren tarafından benimsenenlerin yapıldıkları tarihler itibariyle bedellerini vekaletsiz iş görme hükümlerine göre isteyebilir. (TBK'un 530, BK.nun 414.md.) Yargıtayın yerleşik uygulamaları, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek değeri isteme hakkı olduğu yönündedir. Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir.

Taraflar arasında 05.06.2015 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı konusunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Sözleşmenin genel koşullar 16.maddesinde; "kiracı, kiralanana yaptığı faydalı ve lüks şeylerin bedelini kiralayandan isteyemez ve sözleşme bitiminde bunları kiralayana teslim etmek zorundadır", özel koşullar 8. maddesinde "kiralanana yapılan her türlü faydalı ve lüks masraflar kiracıya ait olup kiracı kira sözleşmesinin hitamında yapmış olduğu masrafları kiralayandan talep edemeyecektir." şeklinde düzenleme mevcut ise de, kira sözleşmesi süresince kullanılacağına güvenilerek kiracı tarafından kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu masrafların talep edilmesinde bir usulsüzlük bulunmadığından,

kira sözleşmesinin süresi sona ermeden sözleşmenin feshedilmesi nedeniyle kiracı, tahliye tarihinden sözleşme sonuna kadar olan süre oranında faydalı ve zaruri masrafların imalat tarihi itibarı ile saptanan bedellerini isteyebilir.

O halde Mahkemece, öncelikle davacı tarafından yapıldığı iddia edilen imalatların nelerden ibaret olduğu ayrıntılı ve tereddüte yer vermeyecek şekilde tek tek tespit edilerek, bu imalatların davacı tarafından yapılıp yapılmadığının tüm taraf delilleri toplanmak suretiyle tespit edilmesi, belirtilen imalatların davacı tarafından yapıldığının anlaşılması halinde ise, belirlenen zorunlu ve faydalı masraf kalemlerinin imalat tarihi itibariyle yıpranma payı düşülmüş bedellerinin, kalan kira süresi ile orantılı olarak tespiti ile sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.