Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/4674 K.2018/11568

Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, davalının kiracı olarak oturduğu taşınmazı 15.01.2015 tarihinde satın aldığını, kiralananın ... düğün salonları restaurant ve otelden oluştuğunu, önceki malik ile davalı arasındaki sözleşmede kararlaştırılan aylık 1.500.-TL kira bedelinin günün koşullarına göre düşük kaldığını belirterek 12.02.2015 tarihinden itibaren kira bedelinin 30.000.-TL olarak tespitine, belirlenen kira bedelinin taşınmazın satın alındığının davalıya bildirildiği tarih olan 12.02.2015 tarihinden itibaren tahsiline karar verilmesini istemiştir.Davalı, davanın reddini dilemiştir.Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

1-) 01/07/2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesinde “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” hükmü bulunmaktadır. Türk Borçlar Kanunu'nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun 2. maddesinde geçmişe etkili olma başlığı altında “Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları gerçekleştirdikleri tarihe bakılmaksızın, bütün fiil ve işlemlere uygulanır.” hükmü yer almaktadır.

Türk Borçlar Kanununun kira artışına ilişkin 344. maddesindeki düzenleme kiracıları koruyucu nitelikte olup, kamu düzenine ilişkindir. Ancak kiracının tacir olması durumunda 6217 Sayılı Kanunun geçici 2. maddesi gereğince bu kanun hükmü 8 yıl süreyle uygulanamaz.

Aynı kanunun 345. maddesinde "Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.

Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar." "Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” hükmüne yer verilmiştir.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girmiş olup, TBK.nın 345.maddesi bu tarihten sonra açılacak kira bedelinin tespiti istemlerinde uygulanır.Somut olayda. Önceki malik Mehmet Dugles ile davalı arasındaki 30.10.2014 başlangıç tarihli aylık 1500.-TL bedelli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Taraflar arasında kira parasının miktarına ilişkin bir uyuşmazlık bulunup mahkemeye müracaat edildiğine ve kira parasının dava yoluyla tespiti istenildiğine göre; davalı taraf artırılması istenilen veya karar verilecek miktarı ödese bile dava red edilmeyip, bu miktar hüküm altına alınarak bir tespit kararı verilmelidir.

Davacı, 22.07.2015 tarihinde açtığı dava ile 15.01.2015 gününden başlayan dönem için kira parasının tespiti isteminde bulunmuş olup, tespiti istenilen dönem, sözleşmenin birinci dönemidir. Bu itibarla, davacının talebi gibi 15.01.2015 tarihinden itibaren kira parasının tespitine karar verilemez.

Bu nedenle, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi gözetilip, davacıdan yeni başlayan dönem için kira parasının tespitini isteyip istemediği sorularak, istemesi halinde bir sonraki dönem olan 30.10.2015 tarihinden sonrası için kira bedelinin tespitine karar vermek gerekirken, yazılı şekilde kira parasının tespiti isteminin reddine karar verilmesi doğru değildir.

2-) Davacının kira bedeline ilişkin muvazaa iddiasına yönelik temyiz itirazlarının incelenmesine gelince;Muvazaa, en basit tanımıyla, bir sözleşmenin taraflarının, üçüncü kişilerden gerçek durumu gizleyerek, onları aldatmak maksadıyla, gerçek iradelerine uymayan ve kendi aralarında geçerli olmayan bir hususta anlaşmalarıdır. Bu şekilde yapılan işlemlere de, muvazaalı işlemler adı verilir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 09.02.2005 gün 2005/1-19 E., 2005/42 K..

16.6.2010 gün, 2010/1-281 E., 2010/323 K.sayılı ilamları).Muvazaada, daima görünüşte var olan, ancak taraflarca gerçekte asla istenmeyen, salt üçüncü kişilere yanlış kanaat verip onları aldatmak amacıyla yapılmış bir hukuki işlem ile, bu işlemin aralarında geçerli olmadığına ilişkin bir muvazaa anlaşması mevcuttur.

Bazı durumlarda, buna ek olarak, tarafların gerçek iradelerine uygun olan (tarafların gerçekte istedikleri), ancak, çeşitli nedenlerle görünen işlemin arkasına sakladıkları bir gizli işlem daha bulunur.Görünüşteki hukuki işlemin muvazaa nedeniyle geçersiz bulunduğu iddiası, hukuken korunması gereken bir hakkı bulunan üçüncü kişiler tarafından da ileri sürülebilir.

Çünkü muvazaalı bir hukuki işlem ile üçüncü kişinin zarara uğratılması, ona karşı işlenmiş bir haksız fiil niteliğindedir. Görünüşteki işlemin geçerliliği ve ispatı bir şekle bağlı bulunsa bile, üçüncü kişiler muvazaa iddiasını tanık da dâhil olmak üzere her türlü delille ispat edebilirler.

Esasen, üçüncü kişiye, tarafı olmadığı bir sözleşmedeki muvazaa olgusunu yazılı delille kanıtlama yükümü getirilmesine hukuken olanak da yoktur (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 02.10.2002 gün ve 2002/6-618 E.-659 K.. 24.02.2010 gün ve 2010/6-94 E. - 100 K. sayılı ilamları).Somut olayda.

Davacı dava dilekçesinde, kiralananın AVM, düğün salonları, restaurant ve otelden oluşan tesis niteliğinde bir taşınmaz olması sebebiyle önceki malik ile davalı arasındaki sözleşmede kararlaştırılan kira bedelinin emsalleri karşısında çok düşük olduğunu iddia etmiştir. Maddi olayları ileri sürmek taraflara, hukuki nitelendirme yapmak ve uygulanacak kanun maddelerini belirlemek hakime aittir (6100 Sayılı HMK ...33).

İddianın ileri sürülüş şekline göre dava, kira bedelinde muvazaa olduğuna ilişkindir. Davacı, muvazaalı olduğunu iddia ettiği sözleşmenin tarafı değildir. Bu nedenle, muvazaa iddiasını tanık dahil her türlü delille kanıtlayabilir, aksi halde davacı kira sözleşmesini ve davalının kiracılık sıfatını kabul ettiğinden sözleşmede yazılı kira bedelinin davacıyı bağlayacağı hususu tartışmasızdır. Davacı dava dilekçesinde bilirkişi, tanık, keşif deliline dayanmıştır.

Bu itibarla, Mahkemece öncelikle muvazaa iddiası bakımından davacının tüm delilleri toplanıp; gerekirse mahallinde keşif yapılarak kira bedelinin emsallere ve rayice uygun olup olmadığının tespiti açısından konusunda uzman bilirkişi heyetinden Yargıtay denetimine elverişli, gerekçeli ve ayrıntılı rapor alınarak, 30.10.2014 tarihi itibariyle sözleşmede kararlaştırılan kira bedelinin muvazaalı olarak belirlenip belirlenmediği hususunun toplanan deliller ve bilirkişi raporu hep birlikte değerlendirilerek varılacak sonuca göre kira bedelinde muvazaa olduğunun anlaşılması halinde.

TBK m. 310 uyarınca taraflar arasında geçerli sözleşme tarihi olan 30.10.2014 tarihindeki gerçek kira bedelinin belirlenerek, bu bedelin davacının 30.10.2015 tarihinde başlayacak dönem için atıf yapılan sözleşmedeki artış oranı uygulanarak tespiti gerekir.

Muvazaa iddiası kanıtlanamaması halinde ise; sözleşmede kira artış hükmü yönünden atıfta bulunulan 01.11.2007 başlangıç tarihli sözleşmede kararlaştırılan %10 artış şartının davalının tacir olması sebebiyle geçerli olduğu gözetilerek davacının talep etmesi halinde davalı tarafından ödenen kira bedelinden az olmamak üzere kira bedelinin 30/10/2015 sonrası dönem için tespitine karar vermek gerekirken, eksik araştırmaya dayalı yazılı gerekçe ile hüküm tesisi de doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.