Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/5176 K.2019/1336

Taraflar arasındaki kiralananın tahliyesi davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün temyiz incelemesinin duruşmalı olarak yapılması davacı tarafından istenilmiş ise de, davanın niteliği gereği duruşma isteğinin reddiyle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz isteğinin incelemesinin evrak üzerinde yapılmasına karar verilerek dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, davalı kiracının, mülkiyeti kooperatife ait ...Sitesi içerisinde bulunan ve gazino olarak kullanılan taşınmazda, 01.10.2006 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile kiracı olarak bulunduğunu, taşınmazın kiraya veriliş amacının site sakinlerinin ve misafirlerinin site dışına gitmeksizin rahatça eğlenebilecekleri, dinlenebilecekleri ve ekonomik olarak yiyecek ve içecek temin edebilecekleri yeri sağlamak olduğunu ancak dava konusu yerin site sakinleri için sosyal tesis olarak kullanılmaktan uzak, site haricindeki kişiler için düğün salonu eğlence merkezi ve lüks restoran olarak kullanıldığını,

bu nedenle site içerisinde başka benzer yer de bulunmadığından gerek kiralayan kooperatif, gerekse site sakinlerinin mağdur olduklarını belirterek ihtiyaç nedeniyle akdin feshi ile davalının davaya konu taşınmazdan tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı, dava konusu yerin gazino olarak kiraya verildiğini ve kiraya veriliş amacına uygun olarak işletilmekte olduğunu, ihtiyaç sebebiyle açılacak olan davalarda kira süresi bitmeden veya bir aylık dava süresi içerisinde akdin yenilenmeyeceği iradesinin kiracıya ulaştırılmış olması gerektiğini, davacının ihtiyaç iddiasını yasal süreyi geçirdikten sonra bildirdiğini, bu nedenle davanın öncelikle süre yönünden reddi gerektiğini, ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olması gerektiğini, davacının kötüniyetli olup kiralanan yere ihtiyacının bulunmadığını belirterek, haksız ve hukuka aykırı açılan davanın reddini istemiştir.

Mahkemece; kooperatif ana sözleşmesinde, davaya konu sosyal tesislerin kat maliklerinin ihtiyacına yönelik hizmet yapacağına ilişkin herhangi bir hüküm bulunmadığı, bu hali ile davacının ihtiyaç iddiasının samimi ve zorunlu olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

01/07/2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 818 Sayılı Borçlar Kanunu ile 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun yürürlükten kaldırılmış, bu Kanunlardaki kira ilişkisinden kaynaklanan ihtilaflara ilişkin düzenlemeler, Kanunun dördüncü bölümünde sıralanmıştır. Kiralanan yerin gayri musakkaf vasıfta olması halinde 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 299. maddesi ve devamı maddelerinde düzenlenen Genel hükümlere tabi yerlere ilişkin kira sözleşmesi hükümleri, kiralanan yerin musakkaf vasıfta olması halinde ise aynı kanunun 339. ve devamı maddelerinde düzenlenen konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine ilişkin kanun maddeleri uygulanacaktır.

TBK'nun 351. maddesi gereğince ancak konut ve çatılı iş yerleri kiralarında ihtiyaç iddiasına dayalı olarak tahliye davası açılabilir. Genel hükümlere tabi olan taşınmazlar için ise tahliye nedeni olarak ihtiyaç iddiasına dayanılamaz.

Dava; ihtiyaç nedeniyle tahliye istemine ilişkin olup taraflar arasında 01/10/2006 başlangıç tarihli 7 yıl süreli kira sözleşmesi imzalandığı konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede taşınmaz ‘..ekli proje ve yerleşim krokisinde belirlenen alan’ olarak tanımlanmış olmasına rağmen, ilgili proje ve krokinin dosyada mevcut olmadığı anlaşılmaktadır.

Türk Borçlar Kanun'unun adi kiraya ilişkin 327.maddesi “Açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse, kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer.

Taraflar, bu durumda, açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.” düzenlemesi, Türk Borçlar Kanun'unun 347.maddesinde ise “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.

Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.....” düzenlemesi bulunmaktadır. Mahkemece taşınmaz üzerinde keşif yapılmışsa da taşınmazın galip vasfı tespit edilmemiştir. Bu haliyle dosya kapsamından kiralananın adi kiraya veya çatılı işyeri kirasına tabi olup olmadığı tespit edilememektedir. Uygulanacak yasa hükmünün tespit edilebilmesi için taşınmazın üstün vasfının belirlenmesi gerekir.

Mahkemece, mahallinde yeniden keşif yapılmak suretiyle taşınmazın hakim unsuru da gözetilerek mevcut vasfı tespit edip, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine ya da genel hükümlerine tabi olup olmadığı belirlendikten sonra, çatılı işyeri niteliğinde olduğunun anlaşılması halinde ise; mevcut kooperatif ana sözleşmesinin 6.maddesine göre değerlendirme yapılmak suretiyle sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.