Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/5615 K.2019/1215

Taraflar arasında görülen itirazın iptali davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı; mülkiyeti kendisine ait, ... İli, Konak İlçesi, İsmet Kaptan Mahallesi, ...

İş Merkezinde bulunan 801 ve 802 nolu dairelerin, 01/10/2014 başlangıç tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesiyle işyeri olarak kullanılmak üzere davalıya kiraya verildiğini, kira sözleşmesinin 14. maddesiyle yine kendisine ait 803 nolu dairenin mevcut kiracısının tahliye edilerek, davalı kiracıya aylık 4.000 TL kira bedeli ile kiralanacağının taahhüt edildiğini, sözleşmede belirlenen şartlarda 803 nolu dairenin tahliyesi sonrasında, davalı kiracı şirket tarafından kiralanmadığı takdirde ise 3 aylık kira bedeli olarak cezai şartın davalı tarafından ödeneceğinin kararlaştırıldığını, ...

6. Noterliği'nin 06.04.2015 tarih 6123 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile söz konusu 803 numaralı dairenin mevcut kiracısının çıkacak olması nedeniyle, kiralanması hususunda davalıya bildirimde bulunulduğunu, kira sözleşmesinde belirtilen süre içerisinde 803 nolu daireyi kiralamadığını,davalının sözleşmeye aykırı davranması nedeniyle sözleşmede kararlaştırılan 3 aylık kira bedeli olan 12.000,00 TL cezai şartın tahsili amacıyla davalı aleyhine icra takibi başlatıldığını, davalının haksız ve kötüniyetli itirazı nedeniyle takibin durduğunu ileri sürerek;

itirazın iptali ile takibin devamına, davalı aleyhine icra inkar tazminatına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı; davacıya ait 801 ve 802 numaralı dairelerin davalı şirkete kiraya verilmesi hususunda aralarında kira sözleşmesi düzenlendiğini, sözleşmeyle aynı zamanda kiralananın bitişiğindeki 803 numaralı taşınmazın, mevcut kiracısı tarafından tahliye edilmesi halinde, davalı şirkete öncelikli kiralama hakkı tanındığını, ülkesel ekonomik nedenlerle davalı şirket tarafından davacıya kiralama hakkının kullanılmayacağının bildirildiğini, davacı ile aralarında asıl borç ilişkisi bulunmadığından cezai şartın da geçersiz olduğunu, kendisine tanınan kiralama hakkının kullanılmaması sebebiyle cezai şart talep edilemeyeceğini, davacının kötüniyetli olduğunu savunarak; davanın reddini ve davacı aleyhine kötüniyet tazminatına hükmedilmesini istemiştir.

Mahkemece; taraflar arasında 803 nolu daireye yönelik kira sözleşmesinin bulunmadığı, sadece kiracıya bu yerin kiralanması için öncelik hakkı tanındığı, ceza koşulunun geçerli olabilmesi için öncelikle geçerli bir asıl borç ilişkisinin bulunması gerektiği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; hüküm, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, ön sözleşmeden ( kira sözleşmesi yapma vaadi ) kaynaklı cezai şart bedelinin tahsili istemiyle başlatılan icra takibine vaki itirazın iptali davasıdır.

TBK. m. 29/1'e göre, bir sözleşmenin ileride yapılmasına dair sözleşme geçerlidir. Türk Borçlar Kanunu, sözü geçen maddede "ön sözleşme" veya "sözleşme yapma vaadini" düzenlemektedir. Taraflardan her ikisinin birbirlerine ya da taraflardan yalnız birinin diğerine karşı ileride üçüncü bir şahısla bir borç sözleşmesi yapmayı taahhüt etmesine, "ön sözleşme" veya " sözleşme yapma vaadi " denir. Ön sözleşme, niteliği itibariyle bir borç sözleşmesidir. Ön sözleşmeyle ileride yapılması vadedilen borç sözleşmesine ise, "asıl sözleşme" denir. Kanunlarda öngörülen istisnalar dışında, ön sözleşmenin geçerliliği, ileride kurulacak sözleşmenin geçerliliğine bağlıdır.( TBK m. 29/2 )

Hukukumuzda sözleşmeye bağlılık ilkesi (Ahde Vefa- Pacta Sunta Servanda) yanında sözleşme serbestisi ilkeleri kabul edilmiştir. Bu kurala göre sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalı ve hükümlerine riayet edilmelidir. Sözleşmeye bağlılık ilkesi hukuki güvenlik, doğruluk ve dürüstlük kuralının bir gereği olarak, sözleşme hukukunun temel ilkelerinden biridir. Karşılıklı edimleri içeren sözleşmelerde, edimler arasında mevcut olan denge şartlarının sözleşmenin tümü, birlikte yorumlanarak değerlendirilmelidir. Borçlar Kanunundaki genel kural; tarafların bu sözleşme ile gerçek ve ortak amacın varlığını ortaya koyabilecek şekilde bir düzenleme ve yorum, tüm sözleşmede belirlenen amaç da gözönüne alınarak yapılmalıdır.

Cezai şartı düzenleyen TBK.'nın 179/1 (BK.nun 158/1). maddesinde; "Bir sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi durumu için bir ceza kararlaştırılmışsa, aksi sözleşmeden anlaşılmadıkça alacaklı, ya borcun ya da cezanın ifasını isteyebilir." hükmü yer almaktadır.

Ceza koşulu, asıl borcun fer'i olup ona bağlı fakat ayrı bir edim niteliği taşır (Hukuk Genel Kurulunun 20.03.1974 gün ve 1970/T-1053, K;1974/222 sayılı kararı).

Taraflar, cezanın miktarını serbestçe belirleyebilirler. ( TBK. m. 182/1) Ahde vefa ilkesinin sonucu olarak taraflar, serbest iradeleriyle meydana getirdikleri sözleşmelere aynen uymakla yükümlüdürler.

Somut olayda; taraflar arasında 01.10.2014 başlangıç tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesi hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmeyle davacının maliki bulunduğu 801 ve 802 nolu daireler işyeri olarak kullanılmak üzere davalıya kiraya verilmiştir. Kira sözleşmesinin 14. maddesi; " Kiralayana ait kiralanana bitişik 1370 Sokak No: 42 K:8 D: 803 nolu büronun kiralayan tarafından T.

Borçlar yasası 347. maddesi çerçevesinde veya başka bir nedene dayalı olarak tahliye edilmesi halinde, Turchrome Akdeniz Madencilik Sanayi ve Dış Tic. Ltd. Şti ye öncelikli olarak kiralayacağını kabul ve beyan eder. İş bu sözleşme tarihinde 803 nolu dairenin aylık kira bedeli taraflarca 4.000 TL olarak belirlenmiştir.

Bahsi geçen 803 nolu dairenin mevcut kiracısının tahliye olması halinde bu durum, kiracıya yazılı olarak bildirildikten en geç (15) iş günü içinde kiracı mukavelesi imzalamak zorunda olup, bu süre zarfında kira mukavelesi imzalanmadığı takdirde kiracının bu hakkı sona erecektir. Aynı zamanda 3 ( ay) aylık kira bedelini de ödemek zorundadır.

Kiralayana ait 803 nolu büro , iş bu sözleşme imzalanmasından 2 yıl sonra halen tahliye edilmemiş ise işbu sözleşmeye konu dairenin kira kontratı kiracı tarafından tek taraflı fesih etme hakkına sahip olacak ve bu durumda kiralayan herhangi bir tazminat talep edemez." şeklinde düzenlenmiştir.

Davacı kiraya veren tarafından 06/04/2015 keşide tarihli noter ihtarı ile, 01.10.2014 tarihli kira sözleşmesinin 14. maddesine istinaden 803 nolu büronun davalıya kiralanacak olduğu, ihbarnamenin tebliği tarihinden itibaren 15 iş günü içerisinde bahse konu kira sözleşmesini imzalamaya davalıyı davet ettiği ;

davalı şirketin ise 28/04/2015 keşide tarihli noter ihtarı ile ihtara cevabında, ekonomik nedenlerle 803 nolu dairenin taraflarınca kiralanmayacağını, kaldı ki 14. maddedeki düzenleme ile kendilerine bir hak tanındığını , kiraya veren tarafından bu hakkın kullanılmasının zorlanamayacağını, bu sebeple de kararlaştırılan cezai şartın geçersiz olduğunu belirttiği anlaşılmıştır.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun "Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı" başlıklı 346.maddesinde; kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği, özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olduğu, 6101 Sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunun Geçmişe etkili olma başlıklı 2.maddesinde.

Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kurallarının gerçekleştikleri tarihe bakılmaksızın bütün fiil ve işlemlere uygulanacağı, aynı kanunun görülmekte olan davalara ilişkin uygulama başlıklı 7.maddesinde de.

Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları ile geçici ödemelere ilişkin 76'ncı, faize ilişkin 88'nci, temerrüt faizine ilişkin 120'nci ve aşırı ifa güçlüğüne ilişkin 138'nci maddesinin görülmekte olan davalara da uygulanacağı hüküm altına alınmıştır.

Kiracıyı koruma amacıyla getirilen TBK'nun 346.maddesindeki bu yasal düzenlemenin kamu düzenine ilişkin olduğu kuşkusuzdur. Bununla birlikte 6217 Sayılı Yasanın geçici 2.maddesinde değişiklik yapan 6353 Sayılı Yasanın 53.maddesine göre; kiracının Türk Ticaret Kanunun'da tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354'ncü maddelerinin 01.07.2012 tarihinden itibaren sekiz yıl süreyle uygulanamayacağı, bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı da öngörülmektedir.

Bu durumda; kira sözleşmesinin 14. maddesindeki düzenleme, her iki tarafa borç yükleyen ön sözleşme ( kira sözleşmesi yapma vaadi) mahiyetinde olup, geçerlidir. Ön sözleşmeyle, tarafların serbest iradeleriyle kararlaştırılan cezai şart da geçerli olup, tarafları bağlar. Taraflarca cezai şart kararlaştırılmış olması halinde, alacaklı hiçbir zarara uğramamış olsa bile TBK.nın 180. maddesi gereğince kararlaştırılan cezanın ifasını talep edebilir. Nitekim, davalı kiracının tacir olması nedeniyle TBK'nın 346. maddesinin hakkında uygulanması, 8 yıl süreyle ertelenmiştir.

Hal böyle olunca; yukarıda açıklanan maddi ve hukuki olgular çerçevesinde, taraflar arasında düzenlenen 09.09.2014 tarihli ön sözleşme gereği, davacı kiraya verenin cezai şart isteminde bulunabileceği nazara alınarak, davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme sonucu yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.