Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/5777 K.2019/2097

Taraflar arasındaki kira sözleşmesindeki cezai şartın iptali davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı; taraflar arasında ihale sonucu düzenlenen 15/04/2010 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin 15/04/2013 tarihinde sona erdiğini, 2013 yılında yapılan ihaleye, ihale bedeli yüksek olduğundan girilmediğini, davalının, sözleşmenin 14. maddesine göre cezai şart bedeli talep ettiğini, kira sözleşmesinin 14. maddesinin TBK'nun 20 vd.maddelerine göre hükümsüz olduğunu belirterek; cezai şartı düzenleyen 14. maddenin sözleşmede yazılmamış sayılmasına veya cezai şarttan hakkaniyet oranında indirime gidilerek cari yıl kira bedelinin 1 güne tekabül eden miktarı baz alınarak 369 gün için hesaplanacak bedelin cezai şart olarak karar altına alınmasına karar verilmesi talep ve dava etmiştir.

Davalı; davacı kiracının sözleşmenin bitiş tarihini bilmesine rağmen ihaleye katılmadığını, sözleşme süresi bitmesine rağmen taşınmazı kullanmaya devam ettiğini belirterek; davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Mahkemece, davanın kabulüne, kira sözleşmesinin 14. maddesindeki cezai şartın kaldırılmasına karar verilmiş; hüküm, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Taraflar arasındaki 15/04/2010 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin, 2886 sayılı yasa gereği ihale ile yapıldığı konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmenin 14. maddesinde; ''Kira süresinin sona ermesi veya sözleşmenin feshi halinde, taşınmazın idareye teslim edilmeksizin geçen her gün için, cari yıl kira bedelinin %1'i oranında ceza, itirazsız olarak ödenir '' hükmü bulunmaktadır.

2886 Sayılı Devlet İhale Kanununun “Ecrimisil ve Tahliye” başlıklı 75.maddesinin 3 ve 4.fıkrasında; “Kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren işgalin devam etmesi halinde, sözleşmede hüküm var ise ona göre hareket edilir. Aksi halde ecrimisil alınır. İşgal edilen taşınmaz mal, idarenin talebi üzerine bulunduğu yer mülkiye amirince en geç onbeş gün içinde tahliye ettirilerek, idareye teslim edilir.” hükmü bulunmaktadır. Bu madde ile tahliye konusunda bir ayrıcalık tanınmıştır. Yasal süre bitiminden itibaren ecrimisil alınacağı hüküm altına alındığından, 2886 Sayılı Yasanın 1.maddesi uyarınca usulüne uygun yeni bir sözleşme yapılmadıkça kiracıyı fuzuli şagil kabul etmek gerekir.

Somut olayda, kira sözleşmesi sona erdiği halde kiracı taşınmazı tahliye etmemiştir. Kira sözleşmesinin 14. maddesindeki hüküm, T.B.K'nın 179 ve devamı maddelerinde düzenlenen cezai şart niteliğindedir. Cezai şart geçerli bir borcun yerine getirilmemesi veya eksik yerine getirilmesi ya da belli bir yerde belirli bir zamanda yerine getirilmemesi durumunda, borçlunun ödemesi gereken bir edimdir.

Tarafların serbest iradesi ile kararlaştırılan bu cezai şart geçerli olup tarafları bağlar.

TBK'nın 346. maddesinde, kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirelemeyeceği, özelikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olacağı düzenlenmiş ise de; kiracı fuzuli şagil olmakla kira sözleşmesinin 14. maddesi hükmünün bu kapsamda değerlendirilmesi mümkün değildir.

Bu durumda mahkemece kira sözleşmesinin 14. maddesinin iptaline ilişkin talebin reddi gerekmektedir.

Bu takdirde, kira sözleşmesinin 2886 sayılı Yasa'nın 75. maddesi gereğince süre bitimi itibariyle sona erdiği ve sözleşmenin 14. maddesinde yer alan taşınmazın idareye teslim edilmeksizin geçen her gün için cari yıl kira bedelinin %1'i oranında cezanın uygulanacağına ilişkin hükmün geçerli olduğu gözetilerek alacak miktarı belirlenip sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.