Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/5822 K.2019/1361

Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde taraflarca temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, davalı ile aralarında 01.08.2003 başlangıç tarihli bir yıl kira sözleşmesi bulunduğunu, son ödenen kira bedelinin aylık 645.-TL olduğunu, emsaller karşısında düşük kalan kira bedelinin 01.08.2013 tarihinden itibaren aylık 1.300.-TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir. Davalı, davanın reddini dilemiştir. Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile 01.08.2013 tarihinden itibaren kira bedelinin aylık brüt 1.012,50.-TL olduğunun tespitine karar verilmiş, hüküm davacı ve davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre şartlar değişmediği ve özel gelişmelerin varlığı iddia ve ispat edilmedikçe, hak ve nesafet ilkesine göre kira parasının tespit edildiği dönemden sonra üç yıl için art arda endeks uygulanarak bulunacak kira parasının o dönem için hak ve nesafete uygun ve aşırı olmayan bir kira parası olduğu ilke olarak kabul edilmeli ve ona göre uygulama yapılmalıdır. Üç yıldan sonra ise yeniden hak ve nesafete göre kira parası tespit edilebilecektir.

01/07/2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 344.maddesinde ise “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” hükmü bulunmaktadır. Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun 2.maddesinde geçmişe etkili olma başlığı altında “Türk Borçlar Kanununun düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları gerçekleştirdikleri tarihe bakılmaksızın, bütün fiil ve işlemlere uygulanır.” hükmü yer almaktadır.

Bununla birlikte 6217 Sayılı Yasanın geçici 2.maddesinde değişiklik yapan 6353 Sayılı Yasanın 53.maddesine göre; kiracının Türk Ticaret Kanun'un da tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanun'unun 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354'ncü maddelerinin 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanamayacağı, bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı da öngörülmektedir.

Somut olayda; Taraflar arasında 01.08.2003 başlangıç tarihli, bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Daha önce, Kartal 3. Sulh Hukuk Mahkemesi 2011/1799 Esas- 2012/385 Karar sayılı ilamı ile, 01.08.2009 tarihinden itibaren hak ve nesafete göre kira tespitine karar verildiği ve somut olayda beşinci artış yılına ait kira bedelinin tespiti istenildiği anlaşılmaktadır.

Mahkemece davalının Türk Ticaret Kanunu gereğince tacir olup olmadığı araştırılmamıştır. O halde Mahkemece yapılacak iş; davalının tacir olup olmadığı araştırılarak tacir olmaması halinde, davacı tarafından beşinci artış yılı olan 01/08/2013 tarihinden itibaren kira bedelinin tespiti istenildiğine göre, yukarıdaki ilke ve esaslar gözetilmek suretiyle tespiti talep edilen dönemin endeks dönemi olduğu kabul edilerek, aradan geçen her yıl için endeks oranı uygulanarak kira bedelinin tespiti gerekirken eksik araştırma ve inceleme ile hak ve nesafete göre karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

2-) Davacı ve davalı tarafın sair temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik gerek görülmemiştir.