Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/6377 K.2018/2255

Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı; davalı ile aralarında 01.07.2010 başlangıç tarihli on bir yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğunu, davalı kiracının son dönemde ödediği kira bedelinin net 910.-TL olduğunu, emsallere göre kira bedelinin düşük kaldığını belirterek 01.07.2014 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin net 5.500.-TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir.

Davalı; kira sözleşmesinde artış oranının %10 olarak kararlaştırıldığını, kiralarını düzenli olarak ödediğini belirterek davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, davanın reddine dair verilen hükmün davacı tarafça temyizi üzerine, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 03.07.2014 tarih, 2014/7060 Esas, 2014/9000 Karar sayılı ilamı ile, ".... Davacı davasını süresinde açmış olduğundan Mahkemece işin esası incelenerek sonucuna göre karar verilmesi "gerektiği gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

Bozma üzerine yeniden yapılan yargılama sonucunda Mahkemece dava konusu mecurun 01.07.2014 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin 964.-TL olduğunun tespitine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, kararın bozmaya uygun olmasına ve delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, aşağıdaki bendin kapsamı dışında yerinde görülmeyen sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2-Davacının kira bedeli miktarına yönelik temyiz itirazlarının incelenmesine gelince;

18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı ... ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca Hakim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, kiralananın niteliklerine göre üç kişilik (inşaat-mimar, mülk bilirkişileri) bilirkişi kurulu oluşturularak

bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, res'en de emsal araştırılmalı, bilirkişilerce gerekli ölçüm ve inceleme yapılıp böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi (boş olarak) halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli,

Hakim tarafından bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.

Bunun için, dava konusu yerin serbest koşullarda yeniden boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası bilirkişilerce usulünce saptanmalı, bilirkişi raporu mahkemece somut gerekçeler ışığında res’en değerlendirilmeli, buna göre hak ve nesafete uygun kira parası Hakim tarafından saptanmalıdır.

Bilirkişilerce bu belirleme yapılırken benzer yerlerin kira sözleşmeleri incelenmeli (re'sen emsal araştırması yapmak ya da taraflardan emsal göstermeleri istenmek suretiyle) dava konusu yerle ayrı ayrı karşılaştırılarak kira parasına etki eden hususlar üzerinde durulmalıdır.

Somut olayda. Hükme esas alınan 01.07.2010 başlangıç tarihli on bir yıl süreli kira sözleşmesi hususunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede, aylık kira bedelinin net 660.-TL ve her ayın en geç 5. günü peşin ödeneceği belirlenmiş olup sözleşmenin kira bedelinin artışını düzenleyen 4. maddesinde " aylık kira bedelinin, Yargıtay'ın kira bedellerini artış oranı olan %10 oranında artırılacağı" kararlaştırılmıştır.

Sözleşmede kararlaştırılan artış oranı dikkate alınarak 01.07.2014 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin 964.-TL olarak tespitine karar verilmiş ise de davalılardan ...12.11.2013 tarihli duruşmada ödenen kira bedelinin 1.250.-TL olduğunu, 15.01.2015 tarihli celsede ise brüt 1.408.-TL ödediğini; davacı vekili ise temyiz dilekçesinde 2014 yılına ait ödenen aylık kira bedelinin 1.250.-TL olduğunu beyan etmekle davalının talep edilen dönemde kabul edip ödediği kira bedeli dosya kapsamından anlaşılamamıştır.

Mahkemece talep edilen dönemde davalının kabul edip ödediği kira bedeli üzerinde durularak istenen döneme ait ödenen kira bedeli tereddüte yer vermeyecek şekilde tespit edilmeli; hüküm altına alınacak kira bedelinin davalı kiracının kabul edip ödediği miktardan az olamayacağı da nazara alınarak kira bedelinin tesbitine karar verilmesi gerekirken eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.