Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/6513 K.2019/2055

Taraflar arasında görülen kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı kiraya veren şirket 16.09.2015 tarihinde açtığı işbu dava ile; davalı şirketin ... Mah. 65/2 pafta, 2069 ada, 15 parselde kayıtlı ... adresindeki taşınmazı 01.09.2007 başlangıç tarihli ve 6 yıl süre ile kira sözleşmesi ile kiraladığını , ...

11. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2015/106 Esas sayılı dosyası ile 01.09.2013 tarihinden itibaren başlayan döneme ilişkin aylık kira bedelinin hak ve nesafet kuralları çerçevesinde 5.800 TL olarak tespit edildiği ve bu kararın kesinleştiğini,sonrasında ...

18. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2014/640 Esas sayılı dosyası ile açılan kira bedelinin tespiti davası ile de 01.09.2014 tarihi itibari ile aylık kiranın ÜFE oranında artırılmak suretiyle brüt 6.322,00 TL olarak tespitine karar verildiğini ve ilgili dosyanın Yargıtay incelemesinde olduğunu belirterek 01.09.2015 tarihinden itibaren yeni dönem aylık kira bedelinin ÜFE oranında yapılacak artışla KDV dahil 6.710,00 TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı kiracı şirket; ... 18. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2014/640 E. sayılı davada kira bedelinin brüt 6.322 TL olarak belirlenmesine ilişkin verilen kararın henüz kesinleşmediğini, dolayısıyla ÜFE oranı uygulanarak kira bedeli belirlenmesi durumunun söz konusu olamayacağını ,öte yandan dava dilekçesinde ÜFE oranında artışla tespit talep edilmiş ise de sözleşmede artış oranının TEFE+TÜFE/2 şeklinde kararlaştırılması nedeniyle de kira bedeline ÜFE oranında artış uygulanmasının mümkün olmadığını savunarak davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, hükmen yapılan tespit tarihi üzerinden 3 yıl geçmediğinden taşınmazın aylık kirasının 2015 yılı Eylül ayı TÜFE oranı olan 7.95 oranı uygulanmak suretiyle ve taleple bağlı kalındığı belirtilerek 01.09.2015 tarihinden geçerli olmak üzere aylık kira bedelinin brüt 6.710,00 TL olarak tesbitine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre şartlar değişmediği ve özel gelişmelerin varlığı iddia ve ispat edilmedikçe, hak ve nesafet ilkesine göre kira parasının tespit edildiği dönemden sonra üç yıl için art arda endeks uygulanarak bulunacak kira parasının o dönem için hak ve nesafete uygun ve aşırı olmayan bir kira parası olduğu ilke olarak kabul edilmeli ve ona göre uygulama yapılmalıdır. Üç yıldan sonra ise yeniden hak ve nesafete göre kira parası tespit edilebilecektir.

01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 344. maddesi uyarınca 1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344.maddesinde “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” hükmü, Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun 2.maddesinde geçmişe etkili olma başlığı altında “Türk Borçlar Kanununun düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları gerçekleştirdikleri tarihe bakılmaksızın, bütün fiil ve işlemlere uygulanır.” hükmü yer almaktadır.

Bununla birlikte 6217 Sayılı Yasanın geçici 2.maddesinde değişiklik yapan 6353 Sayılı Yasanın 53.maddesine göre; kiracının Türk Ticaret Kanun'un da tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanun'unun 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354'ncü maddelerinin 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanamayacağı, bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı da öngörülmektedir.

Olayımıza gelince. Taraflar arasında imzalanan 01.09.2007 başlangıç tarihli 6 yıl süreli kira sözleşmesi hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Kira sözleşmesinin 3. maddesinde “...Kira parası devam eden yıllarda İTO’nun her yıl Ocak ayının ilk haftasında açıklayacağı yıllık ortalama enflasyon endeksi (TEFE+ÜFE) /2 hesabıyla ( yani ortalama alınarak) arttırılacaktır.” düzenlemesi mevcut ise de taraflar arasında görülen ve Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 16.12.2015 tarihli 2015/7874 E.- 2015/11117 K. sayılı onama ilamı ile kesinleşen ...

18. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 07.04.2015 tarihli 2014/640 E.-2015/219 K. sayılı kararında bir önceki yıla göre 12 aylık ortalama ÜFE artışına oranı uygulanarak 01.09.2014 tarihi itibariyle aylık kira bedelinin brüt 6.322 TL olarak tespitine karar verildiği ve bu belirlemenin taraflar arasındaki işbu davada güçlü delil teşkil ettiği nazara alındığında, talebe konu 01.09.2015 tarihi itibariyle bir önceki yıla göre 12 aylık ortalama ÜFE artış oranı olduğu anlaşılan % 5,92 uygulanarak sonucu dairesinde bir karar verilmesi gerekirken Mahkemece,

hatalı değerlendirme ile bir önceki yılın aynı ayına göre TÜFE artış oranı olan % 7.95 uygulanmak suretiyle artış yapılarak yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.