Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/6632 K.2019/2421

Taraflar arasındaki uyarlama davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı;davalı ile aralarında 02.08.2010 başlangıç tarihli kira sözleşmesi tanzim edildiğini ancak tapu kaydından ve kiralanan yapının özelliklerinden anlaşılacağı üzere taşınmazın aylık kira bedelinin düşük belirlendiğini, bu şekilde düşük bir bedelle taşınmazını davalı şirkete kiralamasının sebebinin 17.06.2010 tarihinde imzalanan protokol olduğunu, protokol incelendiğinde anılan protokolün şirket ortaklığına ilişkin iyi niyet taahhütlerini içeren bir protokol olduğunu, kendisi ve aile fertlerinin yararına hükümler içerdiğini,

bu hükümlere istinaden de dava konusu taşınmazın düşük bir bedelle yeni şirkete kiraya verileceğinin kararlaştırıldığını ancak protokol hükümlerinin yerine getirilmediğini, taraflar arasında birçok dava açılmış olup devam etmekte olduğunu, tarafların başlangıçta yüklendikleri edimleri yerine getirmesinin bu noktadan sonra mümkün görünmediğini bu nedenlerle protokolün 3.6 maddesinde yer alan kiraya ilişkin düzenlemenin kendisi açısından ağır bir külfet oluşturduğunu,

rayiç kira değeri aylık net 8.000,00 - 10.000,00 TL civarında olan dava konusu taşınmazın bu şekilde düşük bir bedelle kiraya verilmesinin tarafların ortak olma iradelerinin bir sonucu olmasına rağmen sözleşmenin kurulması aşamasında var olan bu iradenin değiştiğini ve hali hazırda bu durumun kendisinin zararına yol açtığını, açıklanan nedenlerle davalı şirket ile aralarında yapılan kira sözleşmesinin aylık kira bedelinin hakkaniyete ve emsal kira bedellerine göre yeniden uyarlanmasını ve aylık net 10.000,00 TL olarak belirlenmesini talep etmiştir.

Davalı; halen protokolün geçerliliğini koruduğunu ve ortaklığın da aynı şekilde devam ettiğini, tacir olan davacının basiretli tacir gibi davranma yükümlülüğü çerçevesinde taşınmazınıkiraya verdiğini, kiranın uyarlanmasını gerektirecek kira sözleşmesinin yapıldığı andan sonra meydana gelen öngörülemeyen veya tahmin edilemeyen hiçbir olayın sözkonusu olmadığı gibi, tarafların serbest iradeleri ile düzenlenen sözleşmeye bağlılığın asıl olduğunun tartışmasız olduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Mahkemece;meydana gelen değişikliklerin uyarlamayı gerektirecek değerde ve seviyede değişiklikler olmadığı, bununla birlikte kira sözleşmesinin sona erme tarihinin dava tarihinden ve hüküm tarihinden kısa bir süre sonrasına ( 02.08.2015 ) rastlıyor olması nedeniyle, kiraya verenin kira bedelini sözleşmenin sona ermesi tarihinden itibaren keşif sırasında tespit edilen bedel üzerinden veya yine tarafların aralarında anlaştıkları diğer bir bedel üzerinden yenileme imkanının bulunduğu, bunun kabul edilmemesi halinde ise yasal ihtarlara uyularak sözleşmeyi sona erdirebilme imkanının bulunduğu dikkate alınarak davanınreddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Davaya dayanak yapılan 02.08.2010 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşme ile kiralanan binanın, kozmetik ürün üretim ve pazarlama yeri olarak kullanılmak üzere aylık 1.000,00 TL bedelle kiralandığı görülmektedir. Kira sözleşmesinin 3. maddesinde ise yıllık kira artışının TEFE-TÜFE/2 şeklinde artırılacağına ilişkin düzenleme mevcuttur. Davacı dava dilekçesinde ve yargılama aşamasında kira bedelinin hakkaniyete ve emsal kira bedellerine göre yeniden uyarlanmasını istemiştir.

Hukukumuzda sözleşmeye bağlılık (Ahde Vefa-PactaSundServanda) ve sözleşme serbestliği ilkeleri kabul edilmiştir. Bu ilkelere göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Eş söyleyişle, sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlaşmış, edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeni ile değişmiş olsa bile, borçlu sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir.

Sözleşmeye bağlılık ilkesi, hukuki güvenlik, doğruluk, dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkesini oluşturmaktadır. Ancak bu ilke özel hukukun diğer ilkeleriyle sınırlandırılmıştır. Türk hukukunda da öteden beri MK.nun 2 ve 4. maddesinden de esinlenilerek, hem ClausulaRebusSicStantibus ilkesi, hem de İşlem Temelinin Çökmesi Kuramı uygulanmak suretiyle, uyarlanma davalarının görülebilir olduğu benimsenmiştir.

Yargıtay tarafından benimsenen ve sözleşmeye bağlılık ilkesinin istinasını oluşturan, uyarlama davası 6098 Sayılı TBK.nun yasalaştırılması sırasında da benimsenerek, 6098 Sayılı Yasanın 138. maddesinde “Aşırı İfa Güçlüğü” madde başlığı altında düzenlemiş, “ Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları,

kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.

Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.” hükmüne yer verilmiştir. İlgi maddenin gerekçesinde de “Bu yeni düzenleme, öğreti ve uygulamada sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesinin istisnalarından biri olarak kabul edilen, "işlem temelinin çökmesi"ne ilişkindir. İmkânsızlık kavramından farklı olan aşırı ifa güçlüğüne dayanan uyarlama isteminin temeli, Türk Medenî Kanununun 2 nci maddesinde öngörülen dürüstlük kurallarıdır.

Ancak, sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması ya da dönme hakkının kullanılması, şu dört koşulun birlikte gerçekleşmesine bağlıdır.

a.Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır.

b.Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.

c.Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır.

d.Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.

Maddeye göre, uyarlamanın bütün koşulları gerçekleşmişse borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir. Bunun mümkün olmaması hâlinde borçlu, sözleşmeden dönebilir; sürekli edimli sözleşmelerde ise kural olarak, fesih hakkını kullanır.” denilerek uygulama da kabul edilen uyarlama davasının yasa maddesi haline getirildiği belirtilmiştir.

Somut olayda Mahkemece, meydana gelen değişikliklerin uyarlamayı gerektirecek değerde ve seviyede değişiklikler olmadığı da belirtilerek bununla birlikte TBK’nun 344.madde hükmünden bahisle kiraya verenin kira bedelini sözleşmenin sona ermesi tarihinden itibaren keşif sırasında tespit edilen bedel üzerinden veya yine tarafların aralarında anlaştıkları diğer bir bedel üzerinden yenileme imkanının bulunduğu, bunun kabul edilmemesi halinde ise yasal ihtarlara uyularak sözleşmeyi sona erdirebilme imkanının bulunduğu dikkate alınarak davanın reddine karar verilmiş ise de;

davacının davadaki talebi kira bedelinin uyarlanmasına ilişkin olduğundan ve bu itibarla, yukarıda açıklanan 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 138.

Maddesinde belirtilen uyarlama davalarında uygulanması gereken şartların mevcut delillere göre oluşmadığından bahisle davanın reddine karar verilmesi gerekirken,yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmiş olması doğru değil ise de, sonucu itibariyle karar redde ilişkin olduğundan hükmün gerekçesinin düzeltilerek onanmasına karar verilmesi gerekmiştir.