Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/7069 K.2019/3409

Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, davalının 1988 yılından itibaren dava konusu taşınmazda kiracı olduğunu, taraflar arasında 01/01/2014 tarihli sözleşme imzalandığını, en son olarak 01/05/2011 tarihli kira sözleşmesi düzenlendiğini, aylık 3.230 TL kira bedeli ödendiğini, ödenen kira bedelinin emsallerinin çok altında olduğunu, davalının eskiden beri kiracı olduğu gözetilerek hak ve nasafete göre kira bedelinin tespiti gerektiğini belirterek aylık kira bedelinin 01/05/2015 tarihinden itibaren aylık 6.000 TL net olarak tespitini talep etmiştir.

Davalı, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile dava konusu taşınmazın 01/05/2015 tarihinden itibaren aylık brüt kira bedelinin taktiren 4290 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nasafet” ilkesi uyarınca kira bedeli tespit edilirken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, yoksa resen emsal araştırması yapılmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak,

dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde (boş olarak)getirebileceği kira parası belirlenmeli, dava konusu yerin yukarıda açıklandığı üzere getirebileceği kira parası usulünce saptandıktan sonra, bu husus dikkate alınmak suretiyle hak ve nasafet kurallarına göre hâkimce uygun bir kira parası takdir edilmelidir.

Hak ve nasafete uygun kira belirlenirken en son ödenen aylık kira bedeline endekse (ÜFE) göre artış yapılarak belirlenen kiradan daha düşük olmayacak şekilde taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedelinden, davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapılması gerekmektedir.

Kira bedelinin tespiti için taşınmaz mahallinde keşif yapılmış, bilirkişi kurulunun raporunda, dava konusu taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde aylık kira bedelinin brüt 4.375 TL olacağı belirtilmiştir.

Hükme esas alınan bilirkişi raporunda, davacı ve davalının bildirdiği emsaller incelenmiş, emsallerinin nitelikleri ayrı ayrı belirtilmiş ise de söz konusu emsal taşınmazların kira bedellerinin, dava konusu taşınmazın kira bedelinin belirlenmesinde uygun emsal olarak kabul edilip edilmediği konusunda herhangi bir değerlendirmeye yer verilmemiştir.

Öte yandan, en son ödenen kira bedeline endeks uygulanarak bulanacak miktarın kira bedelinin tespitinde göz önünde bulundurulması gerektiği halde bu yönde bir hesaplama da yapılmadığı görülmektedir.

Bu durumda, Mahkemece, taraf emsalleri yeniden değerlendirilerek gerekirse resen emsal araştırması yapılmak suretiyle, hüküm kurmaya yeterli ve denetime elverişli bir şekilde yeniden rapor alınarak, yukarıda açıklanan ilkeler gözetilerek kira bedelinin tespiti gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.