Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/7203 K.2019/3565

Taraflar arasındaki itirazın iptali davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı; davalı ile arasında 01/11/2011 tarihinde kira sözleşmesinin akdedildiğini, taşınmazı lokanta olarak işletmek amacıyla davalıdan kiraladığını, davalının bilgisi dahilinde tadilat ve düzenlemelerin yapıldığını, hususi şartlar bölümünün 10. Maddesinde kararlaştırılan 10.000,00 TL tutarındaki depozito bedelini davalıya verdiğini, ancak müvekkilin kiralanan taşınmazı sözleşmeye uygun bir şekilde kullanmasına ve sözleşme bitiminde dava konusu taşınmazı kusursuz bir şekilde davalıya teslim etmesine rağmen depozito bedelini iade alamadığını,

bu nedenle de Ankara 13. İcra Müdürlüğünün 2015/20237 sayılı dosyası ile davalı aleyhine icra takibi başlattığını, davalının itirazı nedeniyle takibin durduğunu belirterek icra takibine yapılan itirazın iptali ile takibin devamına ve icra inkar tazminatına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı; davacının dava konusu taşınmazı sözleşmeye uygun olarak kullandığını ve sözleşme bitiminde kiraladığı dava konusu taşınmazı kusursuz bir şekilde müvekkiline teslim ettiğini yazılı olarak ispat etmesinin gerektiğini, dava konusu taşınmazı kusursuz bir şekilde teslim etmesinin ve anahtarı teslim etmesi gibi bir durumun söz konusu olmadığını, davacının dava konusu taşınmazı kira dönemi sona ermeden önce boşalttığını, davacıdan kira ve aidat alacağının bulunduğunu, davacının dava konusu taşınmaza zarar verdiğini, tadilat ve onarım masraflarının olduğunu, kira sözleşmesinde belirtilen depozito bedelinin alacaklarını karşılamadığını,

davacının bu hususu bilmesinden dolayı bugüne kadar herhangi bir talepte bulunmadığını, davacıdan alacağının bulunduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.

Mahkemece; taraflar arasında 01/11/2011 tarihinde kira sözleşmesinin akdedildiği, kira sözleşmesi uyarınca davacının davalıya 10.000,00 TL depozito bedeli ödediği, davacının taşınmazı tahliye etmesine rağmen davalının depozito bedelini iade etmediği, depozitoyu iade

etmeme nedenine ilişkin dosyaya inandırıcı delilin de sunulmadığı gerekçesiyle davanın kısmen kabulü ile 10.000,00 TL asıl alacak için itirazın iptaline ve takibin devamına, takipten sonra asıl alacağa yasal faiz yürütülmesine, davalı aleyhine asıl alacağın %20'si oranında icra inkar tazminatına hükmedilmesine karar verilmiş, hüküm süresi içerisinde davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava; kira sözleşmesine ilişkin depozito bedelinin iadesine yönelik başlatılan icra takibine itirazın iptali istemine ilişkindir.

Taraflar arasında imzalanan 01/11/2011 başlangıç tarihli, 1 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin 13. maddesinde de “Kiracı daireyi boşaltıp giderken doğacak herhangi zarar ve ziyanı mal sahibi depozitodan giderir, verilen depozito yapılacak zarar ve ziyanı karşılamazsa kira karşılamayı şimdiden kabul eder” hükmü kabul edilmiştir.

TBK.nun 347. maddesi (6570 Sayılı Kanunun 11. maddesi) gereğince konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmaması halinde sözleşmenin aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılacağı düzenlenmiştir.

Davalı kiraya veren, kiralananın sözleşmede belirtilen süreden önce tahliye edilmesi nedeniyle depozito bedelinin iadesinin istenemeyeceğini ileri sürmektedir. Kiracı taraf vekilinin duruşmadaki beyanında görüldüğü üzere erken tahliyenin kabul edildiği, sözleşme süresi dolmadan sözleşmeyi feshederek, taşınmazı tahliye ettiği belirlenmektedir. Tahliye tarihi konusunda ise taraflarca beyanda bulunulmadığı görülmektedir.

Kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir. Anahtarın da kiralayana teslim edilmesi gerekir. Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin kiralayan tarafından kabul edilmemesi; başka bir ifadeyle, tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması halinde; kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürülen tarihte hukuken sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğü, kiracıya aittir. Kiracı, kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte tahliye ettiğini ispatlayamazsa, kiralayanın bildirdiği tahliye tarihine itibar olunmalıdır.

Erken tahliye halinde kural olarak Türk Borçlar Kanununun 325. maddesine göre kiracı anahtar teslim tarihine kadar kira bedelinden, anahtar teslim tarihinden itibaren ise kiralananın aynı şartlarda kiraya verileceği makul süre kira bedeli ile sorumludur. Bununla birlikte Türk Borçlar Kanununun 112. maddesi göndermesi ile aynı kanunun 52. maddesi uyarınca, kiraya verenin bu yerin yeniden kiralanması konusunda gayret göstermesi, böylece zararın artmasını önlemesi için kendisine düşen ödevi yapması gerekir. Bu durumda kiraya verenin zararı, tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira bedelinden ibarettir.

Öte yandan; 6098 Sayılı T.B.K.nun 316. (B.K.nun 256) maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı tam bir özenle kullanmak ve aynı kanunun 334. (B.K.nun 266) maddesi gereğince sözleşme sonunda aldığı hali ile kiraya verene teslim etmekle yükümlüdür. Ancak kiracı sözleşmeye uygun olağan kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur. Davacının kiralananı kullandığı süre ve kullanma amacı gözetildiğinde olağan kullanımdan

kaynaklanan yıpranma ve eskimelerin olacağı kuşkusuzdur. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun kiralananın gözden geçirilmesi ve kiracıya bildirme başlıklı 335. maddesinde; "Kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa, kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. Ancak, teslim alma sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyecek olan eksikliklerin ve ayıpların varlığı hâlinde, kiracının sorumluluğu devam eder.

Bu durumda; mahkemece; anahtar teslim tarihinin belirlenerek, mahallinde konusunda uzman bilirkişi marifetiyle keşif yapılması suretiyle dava konusu yerin aynı şartlarda ne kadar sürede kiraya verilebileceği hususunda denetime elverişli ve hüküm kurmaya yeterli bilirkişi raporu alınarak, makul süre için kira tazminatının hesaplanması,

davalının hasar yönünden sunduğu delillerin toplanması ve kira sözleşmesi gereğince kiralananda zarar ziyan yoksa depozitonun iade edileceği kararlaştırılmış olduğundan davacının borcu olup olmadığı konularında inceleme yapılarak sonucuna göre anahtar teslim tarihine kadar ödenmeyen kira alacağının, anahtar teslim tarihinden sonra ise hesaplanacak makul süre kira tazminatının ve varsa hasar bedeli tespit edilip davacının depozito alacağından mahsubu ile kalan alacak yönünden karar verilmesi gerekirken, eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.