Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/729 K.2017/267

Taraflar arasındaki hukuki imkansızlık nedeniyle akdin feshi ile ödenen kira bedelleri ve kiralananda yapılan masraflardan kaynaklanan zararlarının tazmini davası sonucu mahkemece verilen hükmün ... .... ... Dairesince bozulması üzerine, verilen direnme kararına ilişkin dava dosyası 02.....2016 tarihinde yürürlüğe giren 6763 sayılı Kanun'un 45. maddesi ile 6100 sayılı HMK'na eklenen geçici .../.... maddesi uyarınca ... ... Genel Kurulu tarafından Dairemize gönderilmiş olmakla, dosyadaki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Yerel mahkeme kararının davacı tarafından temyizi üzerine, ... .... ... Dairesince 05.....2013 gün 2013/3465 Esas, 2013/14847 Karar sayılı kararı ile kiracının vekaletsiz iş görme kapsamında kiralanana yapılan imalat bedellerini istemesinde usulsüzlük bulunmayacağı belirtilerek hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemece, davacının idari belgeleri almak için makul sürede başvuruda bulunmamasının iyiniyet kuralları ile bağdaşmadığından bu eyleminin iyi niyet kapsamında korunamayacağını, bu doğrultuda oturduğu döneme ilişkin kira bedellerini istemesi hak ve ... kapsamı içerisinde bulunmadığını, ancak taşınmazda yaptığı faydalı ve zorunlu, kalıcı işlerden dolayı talepte bulunabileceğini, bu duruma göre Mahkememizin 01/.../2012 tarihli 2011/374-2012/391 E.K. sayılı kararındaki davacı talepleri olan faydalı ve zorunlu masraf olarak ....040,00 TL yönünden davanın kabulüne, kira bedeli toplamı ....375,00 TL yönünden davanın reddine karar verilmesi gerektiği gerekçesi ile bozmaya karşı bu yönüyle kısmi direnme kararı verilmiştir.

Direnme kararı süresi içinde davacı ve davalı vekilleri tarafından temyiz edilmiş olup, Dairemizin 6763 sayılı Kanun'un 45. maddesi ile 6100 sayılı HMK'na eklenen geçici .../.... maddesi uyarınca öncelikle inceleme yetkisi olduğu anlaşılmakla dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü:

YARGITAY KARARI

... .... ... Dairesince davacının temyiz talebi üzerine “6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 301. maddesi (mülga 818 Sayılı Borçlar Kanunu'nun 249/... maddesi) hükmü gereği kiraya veren kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.

Kira, sürekli bir akit olduğundan hem sözleşmenin kurulmasından önce var olan, hem de akdin devamı süresince kiracının bir kusuru olmaksızın ortaya çıkan ayıplar kiralayanın tekeffülü altındadır. Bu yükümlülüğe aykırı davranıldığı takdirde kiracının bu nedenle oluşan zararının tazmini sorumluluğu gündeme gelir.

Teslim borcunu gereği şekilde yerine getirmeyen ya da kiralananı tahsis amacına uygun surette arz etmeyen kiraya verene karşı borçlunun temerrütü hükümleri uygulanabileceği gibi, bundan dolayı doğan bir zarar varsa bunun da tazmini yoluna gidilebilir.

Davacı kiracı, davada sözleşme gereği ödemiş olduğu kira bedelleri ile kiralanana yapılan imalat bedellerinin tahsilini istediğine göre 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 125. maddesindeki (mülga 818 Sayılı Borçlar Kanunu'nun106. Maddesi) seçimlik hakkını sözleşmeden dönme yolunda kullandığının kabulü gerekir. Kiracı sözleşmeden dönmekle, sözleşme ilişkisi geçmişe etkili olarak ortadan kalkmıştır.

Dönme ile sona eren sözleşme ilişkisi artık bir borç doğurmayacağı gibi, önceden doğmuş olan borçlar da son bulacağından tarafların birbirlerine verdikleri şeyler var ise, bunların karşılıklı olarak geri verilmesi gerekir. Bu durumda davacı kiracının döndüğü kira sözleşmesine dayanarak davacıya ödediği kira bedelleri ile vekaletsiz iş görme kapsamında kiralanana yaptığı imalat bedellerini istemesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır.

Davacının basiretli davranarak gözlükçü- optik işi için kiraladığı taşınmazın nitelik ve özellikleri konusunda gerek hukuki, gerek fiziki özellikleri yönünden gerekli araştırmayı yapmaması davanın reddi için gerekçe olamaz. Zira başlangıçta hakkında yıkım kararı bulunan kiralananı davacıya kiralayıp, kiracılık süreci içinde de bu hukuki ayıbı gidermemekle davalı kiraya veren kusurlu davranmıştır.

Bu durumda mahkemece davacının talepleri yönünden işin esası incelenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir” gerekçesi ile verdiği bozma kararına karşı Mahkemece “davacının, davalıdan bu yeri .../08/2009 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile ... yıllığına optik amaçlı kiraladığı, buna uygun tadilatlar yaptığı, çalışma ruhsatı için .......

Belediye Başkanlığına 02/.../2010 tarihinde başvurduğu, kiralama süresi ile bu tarih arasında geçen sürenin ... yıl ... ay ... gün gibi bir süre olduğu, bu sürede davacının hukuki işlemler yönünden herhangi bir başvurusunun bulunmadığı, bu sürede kiralananda oturduğu, .......

Belediye Başkanlığının cevabı yazısı gereği bu yer için .../07/1994 tarihindeki Encümen kararı gereği yıkım kararı bulunduğu bildirilmekle beraber yıkım kararının sadece binanın .... katına ilişkin olduğu, yine taraflarca kabul edildiği üzere davacının tahliyesinden sonra kiralanması yeniden kiralayan kişinin gerekli oturma ve çalışma belgelerini alarak bu yerde oturduğu, ki bir an için yıkım kararı bulunduğu kabul edilse dahi davacının ... yıl ... ay ... gün gibi bir süre içinde idari belgeleri almak için başvuruda bulunmaması iyiniyet kuralları ile bağdaşmadığından,

bu eyleminin iyi niyet kapsamında olmadığından korunamayacağı, bu doğrultuda oturduğu döneme ilişkin kira bedellerini istemesi hak ve ... kapsamı

içerisinde bulunmadığı, ancak taşınmazda yaptığı faydalı ve zorunlu, kalıcı işlerden dolayı talepte bulunabileceği, bu duruma göre Mahkememizin 01/.../2012 tarihli 2011/374-2012/391 E.K. sayılı kararındaki davacı talepleri kira bedeli toplamı ....375,00 TL yönünden davanın reddine, hükme bu yönünden direnilmesine, faydalı ve zorunlu masraf olarak ....040,00 TL yönünden davanın kabulüne, davalının .../.../2010 tarihli uyarı ile temerrüde düşürüldüğünden ....040,00 TL'nin yasal faizi ile tahsiline karar verilmesi gerektiği” gerekçesi ile direnilmiştir.

Dava konusu olaydaki uyuşmazlık; davacı kiracının akdin feshinde haklı olup olmadığı, sözleşmeden dönme koşullarının gerçekleşip gerçekleşmediği hususunda olup, bu noktada kiralananın bulunduğu binanın zemin katı ile ilgili herhangi bir yıkım kararının olmadığı, yıkım kararının üst katla ilgili olduğu ayrıca aynı kiralananla ilgili sonraki yeni kiracıya .......

Belediye Başkanlığı Ruhsat ve Denetim Müdürlüğü tarafından işyeri açma ve çalışma ruhsatının verildiği, bu durumda kira sözleşmesinin daha başlangıcında kiralananın ayıplı olmadığı, akdin feshi veya sözleşmeden dönme koşullarının oluşmadığı, sözleşme kurulurken kiralananın ayıpsız olarak davacı kiracıya teslim edilmesi nedeniyle davalı kiraya verenin bir kusuru bulunmadığı, aksine davacı kiracı basiretli bir tacir gibi davranıp gerekli araştırmayı yapmadığı, yeterince özen ve çabayı göstermediği,

kira sözleşmesinin yapılmasından itibaren ... yıl ... ay ... gün gibi makul sayılamayacak uzun bir süre geçtikten sonra çalışma ruhsatı almak için başvuruda bulunduğu, kiralananı erken tahliye ettiği için kusurlu olduğu, hiç kimse kendi kusurundan kaynaklanan zarar için hak talebinde bulunamayacağı, bu nedenle davacı kiracı kiralananı tahliye ettiği tarihe kadar kira bedellerinden sorumlu olup, ödediği kira bedellerinin iadesini isteyemeyeceği, bu nedenlerle de Mahkemenin davacının ödediği kira bedellerinin iadesine yönelik alacak talebinin reddine karar vermesinin gerektiği bu defaki incelemeden anlaşılmakla,