Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/7373 K.2017/17221

Taraflar arasındaki kiralananın tahliyesi davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacılar; ...

İli, ... ilçesi ...' de bulunan taşınmazın, salt orman ada ve çevre sakinlerinin okul gereksinimlerinin karşılanmasına yönelik olarak kiraya verildiğini, kiracının izin almadan kiralanan yerin kullanım şekli ve amacını eğitimini niteliğinin kısmen dahi değiştirilmesi veya bu konudaki maddeler yükümlülüklerine aykırı davranması sözleşmenin fesih nedeni olarak kaydedildiğini, kiraya verme amaçlarının sadece çevre sakinlerinin kendilerine yakın bir okula kavuşturmak için kira bedelinin cüzi olarak tespit ettiğini, davalı kiracının bu imkana karşılık kötüniyetli amaç için kullandığını,

... kendi okullarına rakip olabilecek bir okul faaliyeti önlemek için binayı boş tutarak bloke amaçlı kiralamış olduğunu, mevcut sözleşmenin açık hükümlerine rağmen davalı kiracının okulu kapattığını bildirmesi üzerine davalıya ...

48. Noterliğinden 30 gün süreli ihtar gönderdiklerini, fesih bildirimi ve tahliye talepli ihtarların sonuçsuz kaldığını, davalı tarafın okulu açma niyetlerinin olmadığını, bu nedenle kira sözleşmesinin feshi işleminin geçerliliğine, davalının tahliyesine ve mecurun tahliye edilmesi gereken 27/09/2015 tarihinden tahliye edileceği tarihe kadar kira sözleşmesi 13. Maddesi gereğince her ay aylık kira bedelinin %50 oranındaki cezai şart bedelinin de davalıdan tahsilini talep etmiştir.

Davalı; çevre sakinlerinin okul ihtiyacının sözleşmede düzenlenmediğini, faalliyette bulunmadan da kiralananı ellerinde tutabileceklerini, kira bedellerinin ödendiğini savunarak, davanın reddini istemiştir. Mahkemece, sözleşmede kesintisiz olarak faaliyete devam edileceğine dair madde olmadığını, akde aykırılık bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacılar vekili tarafından süresi içerisinde temyiz edilmiştir.

Türk Borçlar Kanununun 316. maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.

Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması durumunda sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliyesine karar verilebilmesi için kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kirasında kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir.

Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Taraflar arasında imzalanan 01.04.2013 başlangıç tarihli ve 31.08.2023 bitiş tarihli kira sözleşmesinin varlığına dair uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşme ile taşınmaz okul/kreş olarak davalıya kiralanmıştır.

Sözleşmenin 4. maddesinde; kiralanan yerin münhasıran kreş, anaokulu, okul olarak kullanılacağı, kiracının okuldaki eğitimin niteliğinin değiştirilmesi istendiğinde önceden kiraya verenden yazılı izin alınması gerektiği, yazılı izin alınmadan kullanma şeklinin amacını ve eğitimin niteliğini kısmen dahi olsa değiştirilemeyeceği veya ilave kullanma şekli ekleyemeyeceği, kiracının bu maddeye aykırı davranmasının fesih nedeni olabileceği, kiracı kiralanan yerin dekorasyon ve işletilmesine kadar her konuda modern bir eğitim kurumu olarak kiraya vereceği ,

hizmet kalitesinin orman ada kompleksinin itibarına uygun şekilde en üst düzeyde koruyacağı kararlaştırılmış.

Kiracının diğer yükümlülüklerinde de yazılı izin alınmadan alt kiraya verilemeyeceği belirlenen tahsis amacına aykırı olarak kısmen dahi kullanılamayacağı, kanuna aykırı faaliyette bulunmayacak tüm yasal mevzuata uygun hareket edeceği kiralanan yerin güvenliğini sağlayacağı, orman ada tesisleri sakinlerine saygılı davranacağı onları rahatsız edici davranışlardan kaçınacağı hususları kararlaştırılmıştır.

Davalı kiracı, davacının 07.09.2015 tarihinde keşide ettiği fesih ihtarına karşı cevap olarak keşide ettiği 10.09.2015 tarihli ihtarnamesinde; dönemsel olarak kiralananı işletemediklerini, bunun ticari bir karar olduğunu, beklenen öğrenci sayısına ulaşamadıklarını, ileriki dönemde faaliyete devam edip etmeyeceklerine dair karar alacaklarını beyan etmiştir. Yine davalı tarafından bir öğrenci velisine gönderilen 16.02.2015 tarihli e-mail de; 2015-2016 döneminde kapatıldığı, öğrencinin ...' de bulunan okula kaydının yapılabileceği belirtilmiştir.

İlçe Milli Eğitim Müdürlüğü' nün davacıya yönelik 02.09.2015 tarihli yazısının incelenmesinden; 05.08.2015 tarihinde kiracının çalışma ruhsatının iptal edildiği belirtilmiştir.

Somut olayda; taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesi ve özellikle sözleşmenin 4. maddesindeki düzenlemeden; kiralananın okul/kreş olarak eğitim amaçlı ve sürekli kullanılmak üzere kiralandığı, kiralananın dönemsel olarak kapalı tutulmasının ve bu hususta kiraya verenden izin alınmamasının kiralama amacına ve akde aykırı olduğu, davacı tarafından davalıya 30 gün süreli ihtarname gönderildiği ve akde aykırlığın düzeltilmediği anlaşıldığından; mahkemece, bu husus gözetilerek karar verilmesi gerekirken, hatalı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş olup, bozmayı gerektirmiştir.