Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/7543 K.2019/4573

Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, davalının dava konusu taşınmazda 05/06/2011 tarihli kira sözleşmesi gereği 1.250 TL aylık kira bedeli karşılığında anlaştıklarını 2015 Haziran itibariyle 1.350 TL ödeme yaptığını, kira bedelinin emsallerine göre düşük kaldığını, 05/06/2015 tarihinden geçerli olmak üzere taşınmazın aylık kirasının 1.685 TL olarak belirlenmesine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı, davanın reddini dilemiştir. Mahkemece, davanın kısmen kabulüne, aylık kira bedelinin 05/06/2015 tarihinden itibaren net 1.350 TL olarak tespitine karar verilmiş; Hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.

01/07/2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesinde “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” hükmü, Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun 2. maddesinde geçmişe etkili olma başlığı altında “Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları gerçekleştikleri tarihe bakılmaksızın, bütün fiil ve

işlemlere uygulanır.” hükmü yer almaktadır. Türk Borçlar Kanununun kira artışına ilişkin 344. maddesindeki düzenleme kiracıları koruyucu nitelikte olup, kamu düzenine ilişkindir.

Olayımıza gelince; kira bedelinin miktarına ilişkin olarak taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunup mahkemeye müracaat edildiğine ve kira bedelinin dava yoluyla tespiti istenildiğine göre; kiracı olan taraf, artırılması istenilen veya karar verilebilecek miktarı ve bundan daha fazlasını ödese bile, dava reddedilmeyip kira bedelinin tespitine karar verilmelidir.

Taraflar arasında hükmen tespit edilmiş ya da sözleşme ile kararlaştırılmış bir kira bedeli olmadığı için davacının yeni dönem kira bedelinin mahkemece tespiti ile hüküm altına alınmasını istemekte hukuki yararı vardır. Kira sözleşmesinin başlangıcı 05/06/2011 tarihi olduğuna göre TBK'nun 344. maddesinin 1. ve 2. fıkraları gereğince bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekir.

Her ne kadar taraflar arasında çekişmesiz olması halinde bir önceki kira döneminde ödenen kira bedeli üzerinden artış oranının uygulanması Yargıtay içtihatları ile kabul edilmiş ise de taraflar arasındaki kira sözleşmesinin uzayan 1. döneminden itibaren kira bedellerinin eksik ödendiği hususu davacı tarafından ifade edildiğine göre uzayan ilk kira döneminden itibaren başlamak kaydıyla artış oranları uygulanmak suretiyle davalının 05/06/2015 tarihi itibariyle ödemesi gereken kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken, Mahkemece dava tarihi öncesindeki son dönem ödenen kira bedeli esas alınarak arttırım yapılmış olması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.