Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/7993 K.2019/904

Taraflar arasında görülen alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, asıl davanın kabulüne, karşı davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı karşı davalı vekili ve davalı karşı davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı- karşı davalı; davalı kiraya verenin maliki bulunduğu hamamı 25/05/2012 tarihinde kiraladığını, taşınmaza faydalı ve iyileştirici bir çok masraf yaptığını, iş yeri açma ve çalışma ruhsatı almak amacıyla yetkili makamlara yapılan başvurunun binanın kaçak olup yeterli teknik şartları taşımadığı gerekçesiyle reddedildiğini, davalı kiraya veren tarafından eksikliklerin tamamlanmadığını, ...

Belediyesi tarafından kiralananın 12/10/2012 tarihinde mühürlenerek kapatıldığını ve kiralananı tahliye etmek zorunda kaldığını, kiralanana yapmış olduğu faydalı ve zorunlu masrafların değerinin ...

Sulh Hukuk Mahkemesinin 2012/5 D.İş sayılı dosyası ile tespit edildiğini ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 20.000,00 TL nin tahliye tarihi olan 12/10/2012 tarihinden itibaren işleyecek faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı- karşı davacı.

1984 yılından bu yana hamam olarak kullanılan taşınmazı 25/05/2012 tarihinde davacı-karşı davalıya 5 yıl süreyle kiraya verdiğini, davacı- karşı davalı kiracının hamamı aynen kullanması mümkün olmasına rağmen izinsiz kiralanana bir takım değişiklikler yaptığını, iş yeri açma ve çalışma ruhsatı almak amacıyla belediyeye başvuruda bulunduğunu, kiracıdan kaynaklı nedenlerle ruhsatın verilmediğini ve iş yerinin mühürlenerek kapatıldığını, aralarında düzenlenen kira sözleşmesi gereği kendisinden izinsiz kiralananda yapılan masrafların istenemeyeceğini, delil tespit dosyasında bilirkişilerce belirlenen bedelin fahiş olduğunu savunarak,

asıl davanın reddini ; davalı - karşı davacının 25.07.2012 tarihinden sonra kira ödemelerini yapmadığını, iş yerini terk ettiğini, kendisini zarara uğrattığını savunarak ; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 9.000,00 TL kira alacağının dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsilini istemiştir.

Mahkemece; taraflar arasında düzenlenen 25/05/2012 başlangıç tarihli kira sözleşmesiyle dava konusu taşınmazın davalı tarafından davacıya 5 yıl süreyle kiralandığı, kira bedelinin aylık 750,00 TL olduğu, davacı kiracının kiralanana 20.290,00 TL tutarında tadilat yaptırdığı, bu hususun gerek delil tespit dosyası gerekse keşif sonucu alınan bilirkişi raporuyla tespit edildiği, davalı kiraya verenden kaynaklı nedenlerle hamamın 12/10/2012 tarihinde mühürlenerek kapatıldığı, bu tarihten sonra davacı kiracının kiralananı kullanmadığı,

iş yerinin gerekli kriterlere uygun olmaması nedeniyle kapatılmasında davacıya atfedilebilecek herhangi bir kusur bulunmadığı, bu nedenle davacı-karşı davalı kiracının yapmış olduğu giderleri talep etmesinde haklı olduğu; buna karşılık her ne kadar davalı-karşı davacı kiraya veren 1 yıllık kira alacağı talep etmiş olsa da kira sözleşmesinin kendisinden kaynaklı nedenlerle sona erdiği, davacı-karşı davalı kiracının kiralananı kullandığı dönemle sınırlı olarak kira bedelinden sorumlu olduğu,

tarafların açıklamalarından kiralananı 5 ay kullandığı , 5 aylık kira bedelinin 3.750,00 TL ye tekabül ettiği, alınan ve iade edilmeyen 750,00 TL depozito bedelinin mahsup edilmesi gerektiği gerekçesiyle; asıl davanın kabulüne, 20.000,00 TL nin 12/10/2012 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalı-karşı davacıdan tahsiline; karşı davanın kısmen kabulüne, 3.000,00 TL kira alacağının karşı davanın açıldığı 25/04/2013 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davacı-karşı davalıdan tahsiline karar verilmiş; hüküm, süresi içinde taraflarca temyiz edilmiştir.

1-) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, karşı davaya yönelik tarafların tüm temyiz itirazlarının reddi ; asıl davaya yönelik davalı-karşı davacının sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2-) Kiracı tarafından akdi ilişkinin devamı sırasında kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu masrafların, 6098 sayılı TBK'nın 530. maddesi ( 818 sayılı B.K.'nın 414. Md. ) kapsamında vekaletsiz iş görme hükümlerine göre kiraya verenden istenebilmesi mümkündür. Kural olarak bu gibi faydalı ve zorunlu masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir. Kiralananın tahliyesi sonunda, kiralayan bunları benimsemiş ve kiracı aleyhine sebepsiz zenginleşme meydana gelmiştir. Kiraya verenin sorumluluğu, faydalı ve zorunlu imalatların imal tarihindeki değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle bulunacak değer kadardır.

Somut olayda; taraflar arasında düzenlenen 25/05/2012 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Her ne kadar kira sözleşmesinin 10. maddesinde; kiracının, kiralanan yerin içinde ve dışında yaptıracağı tezyinat masraflarının tamamının kendisine ait olacağı ve sözleşme süresi sonunda hiçbir masraf ve tazminat isteminde bulunamayacağı kararlaştırılmış ise de ; " tezyinat" masrafı olarak kastedilen, süsleme, ufak tefek tamir ve onarımlar olup zorunlu ve faydalı masraflara ilişkin değildir.

Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda, davacı- karşı davalı kiracı tarafından kiralananda yapılan imalat ve tadilatların, faydalı ve zorunlu ya da lüks nitelikte olup olmadıkları belirtilmediği gibi, belirlenen imalat bedelinden kiracının kullanım süresi ile orantılı yıpranma payının da düşülmediği görülmüştür. Rapor, bu haliyle hüküm kurmaya elverişli değildir.

Hal böyle olunca, mahkemece; dosyanın yeniden bilirkişiye tevdi ile davacı-karşı davalının kiralanana yapmış olduğu faydalı ve zorunlu masrafları isteyebileceği nazara alınarak, kiracı tarafından yapılan imalatların hangisinin zorunlu ve faydalı masraflar, hangilerinin lüks masraflar olduğunun ayrı ayrı belirlenmesi, belirlenen zorunlu, faydalı ve sökülüp götürülemeyecek imalatların yapım tarihi itibariyle (kira sözleşmesi başlangıç tarihi) rayiç bedelleri tespit edilip, kiracının kiralananı kullandığı süreyle orantılı olacak şekilde yıpranma payları da düşülmek suretiyle, taraf ve Yargıtay denetimine elverişli ek rapor alınması,

hasıl olacak sonuç dairesinde bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yetersiz bilirkişi raporu benimsenerek yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.