Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/8160 K.2017/5624

Taraflar arasındaki tahliye davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı vekili dilekçesinde; davalı kiracıya ihtarname tebliğ ettiklerini, taşınmazın yeniden inşaa edileceğini belirterek davalının tahliyesini istemiştir.

Davalı vekili; sözleşmeye göre kiracı ihtar göndermez ise sözleşmenin uzayacağını bildirerek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece davacının inşaat iddiasının doğrulandığı, projenin çizildiği gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Türk Borçlar Kanununun 350/2. maddesi hükmüne göre kiralananın yeniden inşa veya imar amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi için açılacak davaların belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde bu kanunun 328. maddesinde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir. TBK.’nun 353. maddesi uyarınca kiraya veren daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden gözönünde bulundurulması gerekir.

Olayımıza gelince; davada dayanılan ve hükme esas alınan 19.07.2009 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin konusu boş arsa olarak yazılmıştır. sözleşmenin 5. maddesinde 5 yıllık sürenin sona ermesinden 3 ay önce kiracı tarafından sözleşmenin yenilenmeyeceğinin kiraya verene yazılı olarak ihbar edilmemesi halinde sözleşmenin ayrıca herhangi bir işleme veya bildirime gerek olmaksızın aynı şartlar ve süre ile kendiliğinden uzayacağı kararlaştırılmıştır. Mahkemece yapılan keşif sonucu alınan bilirkişi raporunda davaya konu kiralananda 55 metre yükseklikte kule bulunduğu, baz istasyon verici istasyonu olarak kullanıldığı ve çatılı işyeri olmadığı beyan edilmiştir.

Genel Hükümlere tabi kira sözleşmesinde; sözleşme süresinin sona ermesi halinde sözleşme belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür. Taşınmaz ve taşınır yapı kiralarıyla ilgili belirsiz süreli kira sözleşmelerinde feshi ihbar süresi Türk Borçlar Kanunun 329.maddesi hükmüne göre belirlenir. Kiralananın Konut ve Çatılı İşyerleri Kirasına tabi olması halinde ise; TBK'nun 347. Maddesi uyarınca belirli süreli sözleşmelerde kiracı tarafından sözleşme süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşularla bir yıl için uzatılmış sayılır.

Dava konusu somut olayda sözleşmenin 5. maddesindeki düzenleme uyarınca kiracı fesih hakkını kullanmadığından sözleşme aynı şartlarda ve sürede uzamıştır. Bu durumda davacı tek taraflı olarak sözlşmeyi feshedemez. Kira sözleşmesinden kiralananın baz istasyonu için arsa olarak kiraya verildiği, yapılan keşif sonucu alınan bilirkişi raporundan ise kiralananın çatısız olduğu anlaşılmaktadır.

TBK'nun 350/2. maddesi hükmünde öngörülen yasal düzenleme çatılı işyerleri ve konut kiraları hakkında kabul edilmiştir. Davaya konu taşınmazın çatılı işyeri de olmaması nedeniyle mahkemece davacının TBK'nun 350/2 maddesi uyarınca yeniden inşaat ve esaslı onarım nedeniyle tahliye davası açamayacağı dikkate alınarak davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.