Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/8177 K.2018/331

Taraflar arasındaki kiracılık sıfatının tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı; davaya konu kaynak suyunu kiraladıklarını, davalının daha sonradan sözleşmenin tarafı haline geldiğini, davalının 26.01.2016 tarihinde faaliyet durdurma kararı aldığı ve 08.02.2016 tarihinde tesisi mühürlediğini, davalının haksız yere sözleşmeyi feshettiğini ileri sürerek, mühürleme işleminin iptali ile tesisin işletmeye devam etmesinin sağlanmasına karar verilmesini istemiştir.

Davalı; taşınmazda tespit yaptırdıklarını, davacı kiracının sözleşmeye aykırı olarak kiralananı dava dışı ... firmasına devretmiş olduğunu, ruhsatın da ... firmasına ait olduğunu, aralarında kira sözleşmesi yapılmış olduğunu, bu nedenle sözleşmeyi feshettiklerini savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Mahkemece; davacı kiracının sözleşmeye aykırı hareket ettiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava dışı İl Özel İdaresi ile davacı arasında düzenlenen 21.07.2008 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesinin 2886 Sayılı Yasaya göre kiraya verildiği anlaşılmaktadır. Sözleşmeye göre doğal kaynak suyu işletmesi davacıya verilmiş, davalı 2560 sayılı yasa uyarınca sözleşmenin tarafı haline gelmiştir. Sözleşmenin genel şartlar 6. maddesinde; "kiracı idarenin bilgisi dışında işletme hakkını devredemez, ortak alamaz, kiraya veremez" düzenlemesi bulunmaktadır. Davalı, 26.01.2016 tarihinde sözleşmeyi feshetme kararı almış, davaya konu taşınmazı da 08.02.2016 tarihinde mühürlemiştir.

Türk Borçlar Kanununun 316. maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması durumunda sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliyesine karar verilebilmesi için kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kirasında kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

01/07/2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile 818 Sayılı Borçlar Kanunu ve 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun yürürlükten kaldırılmış, bu Kanunlardaki kira ilişkisinden kaynaklanan ihtilaflara ilişkin düzenlemeler, Kanunun dördüncü bölümünde sıralanmıştır. Kiralanan yerin gayri musakkaf vasıfta olması halinde 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 299. maddesi ve devamı maddelerinde düzenlenen Genel hükümlere tabi yerlere ilişkin kira sözleşmesi hükümleri, kiralanan yerin musakkaf vasıfta olması halinde ise aynı kanunun 339. ve devamı maddelerinde düzenlenen konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine ilişkin kanun maddeleri uygulanacaktır.

TBK' nun 357. maddesinde " Ürün kirası kiraya verenin, kiracıya, ürün veren bir şeyin veya hakkın kullanılmasını ve ürünlerin devşirilmesini bedel karşılığında bırakmayı üstlendiği sözleşmedir. Ürüne katılmalı kira, kira bedelinin devşirilecek ürünün belli bir oranı olarak kararlaştırıldığı ürün kirasıdır. Bu oran sözleşmeyle kararlaştırılmamışsa, yerel âdete göre belirlenir." düzenlemesi bulunmaktadır. Ürün (Hâsılat) kirasında kiraya konu olan mal, bağ, bahçe, tarla gibi hâsılat veren bir taşınmaz mal yahut kara, deniz avı, su kaynağı işletmesi, kaplıca işletmesi, gibi bir haktır. Yine ürün (hasılat) kirasında ücret, bir miktar para olabileceği gibi devşirilecek hasılatın, semerelerinin bir hissesi de olabilir.

Dosyadaki belgelerden taşınmazın ihale ile doğal kaynak suyu işletmesi olarak kiraya verildiği anlaşılmaktadır. Kiralananın TBK' nun 339. ve devamı maddeleri uyarınca çatılı işyeri olarak kabul edilmesi halinde, davalı kiraya verenin tek taraflı olarak akdi feshedemeyeceği, tarafların ortak iradesi veya yargı kararı ile sözleşme sona erdirilmedikçe geçerliliğini koruyacağı kabul edilmektedir. Kiralananın, TBK' nun 357. maddesi uyarınca ürün kirası hükümlerine tabi olduğunun anlaşılması halinde ise akde aykırılık nedeniyle TBK 316/2 son cümle uyarınca kiraya veren derhal sözleşmeyi feshedebilecektir.

Mahkemece; davacı kiracının akde aykırı olarak kiralananı 3. kişiye devrettiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de, davaya konu taşınmazın TBK' nun 357. Maddesinde düzenlenen ürün kirası hükümlerine tabi olup olmadığı üzerinde durularak, taşınmazın niteliği tespit edildikten sonra bir karar verilmesi gerekirken eksik araştırma ile yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.