Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/8284 K.2019/5038

Taraflar arasındaki tazminat davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne dair verilen hükmün, süresi içinde taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, şirketlerinin ilgili adresteki fabrikasını 01/01/2014 tarihli kira sözleşmesi ile dava dışı Alyans Halı Dayanıklı Tüketim Malları ve Tekstil Tic. ve San. Ltd. Şti.'ne kiraya verdiğini, kiralanan taşınmazın kiracının ortağı olan davalı şirkete alt kiraya verilmesi için dava dışı Alyans Halı Dayanıklı Tüketim Malları ve Tekstil Tic. ve San. Ltd.

Şti. ile 16/06/2014 tarihli yetki ve alt kira sözleşmesi imzalandığını, alt kiracının 31/08/2015 tarihinde taşınmazı tahliye ettiğini, ancak alt kiracının kiralananda bulunan eşyaların büyük kısmını kırıp döktüğünü, taşınmazın elektrik ve yangın hattı tesisatını yerinden söktüğünü,bu nedenle Gaziantep 4. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2015/37 D.iş dosyası ile yaptırdıkları tespit sonucunda zararın 64.610,00 TL olduğunun tespit edildiğini, zararların karşılanması için Gaziantep 1. Noterliği'nin 19/10/2015 tarih ve ... yevmiye numaralı ihtarnamesi ile başvurulmasına rağmen davalının zararları ödemediğini ileri sürerek,

64.610 TL'nin dava tarihinden itibaren yasal faizi ile davalıdan tahsiline,tespit dosya masraflarının da bu dosyada hüküm altına alınmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı , taşınmaz kiralanırken mevcut olan hollerin arkasındaki 3 katlı idari bina, kapalı alan ve sosyal tesiste bulunan genel aydınlatma sistemi ile bunlara ait elektrik panosu ve elektrik trafosunun işyerinde halen mevcut olduğunu, bunun dışındaki tüm alanların kendilerine boş olarak teslim edildiğini, sökülüp götürülen tesisatın giderlerinin kendilerince karşılandığını,yapılan işlere ait faturaların kendilerinde mevcut olduğunu,öncelikle kira sözleşmesi incelenerek taşınmaz kiraya verilirken kiralananda bulunan demirbaşların neler olduğu ve bu demirbaşlara herhangi bir zarar verilip verilmediğinin tespit edilmesi gerektiğini,yine kendilerince yaptırılan tadilatların ayrı ayrı tespiti ile yaptırdıkları tadilat var

ise, bunların yerinde olup olmadığı,yerinde değilse sökülüp götürülmesi nedeni ile ana gayrımenkule bir zarar verilip verilmediği,yani eski hale iade için ne kadar masraf gerektiğinin irdelenmesi gerektiğini,yine kendilerince yaptırılan ve halen kiralanan taşınmazda kalan idari binanın değerinin de belirlenerek mahsubunu istediklerini,tespit dosyasında yapılan belirleme ve hesaplamaların hatalı olduğunu ve kabul etmediklerini,sözleşmede kiracının yaptıracağı tadilatın kiraya verene ait olacağına dair bir hüküm bulunmadığını,yaptırdıkları zemin kattaki idari binanın sadece kapılarını aldıklarını,söz konusu idari binanın kiraya veren davacıda

kaldığını ve sebepsiz zenginleşme teşkil ettiğini,bu idari binanın bedelinin belirlenmesi suretiyle davacının bir alacağı varsa bu bedelden idari bina bedelinin mahsubunu talep ettiklerini,tespit dosyasında belirlenen bedellerin fahiş olduğunu savunarak,davanın reddini istemiştir.

Mahkemece,davanın kısmen kabulü ile,davalı tarafça kiralananın zeminine, kapısına ve çatısına verilen toplam 5,575 TL zararın davalıdan alınarak davacıya verilmesine;fazlaya ilişkin talebin ve takas mahsup talebinin reddine karar verilmiş,hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre,taraf vekillerinin sair temyiz itirazları yerinde değildir.

2- Kiracı tarafından akdi ilişkinin devamı sırasında kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu masrafların, 6098 sayılı TBK'nın 530. maddesi ( 818 sayılı B.K.'nın 414. Md. ) kapsamında vekaletsiz iş görme hükümlerine göre kiraya verenden istenebilmesi mümkündür. Kural olarak bu gibi faydalı ve zorunlu masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir. Kiralananın tahliyesi sonunda, kiralayan bunları benimsemiş ve kiracı aleyhine sebepsiz zenginleşme meydana gelmiştir. Kiraya verenin sorumluluğu, faydalı ve zorunlu imalatların imal tarihindeki değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle bulunacak değer kadardır.

Somut olayda;davacı ile asıl kiracı olan dava dışı Alyans Halı Dayanıklı Tüketim Malları ve Tekstil Tic. ve San. Ltd. Şti. arasında akdedilen ''01.01.2014 tarihli kira kontratı eki hususi şartları'' başlığını taşıyan bölümde yer alan 9. maddede ''kira süresi içerisinde kiracı mal sahibinin yazılı iznini almadan herhangi bir tadilat yapamaz.Kira süresi içerisinde yapılacak bakım,onarım ve diğer masraflar kiracıya ait olup bu hususta mal sahibinden hiçbir hak talep edemez'' düzenlemesine yer verildiği görülmektedir.

Bu kapsamda mahkemece her ne kadar hatalı değerlendirme ile,alt kiracı olan davalı tarafça izinsiz yapılan değişiklik ve yeniliklerin istenemeyeceği belirtilmiş olsa da,bahse konu düzenleme ''kira süresi içerisinde'' geçerlidir.Taşınmazın tahliye edilmesi halinde,kira ilişkisi sona erdikten sonra alt kiracı olan davalının TBK'nun 530. maddesi hükmü kapsamında vekaletsiz iş görme hükümlerine göre kiralayana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafları istemesinde herhangi bir engel bulunmamaktadır.Bu sebeple davalının süresinde ileri sürdüğü faydalı ve zorunlu masraflara yönelik takas-mahsup def'i isteminin kabulüne karar verilerek sonucuna göre hüküm tesisi gerekirken,bu talebin reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.

3- 6098 Sayılı T.B.K.nun 316. (B.K.nun 256) maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı tam bir özenle kullanmak ve aynı kanunun 334. (B.K.nun 266) maddesi gereğince sözleşme sonunda aldığı hali ile kiraya verene teslim etmekle yükümlüdür. Ancak kiracı sözleşmeye uygun olağan kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur. Hasarın hor kullanmadan kaynaklanıp kaynaklanmadığı belirlenirken, kiralananın kullanım süresi ve sözleşmedeki tahsis ve kullanma amacı göz önünde bulundurulmalıdır.

Somut olayda,mahkemece daha öncesinde alınan tespit raporunda görev yapan bilirkişiler ile 08.02.2016 tarihinde mahallinde keşif yapılmak suretiyle alınan 01.03.2016 tarihli bilirkişi raporuna göre hüküm tesisi yoluna gidilmiş ise de,söz konusu rapor incelendiğinde,dava tarihi itibariyle serbest piyasa rayiçlerine göre hesaplama yapıldığı,hesaplanan hasar bedelinden yıpranma payının düşülmediği,yine taşınmazda oluşan hasar kalemlerinin her biri için ayrı ayrı olağan kullanımdan mı yoksa hor kullanmadan mı kaynaklandığına ilişkin değerlendirme yapılmadığı anlaşılmaktadır.Bu itibarla söz konusu bilirkişi raporunun hükme esas alınabilecek nicelik ve nitelikte olmadığı açık olmakla,söz konusu rapora göre hüküm tesisi yoluna gidilmesi de doğru görülmemiştir.

4-6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 297. maddesi uyarınca mahkeme tarafından hüküm fıkrasında asıl ve yardımcı taleplerin hepsi hakkında açık ve tereddüte yol açmayacak şekilde karar verilmesi gerekir. Mahkemece taleplerden biri hakkında olumlu veya olumsuz hiçbir karar verilmemiş olması durumunda hakkında karar verilmemiş olan talep, zımnen reddedilmiş sayılmaz. Zira bu talep hakkında ortada olumlu veya olumsuz bir mahkeme kararı yoktur.

Bu açıklamalar ışığında somut olayda; davacının davaya konu ettiği elektrik tesisat bedeli talebi yönünden olumlu ya da olumsuz bir değerlendirme yapılmamış olması da doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

Bu itibarla mahkemece; alanında uzman ayrı bir 3'lü bilirkişi heyetinden davacının hor kullanma nedeni ile tazminat talebine ilişkin olarak rapor alınması, alınacak raporda; taşınmazın tahliye tarihi itibari ile taşınmazda oluşan hasar kalemlerinin her biri için ayrı ayrı olağan kullanımdan mı yoksa hor kullanımdan mı kaynaklandığına ilişkin değerlendirme yapılıp belirlenecek hasar bedelinden kullanımla orantılı yıpranma payının düşülmesi; davacının dava konusu ettiği elektrik tesisat bedeli talebi yönünden de mahkemece hükümde değerlendirme yapılması,

davalının süresi içinde cevap dilekçesinde ileri sürdüğü idari binaya ilişkin takas - mahsup def'i isteminin de TBK 530. Maddesi çerçevesinde kabulü ile sonucuna uygun hüküm tesisi gerekirken, eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.