Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/8353 K.2019/4508

Taraflar arasındaki alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı (kiracı), davalılar ile arasında 01/03/2010 tarihli kira sözleşmesi düzenlendiğini, davalıların kira akdi süresi içinde taşınmazın tahliyesi için açtıkları davanın reddedildiğini, bunun üzerine taşınmazı tahliye ettiğini, kiraladığı taşınmaza davalıların bilgisi dahilinde yaptığı faydalı masrafları ... Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2014/15 D.İş sayılı dosyası tespit ettirdiğini, bilirkişi raporu ile yapılan faydalı masrafların 37.350,00 TL olduğunun saptandığını belirterek, taşınmaza yapılan faydalı masraflar toplamı olan 37.350,00 TL’ nin dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı, davacıya davaya konu yerin gösterilerek teslim edildiğini, davacının mevcut işyerini beğenerek kiraladığını, davacının sözleşmeye uygun şekilde kendsine teslim edilen iş yerinde bazı değişikliklere gitmiş olmasının tamamen kendi insiyatifi ve tasarrufu sonucu yaptığı işler olduğunu, davacının yaptığı bu işlerle ilgili olarak bilgi vermeyerek akde aykırı davrandığını, onayı alınmadan yapıldığını, yapılan imalatların zaruri ve faydalı imalatlar olmadığını ileri sürerek davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, davaya konu taşınmazda davacı kiracı tarafından faydalı imalatların yapılması konusunda davalı kiralayanların yazılı veya sözlü muvafakatının bulunmadığının sabit olduğu, davacının kiraladığı taşınmazda faydalı masraflar yaptığını ileri sürerek, bu masrafların davalılardan tahsilini istediğini, taraflar arasında düzenlenen 01/03/2010 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin sözleşmenin 5. maddesinde "Kiracı kiraladığı şeyi ne halde buldu ise kiraya verene o halde ve adete göre teslim etmeye mecburdur." 10. maddesinde ise "Kiracının kiralanan şeyin içinde ve dışında yapacağı tezniyat masrafları

tamamen kendisine ait olacak ve mukavele müddeti bittiğinde hiç bir güne bedel, masraf ve tazminat istemeye hak ve vesile vermez." ibaresine yer verildiği, davacının kiralayandan yazılı veya sözlü muvafakat almadan kiracılığı altındaki taşınmazda yaptığı masrafları kiralayan/ davalılardan talep etme hakkının bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Uyuşmazlık, kiralanana yapılan tadilat masraflarının iadesine ilişkin alacak talebine ilişkindir.

Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.03.2010 başlangıç tarihli beş yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı kiracı, dava konusu taşınmazı kira süresi sona ermeden 2014 yılında davalı kiraya verenlere teslim etmiştir. Davacı, taşınmazın tahliye edildiğini, kiraya konu yere kiralama amacına uygun olarak tadilatlar yapıldığını belirterek tadilat masraflarını talep etmiştir.

Kural olarak kiracı tarafından kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu imalat bedellerinin, vekâletsiz iş görme ve sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre kiraya verenden istenmesi mümkündür.

Yerleşik uygulama, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 527. maddesi (mülga 818 Sayılı Borçlar Kanunu'nun, 414. maddesi) kapsamında vekâletsiz iş görme hükümlerine göre kiraya verenden isteme hakkı olduğu yönündedir. Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğudur.

Bu nedenle kiracı kiralananda kalan ve kiraya veren tarafından benimsenen imalat için sebepsiz zenginleşilen oranında ve yapıldıkları tarih itibarıyla rayiç bedeller üzerinden süresine göre yıpranma düşülerek bedelin tazminini talep edebilir.

Taraflar arasında akdedilen sözleşmenin 10. maddesinde "Kiracının kiralanan şeyin içinde ve dışında yaptıracağı tezyinat masraflarının kendisine ait olacağı ve mukavele müddeti bittiğinde yapılan her türlü masraf için tazminat istemeye hakkı olmayacağını ve bu gayrimenkul inşaatının tamamı mal sahibinin olacağı" kararlaştırılmıştır. Tarafların özgür iradesi ile kararlaştırılan bu şart geçerli olup, tarafları bağlar. Sözleşme hükmünde kastedilen tezyinat, süsleme anlamında ve ufak tefek tamir ve onarımlar olup zorunlu ve faydalı masraflara ilişkin değildir. Dairemizin yerleşmiş içtihatları da kiracının kendi ihtiyacı için ve işinin gereği olarak kiralanana yapmış olduğu değer arttırıcı imalat bedelini kiraya verenden isteme hakkına sahip olduğu yönündedir.

O halde mahkemece yapılacak iş, konusunda uzman bilirkişi marifeti ile mahallinde yapılacak keşif ile davacı kiracı tarafından kiralananda yapılan imalatların hangisinin zorunlu ve faydalı hangisinin lüks olduğu belirlenip,

faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden taşınmazın beş yıllık kira sözleşmesinin dördüncü yılında tahliye edildiği de dikkate alınarak davacı kiracının kiralananı kullandığı süreye göre yıpranma payı da düşülmek suretiyle elde edilecek miktarın hesaplanması bakımından taraf ve Yargıtay denetimine elverişli şekilde rapor alınıp sonucuna uygun ve Türk Borçlar Kanunu'nun 530.maddesi hükmü gözetilerek vekaletsiz iş görme hükümlerine göre bir karar vermek olmalıdır.

Mahkemece bu hususlar göz ardı edilerek eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm tesisi doğru değildir. Karar bu nedenlerle bozulmalıdır.