Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/8529 K.2019/6072

Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, davalının 01.06.2008 tarihinden bu yana kiracı olduğunu, halen aylık 1.189,50 TL kira ödediğini, bu bedelin rayiç kira bedellerinin çok altında olduğunu belirterek 01.06.2015 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık kira bedelinin net 4.500,00 TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı, taraflar arasında 01.06.2013 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi imzalandığını, kira süresinin henüz dolmadığını beyanla davanın reddini istemiştir. Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile dava konusu taşınmazın 01/06/2015 tarihinden itibaren yıllık kira bedelinin brüt 53.752,35 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1-)17/01/219 tarihli ve 7161 sayılı Kanunun 56. maddesiyle 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 344. maddesinde değişiklik yapılmış ise de, dava tarihi itibariyle uygulanması gereken söz konusu değişiklikten önceki Kanunun 344. maddesinde “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.

Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” hükmü yer almaktadır.

Taraflar arasında ilk olarak 01.06.2008 başlangıç tarihli, 5+5 yıl süreli, yıllık kira bedeli 8.000 TL olan kira sözleşmesi düzenlendiği, daha sonra 01.01.2013 başlangıç tarihli, 5 yıl süreli, aylık 1.100 TL kira bedelli sözleşmenin imzalandığı görülmektedir. Taraflar arasında 01.06.2013 başlangıç tarihli yeni bir sözleşme imzalanmış olmakla bu sözleşmenin esas alınması gerekmektedir.

Mahkemece, kira bedelinin tespitine karar verilen 01.06.2015 tarihi itibariyle, uyuşmazlıkta esas alınması gereken 01.06.2013 kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren beş yıllık süre dolmadığından, yukarıdaki ilke ve esaslar gözetilmek suretiyle tespiti talep edilen dönemin endeks dönemi olduğu kabul edilerek, endekse (ÜFE) göre artış yapılarak kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken, hak ve nesafete göre kira bedelinin tespitine karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

2-) 492 Sayılı Harçlar Yasasında kira tesbit davalarında harcın aylık kira parasına göre mi, yoksa yıllık kira parasına göre mi hesap edileceğine dair bir açıklık bulunmamaktadır. 07.07.1965 tarih ve 5/5 Sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında, en kısa ve en az külfetli bir usul uygulanması, en az masraf yapılması ilkesinden hareket edilerek, aylık kira parası esas alınmak suretiyle görevli mahkemenin tayin edileceği kabul edildiğinden aylık kira parasının tesbitine ilişkin davalarda da aynı ilkelere dayanılarak aylık kira farkı üzerinden harç alınması gerekeceği sonucuna varılmıştır.

Davacı, dava dilekçesinde kira bedelinin aylık olarak tespitine talep ettiği halde Mahkemece taleple bağlılık ilkesine aykırı olarak yıllık kira bedelinin tespitine karar verilmesi doğru olmadığı gibi hükmedilen aylık brüt kira bedeli ile davalı tarafından ödenen aylık kira bedeli arasındaki farka göre harç alınması gerekirken hükmedilen yıllık kira bedeli üzerinden fazla harca hükmedilmesi de doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.