Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/8984 K.2018/1864

Taraflar arasındaki kiralananın tahliyesi ve alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı; ödenmeyen kira borcu için davalıya ihtar gönderdiklerini, kira borcunun ödenmediğini belirterek, temerrüt nedeniyle kiralanananın tahliyesi ve 4.320 TL kira alacağının tahsilini istemiştir.

Davalı; davaya cevap vermemiştir.

Mahkemece; davanın kabulü ile, davalının kiralanandan tahliyesine ve 4.320 TL alacağın tahsiline karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Dosya içeriğinde, kararın dayandığı delillere göre davalının aşağıdaki bentlerin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazları yerinde değildir.

1-) Türk Borçlar Kanununun 315.maddesi hükmü uyarınca temerrüt nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için istenen kira parasının veya yan giderin muaccel (istenebilir) olması ve kira bedeli ile yan giderin verilen sürede ödenmemiş bulunması, ihtarnamede verilen süre içerisinde kira parasının ödenmemesi halinde akdin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekir. Kiracıya verilecek süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün, ürün kiralarında en az altmış gün, diğer kira ilişkilerinde ise en az on gündür.

Somut olayda; Davacılar davasını temerrüt sebebine dayandırmış olmasına rağmen, davacılar tarafından davalıya süreli temerrüt ihtarı gönderilmediğine göre tahliye koşulları oluşmamıştır. Temerrüt koşulları oluşmadığından, mahkemece tahliye isteminin reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde tahliye kararı verilmesi hatalı olmuştur.

2-) TBK'nun 310. maddesinde '' Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur '' düzenlemesi bulunmaktadır. Somut olayda, davacı taşınmazı yeni satın alan malik konumunda olup, dava konusu taşınmaza ilişkin kira sözleşmesinden doğan hakları da bu satın alma ile kazanmış olur. Davacıların taşınmazı satın alması ile kira akdi sona ermiş olmaz. Yeni malik kiracıya göndereceği ihtarname ile bundan böyle kira bedellerinin kendisine ödenmesini talep eder. Bu ihtarın tebliğinden itibaren artık kira bedelleri yeni malike ödenecektir. Kiracının iyi niyetli olarak, yani taşınmazın yeni malik tarafından satın alındığını bilmeden, eski malike yaptığı kira ödemeleri ile sorumluluğu ortadan kalkacaktır.

Davacılar tarafından 09.09.2015 tarihinde keşide edilen iki ihtarnameden birincisi dava dışı...' a, ikincisi ise davalı kiracıya, ödenmeyen kira bedelinin ödenmesi için gönderilmiştir. Bu durumda mahkemece; davacıların kiralananı satın aldıktan sonra kira bedellerinin kendilerine ödenmesini bildirir davalıya ihtarname gönderip göndermedikleri, davalının önceki malike ödeme yapıp yapmadığı üzerinde durularak, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik araştırma ile alacak talebi hakkında yazılı şekilde hüküm tesisi bozmayı gerektirmiştir.