Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/9077 K.2019/5956

Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içerisinde davacılar tarafından katılma yoluyla ve davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine; dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacılar, davalı ile aralarında 01.02.2010 başlangıç tarihli beş yıl süreli Balgat Karakusunlar mah., Konya yolu üzeri 196 numaralı binanın 2. Kat 4 nolu bağımsız bölümde aylık 4.720 usd bedelle, 3. Kat 5 nolu bağımsız bölümde 4.130 usd bedelle kira sözleşmesi bulunduğunu, sözleşmede kararlaştırılan süre dolduğu halde kira bedelinde artış yapılmadığını, çevredeki emsallere göre kira bedelinin düşük kaldığını belirterek 01.02.2015 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin 4 nolu dükkana ait 7.670 usd, 5 nolu dükkana ait 7.080 usd olarak tespitine karar verilmesini istemişlerdir.

Davalı, davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile davaya konu 4 nolu bağımsız bölümün aylık kira bedelinin kdv dahil 5.310 usd, 5 nolu bağımsız bölümün aylık kira bedelinin ise kdv dahil 4.680 usd olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davacılar tarafından katılma yoluyla ve davalı tarafından temyiz edilmiştir.

1-) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere, özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacıların tüm, davalının sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2-) Davalının sair temyiz itirazlarının incelenmesine gelince;

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 344. maddesinde. “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir. Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır.

Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.”

6353 Sayılı Kanun'un 53. maddesi ile değişik 31.03.2011 tarihli ve 6217 sayılı Kanun'un geçici 2. maddesinde; “ Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.” şeklinde düzenleme bulunmaktadır.

Taraflar arasında 01.02.2010 başlangıç tarihli beş yıl süreli 4 ve 5 nolu işyerlerine ilişkin kira sözleşmeleri konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmelerin 5. maddesinde " Kiracı 5 yıldan sonraki yıllarda da mecurda oturmak istediği takdirde, kira bedeli günün koşullarına, Konya yolu üzerindeki ve çevredeki emsallerine göre arttırılacaktır. " hususu kararlaştırılmıştır. Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi 6217 sayılı yasanın geçici 2. maddesi gereğince yürürlük tarihinden itibaren 8 yıl süre ile uygulanmasının ertelenmiş olması nedeniyle mülga BK hükümleri ve yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre kira bedelinin hak ve nesafete göre belirlenmesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır.

Kira bedeli dolar olarak kararlaştırılmış olup sözleşme, 6570 sayılı Kanunun 11.maddesi uyarınca yenilene gelmiştir. Yeni dönem kira parasının hakimce arttılarak tespitinin istenmesi halinde.

18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında öngörüldüğü üzere kira süresi sona erdiğinden yenilenen dönemde kira sözleşmesinin diğer hükümlerinin yenilenmesine karşın, kira parasına ilişkin koşul yenilenmemekte ve kira parası belli olmayan bir sözleşme haline gelmektedir. Yeni dönem kira parasının tespiti anılan İçtihadı Birleştirme kararında açıklandığı gibi bir "sınırlama" dır.

Yeni dönemde hakimin yaptığı sınırlama sonucunda belirlediği "ücret" unsuru ile kira sözleşmesinin yenilenmesi sağlanabilmektedir. O halde, yeni dönemde kira parasının tespitinin istenilmesi halinde sözleşmedeki kiranın yabancı para ile ödenmesine ilişkin

hükmün yenilendiği kabul edilemez. Bu nedenle hakim anılan İ.B.K.'da öngörülen sınırlamayı yaparken, (davalı kiracının bu yönde açık bir kabulü bulunmadığı sürece) kira parasını Türk Lirası olarak takdir etmek ve sözleşmede yer alan boşluğu ona göre doldurmak durumundadır. Mahkemece, yukarıdaki ilkeler doğrultusunda inceleme yapılarak hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, hatalı değerlendirmeyle yazılı şekilde kira bedelinin Dolar olarak tespitine karar verilmesi doğru olmadığı gibi, tespit edilen kira bedelinin hangi tarihten itibaren geçerli olacağına dair hükümde belirleme yapılmamış olması da hatalı olup, bu hususlar bozmayı gerektirmiştir.