Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/9174 K.2019/5815

Taraflar arasındaki kiracılık sıfatının tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içerisinde davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine; dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, davalı ile aralarında 24.10.2014 tarihli benzin istasyonu ve müştemilatına ilişkin kira sözleşmesi bulunduğunu, kira sözleşmesinin 2886 sayılı yasa kapsamında ihale ile yapıldığını, sözleşmeye riayet edildiği halde davalı tarafından kira sözleşmesinin haksız olarak feshedildiğini belirterek kiracılık sıfatının devam ettiğinin tespiti ile muarazanın giderilmesine karar verilmesini istemiştir. Davalı, davanın reddini dilemiştir. Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Davada dayanılan ve hükme esas alınan 24.10.2014 başlangıç tarihli 28 yıl 10 ay 21 gün süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Kira sözleşmesinin genel şartlar bölümü 7. maddesinde " Yıllık kira bedeli birer aylık dönemler halinde peşin olarak tahsil edilecektir. " ve özel şartlar 19/c maddesinde " İhaleyi kazanan, sözleşme süresi boyunca her gün benzin istasyonunu açık tutmak ve TSE standartlarını sağlayacak petrol ürünlerini satmak zorundadır." hususları kararlaştırılmıştır.

Davacı kiracı, 28.12.2015 tarihinde açmış olduğu iş bu dava ile davalı belediyenin 27.11.2015 tarihli encümen kararı ile kira sözleşmesini tek yanlı ve hukuka aykırı olarak feshettiğini belirterek kiracılık sıfatının tespitini ve bu konudaki muarazanın giderilmesini talep etmiştir.

Dosya kapsamından, dava konusu kiralananın 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu hükümlerine göre davacıya kiraya verilip verilmediği ve kiralananın çatılı iş yeri olup olmadığı anlaşılamadığından Mahkemece, kiralananın ihale ile kiralanmadığı ve çatılı işyeri olduğu tespitleri, eksik araştırma nedeniyle yerinde değildir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 316. maddesi hükmü uyarınca, kiracı kiralananı kira süresi boyunca tam bir ihtimam dairesinde kullanmak zorundadır. Bu itibarla kiralananın aynına veya kiralayanın hukukuna zarar verme olgusu akde aykırılık sayılır. Anılan madde hükmü gereğince akde aykırılıktan dolayı kiracının tahliyesine karar verilebilmesi için kiracıya akde aykırı davranışına son vermesi hususunda kiralayan tarafından süreli bir ihtar tebliğ ettirilmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir. Kiralananın açıktan fena kullanılması durumunda akde aykırılığın giderilmesi amacıyla kiracıya ihtar gönderilmesine gerek yoktur.

Aynı Kanunun 315. maddesi hükmü uyarınca, temerrüt nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için istenen kira parasının veya yan giderin muaccel (istenebilir) olması ve kira bedeli ile yan giderin verilen sürede ödenmemiş bulunması, ihtarnamede verilen süre içerisinde kira parasının ödenmemesi halinde akdin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekir. Kiracıya verilecek süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün, ürün kiralarında en az altmış gün, diğer kira ilişkilerinde ise en az on gündür. " düzenlemeleri mevcuttur.

Somut olayda. Davalı tarafından davacıya gönderilen 19.08.2015 tarihli ihtar ile, kira sözleşmesinin 19/c maddesi gereğinin yerine getirilmediği ve ayrıca aylık kira bedellerinin ödenmediği, davacıya belirtilen eksikliklerin 31.08.2015 tarihine kadar giderilmesi hususunda süre verilmiş.

Derbent Belediye Encümeni 27.11.2015 gün ve 49 sayılı kararı ile de, eksikliklerin giderilmediği belirtilerek 2886 sayılı Kanunun 62. ve 75. maddelerine göre işlem yapılmasına ve sözleşmenin feshine karar verilmiştir. Yukarıda özetlenen belediye encümen kararında sözleşmenin feshi için gösterilen neden, kira paralarının ödenmemesi ve sözleşme şartlarına aykırı davranılmasıdır.

Bu durum, yasada düzenlenmiş ihtar prosedürlerinin yerine getirilmesi halinde, ancak temerrüt ya da akde aykırılık nedeniyle akdin feshi ve kiralananın tahliyesi davalarının açılmasını gerektirir.

Gerek henüz sözleşme süresinin sona ermemesi gerek 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'na göre davacı kiracının tahliyesini gerektirecek yöntemin izlenmemesi nedeniyle davalı ... tarafından tek taraflı olarak yapılan fesih hukuki sonuç doğurmaz ve buna dayalı olarak davacıyı bulunduğu yerden tahliyeye zorlaması hukuken mümkün değildir. Bu nedenle davacı kiracının, kiracılık sıfatının devam ettiğinin kabulü gerekir.

Mahkemece, davacının kiracılık sıfatı devam ettiğinden bu nedenle davanın kabulü gerekirken yazılı gerekçe ile davanın kabulüne karar verilmiş olması doğru değil ise de sonucu itibariyle karar kabule ilişkin olduğundan hükmün gerekçesinin düzeltilerek onanmasına karar verilmesi gerekmiştir.