Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/9322 K.2017/10212

Taraflar arasındaki tazminat-alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, duruşmalı olarak incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle; daha önceden belirlenen, 04.10.2016 tarihli duruşma günü için yapılan tebligat üzerine; temyiz eden davacı vekili Av... davalı ... İşl.....Açık duruşmaya başlandı ve hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için saat 14.00'e bırakılması uygun görüldüğünden, belli saatte dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı vekili; davaya konu taşınmazın davalı .... Ltd.

Şti. tarafından kat karşılığı inşaa edildiğini, taşınmazda 64 m2'lik mecuru davalı ...Ş.'den alt kira sözleşmesi ile kiraladıklarını, müvekkilinin kiralananda sahip olduğu .... markası ile lokanta zincirlerine bir yenisini eklemek istediğini, bu amaçla dekorasyon yaptıklarını, bu sırada ruhsat için ...rını, ancak belediyenin davaya konu alanın davalılardan....i ve Tic.A.Ş'ne ihale ile kiralandığı gerekçesiyle ruhsat başvurusunu kabul etmediğini, davaya konu taşınmazın belediye tarafından mühürlendiğini, davalılardan bu eksikliğin düzeltilmesini istediklerini ancak düzeltilmediğini,

taşınmazı 28.12.2012 tarihinde tahliye etmek zorunda kaldıklarını belirterek 12 aylık ödenen kira bedeli 42.000 TL, 2.5 aylık kar kaybı 43.250 TL, işyeri mühürlenene kadar personele ödenen ücret ve reklam giderleri olmak üzere toplam 506.087 TL maddi, 50.000 TL manevi tazminatın tahsilini istemiştir.

Davalı S...vekili dilekçelerinde, müvekkili ile diğer davalı ....asında 18.12.2007 tarihli satış vaadi sözleşmesi yapıldığını, bu sözleşme gereği belediyeye bazı yerlerin terk edildiğini, daha sonra belediyenin burasını kendilerine ihale ile kiraladığını, bu alanın site halkının kullanımına bırakıldığını,........ ve Tic.Ltd.Şti'nin aynı zamanda site yönetimini üstlendiğini, alt kira sözlşemesine onay vermediklerini belirterek davanın reddini savunmuştur.

Daval......i. vekili dilekçelerinde; alt kira sözleşmesinin tarafı olmadıklarını, sözleşmeye onay vermediklerini, sözleşmeye yönetimin imza atmış olduğunu, davacının işyerini bir yıl kadar işlettiğini, kazanç sağladığını kusurlu olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

Davalı ...Ş. vekili dilekçelerinde; müvekkilinin diğer davalı........ ve Tic.Ltd.Şti. ve site yönetimi ile ayrı ayrı işletme sözleşmesi imzaladığını, müvekkilinin işletme hakkı aldığı yerlerden 64 m2'lik taşınmazı davacıya kiraladığını, davacının Ekim/2011 ayında işletmeye başladığını, site yönetiminin sözleşmeye onay verdiğini, daha sonra müvekkili ile........ ve Tic.Ltd.Şti. ve site yönetimi arasında yapılan işletme sözleşmelerinin karşılıklı olarak feshedildiğini, ruhsat alma yükümlülüğünün davacıda olduğunu, davacının 17.10.2012 tarihine kadar lokantayı işlettiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece alt kira sözleşmesinin davalılar........ ve Tic.Ltd.Şti. ve....i ve Tic.A.Ş. şirketlerini bağlamadığını, pasif dava ehliyetlerinin bulunmadığı gerekçesiyle bu davalılar yönünden davanın reddine, diğer davalı ...Ş. yönünden ise sözleşmenin feshedilmediği, taşınmazın tahliye edilmediği, ruhsat için başvuruda bulunulmamış olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacılar vekili ve katılma yolu ile davalılar........ ve Tic. Ltd. Şti ve ...vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1- Davalı........ ve Tic.Ltd.Şti. vekiline davacı tarafın temyiz başvuru dilekçesi 01.02.2016 tarihinde, davalı ...vekiline davacı tarafın temyiz başvuru dilekçesi 02.02.2016 tarihinde tebliğ edilmiş, hüküm davalı........ ve Tic. Ltd. Şti vekili tarafından 10.02.2016 tarihinde, davalı....i ve Tic.A.Ş vekili tarafından 12.02.2016 tarihinde katılma yolu ile temyiz edilmiştir. HUMK.nun 437.nci maddesine göre temyiz süresi geçmiş olduğundan 01.06.1990 gün ve l989/3 E-l990/4 K.sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararı uyarınca davalı........ ve Tic.Ltd.Şti. vekilinin ve....i ve Tic.A.Ş vekilinin temyiz istemlerinin süreden REDDİNE,

2- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davacının, davalılar ........ ve Tic.Ltd.Şti. ve ...yönünden tüm, davalı ...Ş. yönünden aşağıdaki bent dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

3- Davacı vekilinin davalı ...Ş.'ne yönelik kâr kaybına ve taşınmaza yapılan faydalı ve zorunlu masraflara yönelik temyiz itirazlarının incelenmesinde,

Dava tarihinde yürürlükte bulunan TBK' nun 112. (818 sayılı Borçlar Yasasının 96.) maddesine göre alacaklının, borçludan borcun hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi nedeniyle tazminat isteyebilmesi için, bu yüzden bir zarara uğramış olması gerekir. Sözleşmeden kaynaklanan zarar müspet zarar olacağı gibi, menfi zarar da olabilir.

Müspet zarar; borçlu edayı gereği gibi ve vaktinde yerine getirseydi alacaklının mameleki ne durumda olacak idiyse, bu durumla eylemli durum arasındaki farktır. Diğer bir anlatımla, müspet zarar, sözleşmenin hiç veya gereği gibi yerine getirilmemesinden doğan zarardır kuşkusuz kâr mahrumiyetini de içine alır. Kâr kaybı, kardan mahrum kalma karşılığı meydana gelen zarardır. Genelde sözleşmeyi kusuruyla fesheden taraftan istenir.

Aslında kâr kaybı açısından kârdan yoksun kalan tarafın malvarlığında kusurlu fesihten önce ve sonra bir değişiklik yoktur. Burada kârdan yoksun kalan kusurlu fesih yüzünden mal varlığında ileride meydana gelecek çoğalmadan mahrum kalır. Kâr kaybı zararının müspet zarar kapsamında bulunduğu şüphesizdir.

Ancak mahkemece kâr kaybı hesabı yapılırken davacı kiracının dava konusu kiralanan ile aynı vasıf ve özelliklere sahip başka bir taşınmazı aynı şartlarda ne kadar sürede kiralayabileceği bilirkişi aracılığıyla tespit edilerek bu süre ile sınırlı olarak kâr kaybı alacağına hükmedilmesi gerekir.

Somut olayda davaya konu taşınmazın Sarıyer Belediyesi'ne ait olduğu, belediye tarafından ihale ile 24.06.2008 tarihli ve 10 yıllık sözleşme ile davaya konu taşınmazın davalı....i ve Tic.A.Ş'ne kiralandığı, ...şirketinin bu alanların kullanımını diğer davalı........ ve Tic.Ltd.Şti. şirketine bıraktığı,........ ve Tic.Ltd.Şti. ile Alta arasında 09.02.2011 tarihli işletme sözleşmesi yapıldığı ve .... şirketinin alt kiracı olduğu, taşınmazın ...tarafından 01.10.2011 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi ile davacı şirkete kiralandığı ve böylece davacı şirketin 2. alt kiracı olarak sözleşmeyi imzaladığı anlaşılmıştır.

Sözleşmenin 2. maddesinde bu sözleşmenin 09.02.2011 tarihli işletme sözlşmesi uyarınca alt kira sözleşmesi olduğu ve........ ve Tic. Ltd. şirketinin ve site yönetiminin onayının alınacağı kararlaştırılmıştır. Sözleşmenin son sayfasında muvafakat edenler bölümünün dava dışı site yönetimi tarafından imzalandığı anlaşılmaktadır.

Dosyada mevcut 01.04.2013 tarihli ve 09.04.2013 fesih ve ibra protokollerinin incelenmesinden davalı ...ile imzalanan 09.02.2011 tarihli işletme sözleşmelerinin karşılıklı olarak feshedilmiş olduğu görülmektedir.

TBK’nun 114/2 maddesi uyarınca haksız fiil sorumluluğuna ilişkin hükümler, kıyas yoluyla sözleşmeye aykırılık hallerinde de uygulanacaktır. Bu nedenle davalının kira sözleşmesine aykırı davranmasıyla oluşan sorumlulukta tazminattan indirim yapılmasını düzenleyen TBK’nun 52.maddesinin uygulanması gerekir. Bu kapsamda davacı kiracı da taşınmazın mühürlendiği veya tahliye edildiği tarihini müteakip kiracı olarak faaliyetini yürütebileceği yeni bir taşınmaz bulma konusunda gerekli çabayı göstermek zorundadır.

Davacı kiracı, davaya konu taşınmazın ruhsat alınamadığı için mühürlendiğini ve tahliye edilmek zorunda kalındığını iddia etmiş olmakla, Mahkemece davaya konu taşınmazın tahliye edilip edilmediği, hangi tarihte mühürlendiği üzerinde dururlarak, kiralananın sözleşme süresinden önce mühürlendiği veya tahliye edildiğinin tespiti halinde, davacının 19.10.2012 tarihli ihtarnamesi ile TBK'nun 301 v.d uyarınca ayıplı olan taşınmaz için davalıya ihtar keşide ettiği ve davalı ...Ş. nin tazminat sorumluluğu bulunacağı dikkate alınarak,

davacının aynı şart ve koşullarda kiracı olarak faaliyetini yürütebileceği aynı nitelikli başka bir taşınmazı hangi sürede yeniden kiralayabileceği sürenin belirlenmesi, davalı kiraya verenin bu süreye ilişkin kazanç kaybından sorumlu tutulması gerekirken yazılı şekilde eksik inceleme ile kazanç kaybı isteminin reddine karar verilmesi doğru değildir.

Öte yandan yerleşik uygulama, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle TBK.nun 530. maddesi (BK. 414.m) kapsamında vekaletsiz iş görme hükümlerine göre davalı kiraya verenden isteme hakkı olduğu yönündedir. Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir.

Kiralananın tahliyesi sonunda kiralayan bunları benimsemiş ve kiracı aleyhine sebepsiz zenginleşme meydana gelmiştir. Kiraya verenin sorumluluğu faydalı imalatların imal tarihindeki değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle bulunacak değer kadardır.

Bu durumda taşınmazın tahliye edildiğini tespiti halinde, davacı kiracı tarafından yapılan imalatların zorunlu mu yoksa faydalı masraf mı olduğunun tespit edilerek, zorunlu ve faydalı masraf niteliğinde olduğu belirlenen imalatların imalat tarihi itibariyle yıpranma payı düşülmüş bedellerinin kalan kira süresi ile orantılı olarak tesbiti ile sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken; eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.