Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/9325 K.2017/6896

Taraflar arasındaki tazminat davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, duruşmalı olarak incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle; daha önceden belirlenen, 25.10.2016 tarihli duruşma günü için yapılan tebligat üzerine; temyiz eden davalı vekili Av.... geldi. Karşı taraf davacı vekili Av.... geldi. Açık duruşmaya başlandı ve hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra nevakısın giderilmesi bakımından dosya mahalline geri çevrilmiş, bu kez yeniden gelmekle; belli gün ve saatte dosyadaki bütün kağıtlar okunarak Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü.

YARGITAY KARARI

Davacı vekili dava dilekçesinde. Davacı şirketin davalıya ait işyerini 04/09/2006 tarihinde imzalanan 01/01/2007 başlangıç tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesi ile kiraladığını, kira sözleşmesinin imzalanmasından bir gün sonra 05/09/2006 tarihinde söz konusu taşınmazın davacıya satışı konusunda davalı şirket ile protokol imzalandığını, protokolle;

taşınmaz iskanının alınmasından itibaren 2 ay içerisinde kiracı tarafından 3 milyon dolar + 70.000 YTL'nin kiralayana verilmesi durumunda mecuru kiracıya devredeceği ve taraflar arasında tanzim edilen 04.09.2009 tarihli kira sözleşmesinin geçersiz olacağının hüküm altına alındığını, sözleşmelerdeki asıl amacın taşınmazı kiralamak değil satmak olduğunu, davacı şirketin taşınmazı satın alacağı kanaati ile gayrimenkulün iskanının alınması konusunda çalışmalar yürüttüğünü ve diğer taraftan da karkas vaziyetteki gayrimenkulü bugünkü vaziyetine getirmek için hiçbir masraftan kaçınmadığını ve 737.801,19 TL harcama yaptığını,

bu harcamaların bilirkişi raporu ile sabit olduğunu, davacının davalı adına iskan harç ve masrafları yatırılarak ilgili belediyeden yapı kullanma izin belgesini aldığını, imzalanan protokol gereği taşınmazın iskanının alınmasından sonra 3.000.000,00 USD satış bedeli ile 70.000,00 TL tapu ferağ ve devir bedelini ödemesi halinde taşınmazın kiracıya satış ve devrinin yapılacağını, bu devir ve ferağ için davalıya ihtarmane gönderildiğini, davalının edimini yerine getirmediğini, bu hususta suç duyurusunda bulunulacağına dair ihtarnamenin davalıya gönderildiğini, davacı şirketin taşınmazı satın alacağı kanaatinde olduğunu ve iyi

niyetli olarak kiralarını her ay düzenli olarak yatırdığını, ekim 2008’den itibaren davacının, davalının edimini yerine getirmesi için kira bedellerinin ödemediğini ve davalının bu hususta 2009 mart ayında davacı aleyhinde yasal takip başlattığını, davacının, yapılan takibe itiraz ettiğini, davacının, söz konusu taşınmaza 2006 yılından dava açıldığı tarihe kadar 2.000.000,00 TL'nin üzerinde harcama yaptığını belirterek davacının daha fazla mağdur olmaması için kira sözleşmesinin protokolün 3.maddesi gereğince geçersiz olmasını, davacının hapis hakkını kullanmış olması nedeniyle davalıya borçlu olmadığının tespitini,

davacının taşınmaz üzerine yapmış olduğu harcamalar için fazlaya dair haklar saklı kalmak şartı ile şimdilik 100.000 TL maddi 30.000,00 TL manevi zararın davalıdan tahsilini talep etmiştir.

Davalı vekili, davacının 04.09.2006 tarihli kira sözleşmesi ile dava konusu taşınmazda 2006 yılından beri kiracı olduğunu, davacı tarafın davasına dayanak yaptığı adi yazılı protokolün kanunun emrettiği şekil şartlarını ihtiva etmediğinden geçersiz olduğunu, protokolde kira sözleşmesinin iptal edildiğine dair hüküm bulunmadığını, davacının Ekim 2008 tarihine kadar kira bedellerini ödediğini, sözleşmenin 04/09/2006 da imzalanmasına karşı kira ödemesinin 01/01/2007 tarihinde başlayacağının kararlaştırıldığını, sözleşmede binanın eksik olan bir kısım sıva işleri,

elektrik tesisatı ve zemin döşemelerinin kiracı tarafından yapılacağının kararlaştırıldığını, sözleşmenin 10.maddesinde sözleşme gereği kiracının taşınmazda her türlü değişikliği yapacağı ancak masrafları talep edemeyeceği ve kiralayana bırakacağının düzenlendiğini, bunun karşılığında kiralayan davalının kiraları sözleşmenin imzalanmasından itibaren değil de 01/01/2007 tarihinden itibaren başlayacağını kabul ederek 4 aylık kira bedelini almadığını, davacının 2008 Ekim ayından itibaren kiralarını ödemediğini, bu nedenle aleyhinde icra takibi başlatıldığını,

takibe itiraz edilmesi nedeniyle hakkında itirazın kaldırılması ve tahliye davaları açıldığını, kirasını ödeyemeyen kiracının tahliyeyi önlemek için bu davayı açtığını belirterek haksız açılan davanın reddini, savunmuştur.

Mahkemece maddi tazminata ilişkin davanın kabulü ile, 100.000,00 TL alacağın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, şartları oluşmayan manevi tazminat talebinin reddine, karar verilmiş, hüküm davacı ve davalı vekilleri tarafından temyiz edilmiştir.

1-Nispi temyiz harcının tamamlanmasına dair muhtıra temyiz talebinde bulunan davacı vekiline 07/12/2015 tarihinde tebliğ olunmuş ve eksik temyiz harcının yatırılmamış olduğunun anlaşılmasına göre H.U.M.K.nın 434/2.maddesi gereğince mahkemece, temyizden vazgeçmiş sayılmasına karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmamış olmakla davacı vekilinin yerinde olmayan temyiz itirazlarının reddi ile verilen ek kararın ONANMASINA,

2-Davalı vekilinin temyiz itirazlarına gelince; Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01/01/2007 başlangıç tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşme ile dava konusu bina davacıya kiralanmıştır. Sözleşmenin 10. maddesinde, "Kiracı mecurda istemiş olduğu bilcümle değişiklikleri işyeri vasıfları ile bağdaşmak ve ana yapıya zarar vermemek koşulu ile her türlü değişikliği yapma hakkını haizdir. Kiracı bahse konu değişiklikler bakımından-kiralayandan herhangi bir izin ve muvafakat alması sözkonusu değildir.

Kiracı mecuru tahliye ederken herhangi bir şekilde yapmış olduğu masrafları geri istirdat etme hakkına haiz değildir. Kiralayana bırakacaktır.” 16.maddesinde. “İşbu sözleşmenin 4.maddesinde belirtilen sürenin hitamında ve veya herhangi başka bir nedenle sözleşmenin sona ermesi durumunda kiracı; mecuru kiralayanın herhangi bir ihtarına gerek kalmaksızın, derhal, eksiksiz ve teslim aldığı gibi iyi durumda terk ve Kiralayana teslim etmeye mecburdur." şartları kararlaştırılmıştır.

Dosya kapsamı itibariyle, kiralanan 5 yıllık sözleşme süresi dolmadan 4. yılında 20/12/2010 tarihinde cebri icra yoluyla tahliye gerçekleşmiştir. Kural olarak kiracı kendi ihtiyacı için ve işinin gereği olarak kiralanana yapmış olduğu değer artırıcı imalat bedelini kiralayandan isteyebilir.

Zorunlu ve faydalı masraf alacağına ilişkin uyuşmazlığın dava tarihinde yürürlükte olup olaya uygulanacak 818 Sayılı Borçlar Kanunu'nun 410 ve devamı maddelerinde düzenlenen vekaletsiz iş görme hükümlerine göre çözülmesi gerekir.

Diğer yandan yerleşik uygulama da, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle Borçlar Kanunu'nun, 414. maddesi kapsamında vekaletsiz iş görme hükümlerine göre davalı kiralayandan istemeye hakkı olduğu yönündedir.

Mahkemece yapılacak iş, tarafların gösterdikleri deliller toplanarak mahallinde keşif yapılmak suretiyle davacı kiracı tarafından yapıldığı ileri sürülen faydalı ve zorunlu olup, sökülüp götürülmesi mümkün olmayan ve davalı kiraya veren tarafından benimsenen imalatların nelerden ibaret olduğu tek tek belirlenerek bu imalatların imal tarihleri itibariyle değerleri, kira sözleşmesinin kalan süresi ile orantılı olacak şekilde yıpranma payı düşürülmüş değeri tereddüde yer vermeyecek şekilde tespit edilerek,

ibraz edilen faturalardaki bedellerin bayındırlık birim fiyatlarına uygun olup olmadığı denetlenerek oluşacak sonuca göre davalının takas mahsup savunması da göz önünde bulundurularak kalan miktarın hüküm altına alınması gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.