Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2018/1347 K.2019/7105

Taraflar arasındaki tazminat davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, davalı ile aralarında ... köyü'nde bulunan ev ve arazi niteliğindeki taşınmazın kiralanmasına ilişkin sözleşme bulunduğunu, sözleşmeye rağmen davalının kiralananların teslimine yanaşmadığını, teslimin gerçekleşmemesi nedeniyle zarara uğradığını, kira bedelini ödediği taşınmazın da gelirinden yoksun kaldığını, her iki zararın bilirkişi marifetiyle hesaplanarak ödenmesi gerektiğini belirterek davalının kira sözleşmesine aykırı hareket etmesi nedeniyle uğradığı zarar toplamı olan 20.000TL'nin davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı, zaman aşımı itirazında bulunarak kira sözleşmesinin gerçek iradelerini yansıtmadığını, amaçlarının davacının ...köyüne yerleşmek olduğunu ancak köy sakinlerinin buna karşı çıktıklarından yerleşemediğini, aralarında kiracı- kiralayan ilişkisi bulunmadığından ödenen bir bedel de bulunmadığı bildirerek davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, davacının dava konusu taşınmazları davalının engeli nedeni ile kullanamadığını ispatlayamadığı anlaşıldığından davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 301. maddesi hükmü gereği kiraya veren kiralananı kararlaştırılan tarihte sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kira, sürekli bir akit olduğundan hem sözleşmenin kurulmasından önce var olan, hem de akdin devamı süresince kiracının bir kusuru olmaksızın ortaya çıkan ayıplar kiraya verenin tekeffülü altındadır. Diğer bir anlatımla, kiraya veren sözleşme süresince kiralananın kullanmaya elverişli halde bulunması için gerekli önlemleri almak durumundadır.

Kiralananın ayıplı olarak teslimi nedeniyle kiralananın kullanılmasında imkansızlık veya derecesinde düşüklük meydana gelmiş ise bu durumda kiracının 6098 sayılı TBK'nun 123. ve 125. maddeleri dairesinde hareket ederek mevcut ayıbı uygun bir sürede kiraya verene ihbar etmesi gerekir.

Yine, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 305. maddesine göre, kiralananın önemli ayıplarla teslimi halinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesinden doğan sorumluluğuna başvurabilir. Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır. 307. maddesine göre kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı halinde, bu ayıpların giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıba orantılı indirim isteyebilir.

Somut olayda. Taraflar arasında 01/12/2002 başlangıç - 01/12/2012 bitiş tarihli konut ve tarlaya ilişkin kira sözleşmelerinin varlığı hususunda, uyuşmazlık bulunmamaktadır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 125. maddesi uyarınca “Temerrüde düşen borçlu, verilen süre içinde, borcunu ifa etmemişse veya süre verilmesini gerektirmeyen bir durum söz konusu ise alacaklı, her zaman borcun ifasını ve gecikme sebebiyle tazminat isteme hakkına sahiptir.

Alacaklı, ayrıca borcun ifasından ve gecikme tazminatı isteme hakkından vazgeçtiğini hemen bildirerek, borcun ifa edilmemesinden doğan zararın giderilmesini isteyebilir veya sözleşmeden dönebilir.” düzenlemesi mevcuttur. Bu durumda kiracı, 125. maddedeki seçimlik haklardan birini seçebilecektir.

Kiracı aynen ifa (kiralananın teslimi) ve gecikme tazminatı seçebileceği gibi; bu hakkından vazgeçtiğini bildirerek, sözleşmeden dönebilir ve borcun ifa edilmemesinden yani kiralananın teslim edilmemesinden doğan müspet zararını talep edebilir. Sözleşmeden dönme hâlinde taraflar, karşılıklı olarak ifa yükümlülüğünden kurtulurlar ve daha önce ifa ettikleri edimleri geri isteyebilirler. Kiracının diğer bir hakkı da sözleşmeyi feshederek menfi zararını talep edebilmesidir.

Davacı, dava dilekçesinde kiralananın teslim edilmediğini ileri sürerek uğradığı zararı talep ettiğine ve aynen ifa talebinde bulunmadığına göre kira sözleşmesini feshettiğinin kabulü gerekir. Bu çerçevede, davacının talebi açıklattırılıp, TBK 125. maddesi çerçevesinde inceleme yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi, usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.