Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2018/5773 K.2018/12734

Taraflar arasında görülen kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, davalı ile aralarında 06.12.1989 tarihinden bu yana kiracılık ilişkisi bulunduğunu, kira sözleşmesinin 27.01.1998 tarihinde yürürlüğe giren 4331 Sayılı Kanun uyarınca davalı idare tarafından feshedildiğini, aylık kira bedeli aşırı oranda yükseltildiğinden yeni sözleşmeyi imzalamadığını, davalı kurum aleyhine kira tenzili ve tespiti davası açtığını, ...

9. Asliye Hukuk Mahkemesinde görülen davanın reddedildiğini, ancak verilen bu kararın Yargıtay 13. Hukuk Dairesince bozulduğunu, bozma kararına uyan mahkemenin 12.12.2000 tarih ve 1999/522 Esas 2000/694 Karar sayılı kararında aylık kira bedelinin 50.000.000 (Eski) TL olarak belirlediğini, o tarihten bu yana makul artışlar ile gerekli ödemeleri yaptığını, 2013 yılı itibarıyla aylık kiranın 569,00 TL olduğunu,

davalı tarafından gönderilen yazı ile 2014 yılı aylık kira bedelinin 1.400,00 TL olarak tespit edilerek bu bedele göre taahhüt vermek üzere müracaat etmesi aksi halde 2886 sayılı yasanın 75. maddesi gereğince işgalci sayılacağı ve cebren tahliye edileceğinin bildirildiğini, kiralananın 2886 sayılı yasa uyarınca kiraya verilmediğini, belirterek davalı tarafından yaratılan muarazanın giderilmesine, taraflar arasındaki kira ilişkisinin tespitine ve rayiç kira bedelinin belirlenmesine karar verilmesini talep etmiştir.Davalı, davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, davanın reddine dair verilen hükmün davacı tarafından temyizi üzerine, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 21.04.2016 tarih, 2016/3087 Esas, 2016/3308 Karar sayılı ilamı ile, "....Dava konusu kiralanan, davacı kiracıya 2886 Sayılı Devlet İhale Kanunu uyarınca kiraya verilmediğine göre, kira süresinin sona ermesinden itibaren davacı kiracının fuzuli şagil olduğundan söz edilemez. Zira kira sözleşmesi ya tarafların ortak iradesi ile ya mahkeme kararı ile ya da kiralananın yok olması ile ortadan kalkacaktır. Açıklanan nedenlerle mahkemece davacının kiracılık sıfatının tespiti, muarazanın giderilmesi ve kira bedelinin tespiti istekleri hakkında yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir... " gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

Bozma üzerine yeniden yapılan yargılama sonucunda Mahkemece, davanın kabulü ile dava konusu kiralananın aylık kira bedelinin 01.01.2014 tarihinden itibaren 598.70.-TL olduğunun tespitine karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

1-) Dosyadaki yazılara, kararın bozmaya uygun olmasına ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davalının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2-) Davalının kira bedeline yönelik temyiz itirazlarının incelenmesine gelince;

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 344. maddesinde “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” hükmü bulunmaktadır.Somut olayda.

Mahkemece, dava konusu kiralanana ilişkin, bir önceki döneme ait kira bedeline endeks uygulanmak suretiyle 01.01.2014 tarihinden itibaren başlayan dönemde kira bedelinin tespitine karar verilmiş ise de tespiti talep edilen dönem hak ve nesafet dönemi olup, mahkemece hak ve nesafete göre belirleme yapılması gerektiği tartışmasızdır.

O halde mahkemece yapılacak iş; yukarıdaki ilkeler ışığında oluşturulacak bilirkişi heyetinden rapor alınarak kiralananın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parasının belirlenmesi ve kiracının dava konusu dönemde kabul edip ödemekte olduğu bedelden aşağı olmamak üzere bilirkişi heyeti tarafından belirlenen kira bedelinden uygun bir hak ve nesafet indirimi yapılmak suretiyle, kira bedelinin tespitine karar vermek gerekirken, yazılı şekilde kararı verilmesi doğru görülmemiş, bu husus bozmayı gerektirmiştir.