Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2018/7155 K.2019/3146

Taraflar arasındaki asıl davada, uyarlama, birleşen davada ise tazminat ve sözleşmenin iptali davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, asıl davanın reddine, birleşen alacak davasının kabulü ve sözleşmenin iptali davasının reddine yönelik olarak verilen hükmün, duruşmalı olarak incelenmesi davacı-karşı davalı ve davalı-karşı davacı vekili tarafından istenilmekle; daha önceden belirlenen, 02.04.2019 tarihli duruşma günü için yapılan tebligat üzerine; temyiz eden davalı-karşı davacı vekili ve davalı-karşı davacı vekili Av. ... geldi.

Açık duruşmaya başlandı ve hazır bulunan vekillerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için saat 14.00'e bırakılması uygun görüldüğünden, belli saatte dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Asıl davada davacı-karşı davalı kiracı; ... Devlet Hastanesi bahçesinde bulunan 387 m2'lik alanı 27.02.2009 tarihli kira sözleşmesi ile yıllık 86.000 TL kira bedeli karşılığında kafeterya olarak kullanmak üzere kiraladığını, sözleşme düzenlendikten sonraki tarihte Sağlık Bakanlığı tarafından ... Devlet Hastanesi'nin ...

Devlet Hastanesi ile birleştirilmesine karar verildiğini, hastanenin tahakkuk servisi, sağlık kurulu, satın alma, kayıt kontrol, faturalandırma, yaklaşık maliyet, ecza deposunun bir bölümü, patoloji gibi bölümlerinin ...

Devlet Hastanesine taşındığını, sözleşmenin 8. maddesinde açıkça belirtildiği gibi hastanenin birleşmesinin sözleşmenin düzenlenmesinden sonra ortaya çıkan ve kira bedelinin indirilmesini gerektiren kamudan kaynaklanan nedenlerden olduğunu belirterek 12.03.2009 başlangıç tarihli kira sözleşmesindeki kira miktarının yeniden yapılandırılarak tespitine karar verilmesini istemiştir.

Davacı-karşı davalı kiracı, birleşen ... 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2010/95 esas sayılı dava dosyasında ise; kira bedelinin yeniden belirlenmesi için davalı-kiraya verene yapılan müracaatın reddedilmesi sonucunda bu konuda dava açıldığını, bu nedenle bakiye kira bedelinin ödenmediğini, davalı-kiraya veren tarafından kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle sözleşmenin feshine karar verildiğini, kira ödenmemesinin akte aykırılık olarak kabul edilip sözleşmenin feshedilmesinin haksız olduğundan bahisle sözleşmenin fesih kararının iptaline karar verilmesini istemiş, bu dosya asıl dava dosyası ile birleştirilmiştir.

Davalı-karşı davacı Hazine, Birleşen ...

3.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2010/113 E.sayılı dosyasında; yıllık 86.000 TL kira bedelinden 12.06.2009-11.03.2010 dönemine isabet eden ilk yıl bakiye kira bedeli olarak 64.500 TL'nin ödenmediğini, ayrıca kira sözleşmesinin 2. Kısım Şartlarının 2.nci maddesi gereğince kiracının süresinde kira bedellerini ödemeyerek taahhüdünü sözleşme ve şartname hükümlerine uygun olarak yerine getirmemesi nedeniyle sözleşmenin feshedildiğini bu durumda son bir yıl kira bedelinin tazminat olarak ödenmesinin kararlaştırıldığını belirterek 64.500 TL'nin vade tarihleri itibariyle 6183 sayılı yasanın 51. maddesine göre işleyecek gecikme zammı ile birlikte

tahsilini ve kira sözleşmesinin 2. Kısım Şartlarının 2.nci maddesi gereğince de bir yıllık kira bedeli olan 86.000 TL tazminatın faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiş, bu dava da asıl dava dosyası ile birleştirilmiştir.

Davacı–kiraya veren Hazine vekili; ... 2.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2011/227 E. sayılı dava dosyasında; 12.03.2010-11.03.2011 tarihleri arasındaki 2. yıl kirası olan 86.000 TL'nin ödenmediğini belirterek 86.000 TL kira bedelinin yasal faiziyle birlikte tahsilini istemiş, davanın asıl dava ile birleştirmesine karar verilmiştir. Davalı-karşı davacı, kiraya veren vekili savunmasında; hastane birleştirilmesi nedeniyle hasta sayısında önemli bir düşüş olmadığını kiranın indirilmesini gerektirecek bir sebep bulunmadığını belirterek, davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, asıl davanın kabulü ile kira bedelinin indirilmesine, birleşen davalardan sözleşmenin feshi kararının iptaline, indirilen kira bedeli esas alınarak kira alacağına ilişkin davaların kısmen kabulüne, kiraya veren tarafından açılan sözleşmeye aykırılık nedenine dayalı bir yıllık tazminat isteminin reddine karar verilmiş, hükmün davacı-karşı davalı ve davalı-karşı davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine, Yargıtay 6.Hukuk Dairesinin 2013/10232 Esas –2014/3317 Karar sayılı ve 19.03.2014 tarihli kararı ile;

sair hususlar red edilmeden, "Bilirkişinin raporda belirttiği hasta sayısına ilişkin rakamları neye dayanarak tespit ettiği anlaşılamamaktadır. Dosya içerisinde buna ilişkin bir belgeye rastlanmamıştır. Öte yandan farklı bir bilirkişi heyetinden alınan 09.05.2012 tarihli raporda ise kira bedelinin indirilmesini gerektirecek bir nedenin bulunmadığı yönünde görüş bildirilmiştir. Bu durumda mahkemece alınan raporlar arasında çelişki bulunmaktadır. Öncelikle ...

Devlet Hastanesi'nin birleşme öncesi ve sonrası hasta sayısının aynı kriterler esas alınarak (örneğin acile gelen hasta sayısı birleşme sonrası sayısına dahil edildi ise birleşme öncesi sayısına da dahil edilerek) tesbiti, taşınan hastane birimlerinin ve personel sayısının belirlenmesi ile buna ilişkin belgelerin dosyaya eklenmesi, gerek hasta sayısı gerekse taşınan hastane birimleri ve

personel sayısı gözetilerek mevcut durumun kira sözleşmesinde belirlenen kira bedelinin indirilmesini gerektirip gerektirmeyeceği hususunda yeniden bilirkişi heyetinden rapor alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken somut veriye dayalı olmayan ve birbiriyle çelişkili bilirkişi raporu esas alınmak suretiyle karar verilmesi doğru değildir." gerekçesi ile bozulmuş, mahkemece bozma kararına uyulmuş ve asıl dava ve birleşen ... 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2010/95 sayılı davaların reddine, birleşen ... 3.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2010/113 Esas ve birleşen ... 2.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2011/227 esas sayılı dosyasında; davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm taraflarca temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, kararın bozmaya uygun olmasına ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre davalının ve davacıların aşağıdaki bentlerin kapsamı dışında kalan temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2-) Davalı-karşı davacı hazine vekilinin asıl davada hükmedilen vekalet ücretine yönelik temyiz itirazlarının incelenmesine gelince;

Konusu para olan veya para ile değerlendirilebilen bir şey olan davalarda vekalet ücreti, nispi tarifeye göre hesaplanır. Davanın tamamen veya kısmen kabulü ya da reddedilmesi halinde ise, nispi vekalet ücreti kabul ya da reddedilen müddeabihin değeri üzerinden hesaplanır.

Davacı, asıl dava dilekçesinde halen net 86.000 TL olan kira bedelinin dava tarihinden itibaren uyarlanarak indirilmesini istemiştir. Dava değeri yönünden 50.000 TL üzerinden harç yatırılmıştır. Bu durumda; dava red edildiğinden davalı-karşı davacı Hazine yararına harca esas değer olan 50.000 TL üzerinden nispi vekalet ücretine hükmedilmesi yerine maktu vekalet ücretine hükmedilmesi usul ve yasaya uygun değildir.

3-Davacı-karşı davalı vekilinin, birleşen ... 2.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2010/95 Esas ve ve birleşen ... 3.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2010/113 Esas sayılı dosyasındaki cezai şart alacağına ilişkin temyiz itirazlarına gelince;

Davacı Hazine ile davalı arasında, 2886 Sayılı Yasa hükümlerine göre düzenlenen 12.03.2009 başlangıç tarihli 3 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin özel şartlar 2.maddesinde "kiracının taahhüdünü sözleşme ve şartname hükümlerine uygun olarak yerine getirmemesi halinde kira sözleşmesi, 2886 Sayılı Devlet İhale Kanun'unun 62 nci maddesine göre tebligat yapmaya gerek kalmaksızın idarece feshedilerek ve cari yıl kira bedelinin tazminat olarak tahsil edileceği," düzenlemesine yer verilmiştir.

Fesih durumunda davalının tazminat ile sorumlu tutulabilmesi için öncelikle feshin davacı idare yönünden haklı nedene dayanıyor olması gerekir. Kira akdinin sona erme sebeplerinden biri de kiracının temerrüdü olup kira parasının ödenmemesi veya geç ödenmesi durumunda akdin feshinin biçim ve koşulları 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 315. maddesinde (818 sayılı BK'nun 260. maddesi) düzenlenmiştir. Buna göre, istenen kira parasının veya yan giderin muaccel (istenebilir) olması ve kira bedeli ile yan giderin verilen sürede ödenmemiş bulunması, ihtarnamede verilen süre içerisinde kira parasının ödenmemesi halinde akdin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekir.

Kiracıya verilecek süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün, ürün kiralarında en az altmış gün, diğer kira ilişkilerinde ise en az on gündür. Kiracının cezai şarttan sorumlu tutulabilmesi için akdin idarece feshedilmiş olması tek şart olmayıp, haklı bir feshin de varlığı şarttır. Akdin feshi için tek başına bu koşulların bulunması yetmez. Ayrıca, bu konuda tahliye talebinin ilama bağlanması gerekir.

Temerrüt nedeniyle tahliye davası açma koşullarının bulunması durumunda bile mahkeme kararı ile tahliye ilamı alınmadığı sürece akdin sona erdiğinden söz edilemez. İdare tarafından haksız bir feshin varlığı halinde davalının feshi kabul ederek kiralananı teslim etmesi, cezai şarttanda sorumlu olmasını gerektirmez. Davacı cezai şart istemini sözleşmenin feshini müteakip sözleşmenin 2. maddesi gereğince ödenmesi gereken cezai şart istemine dayandırmıştır.

Ne var ki, davacının gönderdiği kira bedelinin ödenmesine ilişkin ihtarnamede, 15 günlük süre içerisinde kira bedelinin ödenmesinin talep edildiği, bu ihtar kiracının temerrüdünü düzenleyen ve az yukarıda açıklanan yasanın emredici hükmüne aykırı olduğundan, hukuki sonuç doğurmaz. Ayrıca temerrüt nedeniyle tahliye davası açılmadığı ve mahkeme kararı ile tahliye ilamı alınmadığına göre akdin sona erdiğinden söz edilemez.

Davacı idarenin feshi hukuki sonuç doğurmadığına ve taraflar arasındaki kira sözleşmesi gereği davalı kiracı kiralananı kullanmaya devam ettiğine göre davacı-karşı davalı kiracının cari yıl kira bedelinden sorumlu tutulması doğru olmadığı gibi, davacı-kiracının kiracılığının devam ettiğine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.