Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2019/2404 K.2020/1366

Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen alacak-tazminat davasının kısmen kabulüne dair verilen karar hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; davalı tarafın istinaf başvurusunun esastan reddine, davacının istinaf başvurusunun kabulü ile kararın kaldırılarak davanın kısmen kabulüne yönelik düzelterek yeniden esas hakkında verdiği kararın, duruşmalı olarak incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle; daha önceden belirlenen 18/02/2020 tarihli duruşma günü için yapılan tebligat üzerine; davalı vekili Av....geldi.

Başka gelen yok. Açık duruşmaya başlandı ve hazır bulunanın sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için saat 14.00'e bırakılması uygun görüldüğünden, belli saatte dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, ... Mah. ... Yolu No:90 .../... adresinde bulunan ...

Park sitesi içerisinde ... numaralı bağımsız bölümlerde tapuya şerh edilmiş 99 yıllık kira sözleşmeleri uyarınca kiracı olduğunu, bağımsız bölüm kullanım haklarını almasındaki amacın tatil amaçlı kullanmak ve gerekirse ticari amaçlı kiralamak olduğunu, bu kiralamaların yapıldığı dönemde elde ettiği gelirleri vergi dairesine bildirdiğini ve tahakkuk eden vergileri ödediğini, ancak devam eden yıllarda ortaya çıkan ayıplar nedeniyle bağımsız bölümü kiralayamadığını, davalının taşınmazı devraldıktan sonra eylemleri nedeniyle sitenin bakımsız ve fiilen yaşanması imkansız bir hale getirildiğini, davalı tarafından kasten yaratılan ayıpların,

tüm kiracılar tarafından çeşitli nedenlerle yargı mercilerine taşınmış ise de bu güne kadar bir düzelme olmadığını, kira sözleşmelerinin haklı nedenle 21/04/2016 tarihli ihtarname ile feshedildiğini, fesih tarihine kadar olan kira

bedellerinin tenzilinin istenildiğini, ayıplar davalı tarafından oluşturulduğundan ihtara gerek olmadığını, aynı talep ve sebebe ilişkin 09/04/2015 tarihine kadar olan zararların daha önce dava konusu edildiğini, 09/04/2015 tarihinden bu yana geçen sürede de aynı ayıpların devam ettiğini belirterek fazlaya ilişkin hakların saklı kalmak üzere 09/04/2015-21/04/2016 tarihleri arasındaki döneme ilişkin olarak tenziline hükmedilecek kira bedeli için şimdilik 1.000,00 TL'nin,

kiralananların kiraya verilememesinden dolayı müvekkilinin uğradığı maddi zararın tazminine ilişkin olarak şimdilik 1.000,00 TL maddi tazminatın 21/04/2016 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte, 4.000,00 TL manevi tazminatın ise dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiz ile birlikte davalıdan tahsilinekarar verilmesini talep etmiş,kira bedelinin iadesi talebini 21.714,24 TL, kira kaybı talebini ise 95.749,94 TL olarak ıslah etmiştir.

Davalı, sözleşmenin baştan itibaren geçersiz olup sözleşmeye dayalı taleplerin hiçbirini kabul etmediklerini, davacının sözleşmede yazılı bedelleri ödediğini ispat etmesi gerektiğini beyanla davanın reddini istemiştir.

İlk derece mahkemesince, davanın kısmen kabulü ile peşin ödenen kira bedelinin ayıp sebebiyle iadesi gereken tutara karşılık olarak 21.715,24 TL'nin 21/04/2016 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalı taraftan alınarak davacı tarafa verilmesine, maddi ve manevi tazminat talebinin reddine karar verilmiştir.

İlk derece mahkemesi kararına karşı, taraflarca istinaf kanun yoluna başvurulmuştur.

Bölge Adliye Mahkemesince, davalı vekilinin istinaf başvurusunun reddine, davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile kararın kaldırılmasına, buna göre ; davanın kısmen kabulü ile peşin ödenen kira bedelinin ayıp sebebiyle iadesi gereken tutara karşılık olarak 21.715,24 TL'nin 21/04/2016 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalı taraftan alınarak davacı tarafa verilmesine, 67.024,96 TL mahrum kalınan karın 21/04/2016 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalı taraftan alınarak davacı tarafa verilmesine, manevi tazminat talebinin reddine karar verilmiş, karar davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1-) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı bilgi ve belgelere, özellikle temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararında yazılı gerekçelere göre, davalının sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2-) Davada dayanılan ve hükme esas alınan önceki malik ... Otelcilik ile yapılan 99 yıl süreli kira sözleşmeleri konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Bu sözleşmeler ile P2 nolu taşınmaz 180.000 Alman Markı, S2 nolu taşınmaz 220.000 Alman markı, U2 nolu taşınmaz 100.000 Alman markı kira bedelleri ile 99 yıllığına davacıya kiralandığı, F8, F16, F19 ve F25 nolu taşınmazların ise 100.000 USD bedelle dava dışı 3. kişiye kiralandığı, 3. kişinin ise davacıya kalan sürelerle taşınmazları kiraladığı anlaşılmaktadır.

Hükme esas alınan bilirkişi raporunda, denkleştirici adalet ilkesi uygulanarak alacağa hükmedilmiş ise de, talep, kiralananın ayıplı hale gelmesi nedeniyle kira bedelinin indirilmesine ilişkin olup davaya konu dönem için kira ilişkisinin yürürlükte olduğu, kira bedellerinin döviz olarak belirlendiği ve bu para birimlerinin ortalama olarak enflasyon oranında arttığı gözardı edilerek denkleştirici adalet ilkesi gereğince hesaplama yapılarak kira bedelinin iadesine karar verilmesi doğru değildir.

3-)Davacı, dava konusu taşınmazların ticari amaçlı olarak alt kiraya verildiği, kiralananın ayıplı hale gelmesi nedeniyle kira gelirinden yoksun kaldığını beyanla tazminat isteminde bulunmuştur.

İlk Derece Mahkemesince, reddine karar verilen bu talep yönünden, davacının istinaf başvurusu üzerine, Bölge Adliye Mahkemesi tarafından, sözleşmelerde kiralananın alt kiraya verilmesine engel bir hüküm bulunmadığı, dava konusu dönemde davacının kiralanandan faydalanamadığının sabit olduğu gerekçesiyle davacının gelir kaybı yönünden tazminat isteminin kabulüne karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesince, davacının tazminat istemi yönünden yapılan değerlendirmede bir isabetsizlik bulunmamaktadır. Ancak hükme esas alınan bilirkişi raporunda, dava konusu taşınmazlar ile benzer özelliklere ve konuma sahip taşınmazların, dava konusu dönem için getirebileceği kira bedeli belirlenerek, dava konusu olan 09/04/2015-21/04/2016 dönemi için kira geliri hesaplanmış ise de rapor hüküm vermeye elverişli ve yeterli değildir.

Bilirkişi raporunda, taşınmazların getirebileceği kira geliri belirlenirken hiçbir somut veriye yer verilmediği gibi davacının da konut ihtiyacı bulunduğunun, kiralananların dava konusu dönem için kesintisiz olarak kiraya verilebilmesinin olağan olmadığının, taşınmazların genellikle yazlık amaçlı kullanıldığının gözetilmemesi doğru olmamıştır. Davacının önceki dönemlerde taşınmazdan elde ettiği kira bedellerine ilişkin vergi beyannamesi verdiği görülmektedir.

O halde; davacının, yıllık gelir vergisi beyannamelerinden de faydalanılarak, somut verilere dayalı, gerekçeli ve denetime elverişli olarak gelir kaybının belirlenmesi ve sonuca uygun bir karar verilmesi gerekirken eksik araştırma ve inceleme ile yetersiz bilirkişi raporu doğrultusunda yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.