Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2019/294 K.2019/3407

Taraflar arasındaki alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, taraflar arasında 14/08/2009 tarihli, 10 yıl süreli sözleşme düzenlendiğini, davalının 31/01/2013 tarihli yazısı ile sözleşmeyi feshettiğini bildirdiğini ve taşınmazı kullanmasını engellediğini, fesih nedeniyle yapılan engelleme ve yaratılan muarazının haksız ve hukuka aykırı olduğunu, kira sözleşmesine duyulan güven sonucu kiralanana masraf yapıldığını, haksız fesih nedeniyle gelir kaybına uğradığını belirterek öncelikle davalı tarafından yaratılan haksız ve hukuka aykırı muarazının giderilmesine,

14/08/2009 tarihli sözleşmenin devam ettiğinin tespiti ile 31/01/2013 tarihinden başlamak üzere yoksun kalınan kârın şimdilik 5.000 TL olmak üzere tahsiline, Mahkeme aksi kanaatte ise haksız fesih nedeniyle 31/01/2013 tarihinden başlamak üzere 10 yıllık sözleşmenin bitimine kadar belirlenecek yoksun kalınan kâr ve taşınmaza yapılan masraflar için şimdilik 5.000 TL'nin en yüksek ticari avans faizi ile ödenmesine, ilgili malzemelerin müvekkiline iadesine karar verilmesini talep etmiş, 29/05/2018 tarihli ıslah dilekçesi ile yoksun kalınan kâr ve kiralanana yapılan masraflar için 479.291,18 TL tazminatın tahsilini istemiştir.

Davalı, taraflar arasında düzenlenen sözleşmenin 10 yıl süreli olduğunu ancak hazarlanan soruşturma raporunda, idarenin 3 yıldan fazla süreli kira sözleşmeleri için ilgili bakanlıktan izin alınması gerektiği halde izin almadığını, bu nedenle sözleşmenin 3 yılı aşan kısmının iptal edilmesini ve yeniden ihale yapılması gerektiginin tespit edildigini, bu rapor uyarınca dava konusu sözleşmenin feshedildiği, bu nedenle taşınmazın tahliye edilmesinin davacıya bildirildiğini, davacının taşınmazı tahliye etmemesi nedeniyle tahliye davası açıldığını, sözleşmenin feshinin haklı nedene dayandığını, harcamaların tamamen davacının kendi insiyatifi ile yapılmış olup sosyal tesislerde yapılacak işlerin kira sözleşmesinde

belirtildiğini,

davacının sözleşmede belirlenen işler dışındaki bakım ve onarım işlerinin yapılması konusunda kurumdan izin almadığını, davacının belirttiği masrafların fahiş, sözleşme aykırı ve bir kısmının da kendisi tarafından yapılmayan masraflar olduğunu beyanla davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile 168.580,035 faydalı ve zaruri masraflar ile 20.791,57 TL. yoksun kalınan kar olmak üzere toplam 189.371,605 TL. tazminat bedelinin tahliye tarihi olan 08/09/2014 tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin taleplerin reddine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1-) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre davacının sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2-)Yerleşik uygulama, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların vekâletsiz işgörme ve sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre davalı kiraya verenden isteme hakkı olduğu yönündedir. Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir. Bu nedenle kiracı kiralananda kalan ve kiraya veren tarafından benimsenen imalat için sebepsiz zenginleşilen oranında ve yapıldıkları tarih itibarıyla rayiç bedeller üzerinden bedelin tazminini talep edebilir. Kiraya verenin sorumluluğu zorunlu ve faydalı imalatların imal tarihindeki değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle bulunacak değer kadardır.

Taraflar arasında 14/08/2009 başlangıç tarihli, on yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Kira sözleşmesinin 17. maddesinde, kiracının yapmayı üstlendiği işler belirlenmiş, kira süresi sonunda alınan tüm demirbaşların mülkiyetinin kiraya verene kalacağı düzenlenmiş, sözleşmenin 23. maddesinde ise kiralananın, herhangi bir nedenle boşaltılması halinde kiracının demirbaş olabilecek malzeme için yapmış olduğu masrafları geri isteme hakkının doğacağı kararlaştırılmıştır.

Davacı kiracının, sözleşme süresi sona ermeden kiralananı tahliye etmesi nedeniyle faydalı ve zorunlu imalat bedelleri ile birlikte kiralananda kalan demirbaş eşyalar bedelini istemesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Davacı tarafından dava konusu edilen imalat ve harcamalara davalı itiraz ederek bir kısım imalatların davacı tarafından yapılmadığını, yine talep konusu bazı eşyaların kiraya verene ait olduğunu ileri sürmüştür.

Bu kapsamda, 05/08/2010 tarihli, teslim-tesellüm tutanağı başlıklı belgede, kiracı tarafından alınan demirbaş eşyaların ... Öğretmenevi ASO Müdürlüğü tarafından teslim alındığı belirtilmiş, kiracı tarafından alınan demirbaşlara ait faturalar ve bedelleri ile bunlar dışında yapılan diğer giderler açıkça gösterilmiştir. Söz konusu tutanakta yer alan demirbaş eşyalar ve diğer masraflardan, kiraya verenin sorumlu olacağı açıktır.

Hükme esas alınan bilirkişi raporunda, 05/08/2010 tarihli tutanakta yer alan eşyalar ve giderler için yıpranma payı hesap edilmemiştir. Özellikle demirbaş eşyalar yönünden, eşyaların kiracı tarafından kullanım süresi de gözetilerek ekonomik ömürlerinin doldurup doldurmadığı yönünde bir değerlendirme yapılmadığı görülmektedir.

Bu durumda söz konusu tutanağa konu talep yönünden, faturalar, eşyaların nitelikleri, kullanma süresi gözetilerek yıpranma payının hesaplanması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekmektedir. Öte yandan, "tutanaktır" başlıklı, tarihsiz diğer bir belgede belirtilen yedi kalem imalatın kiracı tarafından yapıldığı tutanak altına alınmıştır.

Bu tutanakta yer alan imalatların kiracı tarafından yapıldığı sabit olup bu imalatların imal tarihleri itibariyle değerleri tereddüde yer vermeyecek ve denetime elverişli şekilde tespit

edilerek yıpranma durumları da gözetilerek sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken sadece fatura bedelleri esas alınarak eksik inceleme ile karar verilmesi doğru değildir. Ayrıca, 05/08/2010 tarihli tutanak ile tarihsiz diğer tutanakta belirtilen imalatlar/eşyalar yönünden bazı kalemlerin benzer nitelikte olduğu görülmüş olup 05/08/2010 tarihli tutanağa esas alınan faturalar incelenerek mükerer talep olup olmadığı, bu eşyalar ve imalatların kiralananın farklı bölümlerinde mi bulunduğu/kullandığını belirlenmeli ve sonucuna göre bir karar verilmelidir.

Yukarıda sözü edilen iki tutanakta belirtilenler dışında kalan eşyalar ve diğer imalatlar yönünden ise ispat yükünün davacıda olduğu gözetilerek, davalının savunmaları ve itirazları da göz önünde bulundurularak, tarafların tüm delilleri değerlendirilerek davacı tarafından yapılan imalatların ve alınan eşyaların nelerden ibaret olduğu tek tek belirlenerek, bu imalatların imal tarihleri itibariyle değerleri tereddüde yer vermeyecek şekilde tespit edilerek yıpranma payının hesap edilip alacaktan düşülmek suretiyle sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiştir.

Öte yandan, davalı bir kısım demirbaş eşyaların kiracıya iade edildiğini beyan ettiğinden, davalının bu savunması üzerinde durularak kiracıya iade edilen demirbaş eşyalar varsa bunların belirlenmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.