Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2019/3015 K.2019/6029

Taraflar arasında görülen itirazın iptali davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı; davalı ile aralarında taşınmaz satışına yönelik sözleşme düzenlendiğini, sözleşme uyarınca davalıya toplam 25.000,00 TL tutarında ödeme yapıldığını, davalıya ödenen cayma akçesinin, satışın gerçekleşmesi halinde satış bedelinden indirileceğinin, satıştan davalı satıcının vazgeçmesi halinde ise, bahse konu bedelin iki katının davalı tarafından kendisine ödeneceğinin kararlaştırıldığını;

davalının kendisini oyaladığını, taşınmazın devrini gerçekleştirmediğini, davalının satıştan vazgeçtiğini, davalıya ödenen 25.000,00 TL cayma akçesi için, 10.08.2013 vade tarihli 20.000,00 TL bedelli ve 28.08.2013 vade tarihli 5.000,00 TL bedelli iki adet senet düzenlenerek davalı tarafından kendisine verildiğini, bahse konu senetlerin tahsili amacıyla eldeki davadan ayrı icra takibi başlatıldığını;

sözleşme ile kararlaştırılan cayma akçesinin 2 katı olan 50.000,00 TL cezai şart bedelinin tahsili amacıyla davalı aleyhine İstanbul 31. İcra Müdürlüğü'nün 2013/23094 E. sayılı dosyasıyla icra takibi başlattığını, davalının haksız ve kötüniyetli itirazı nedeniyle takibin durduğunu ileri sürerek; itirazın iptali ile takibin devamına, davalı aleyhine icra inkar tazminatına hükmedilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı; davacı ile aralarında taşınmaz alım satımına ilişkin olarak " cayma akçesinin verilmesine dair akit " başlıklı sözleşmenin düzenlendiğini, davacı tarafından 25.000,00 TL kapora bedelinin kendisine ödendiğini, satışa diğer paydaşların razı olmadığını, taşınmazın üçüncü şahıslara satıldığını, sözleşmenin geçersiz olduğunu, bu nedenle takibe konu alacağın da kendisinden istenemeyeceğini, alınan kapora bedelinin senetle davacıya ödendiğini, hatta ödenen bonoların yeniden takibe konulduğunu, davacıya herhangi bir borcunun bulunmadığını savunarak; davanın reddini istemiştir.

Mahkemece; tarafların aralarında serbest iradeleri ile imzaladıkları sözleşme ile bağlı oldukları, sözleşme uyarınca davalıya ödenen kapora bedelinin iki katı tutarında cayma akçesini, davalının satıştan vazgeçmesi halinde davacıya ödeyeceğinin kararlaştırıldığı, davacı tarafından davalıya 25.000,00 TL kapora bedeli ödendiği, kapora bedelinin iki katının 50.000,00 TL olduğu, icra takibinin de işbu cayma akçesinin tahsili amacıyla başlatıldığı , davacının cayma akçesi olarak davalıdan 50.000,00 TL talep edebileceği gerekçesiyle, davanın kabulüne, davalının İstanbul 31. İcra Müdürlüğü'nün 2013/23094 E. sayılı takip dosyasına vaki itirazının iptali ile takibin devamına, icra inkar tazminat isteminin reddine karar verilmiş; hüküm, süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava; harici taşınmaz satış sözleşmesi uyarınca kararlaştırılan cezai şart bedelinin tahsili amacıyla başlatılan icra takibine vaki itirazın iptali istemine ilişkindir.

Kural olarak tapuya kayıtlı taşınmazların satışına ilişkin sözleşme resmi biçimde yapılmadığı sürece geçersizdir. (TMK'nın 706, BK'nın 213 (TBK.237 md.), Tapu Kanunu'nun 26 ve Noterlik Kanunu'nun 60.maddesi) Geçersiz olduğu için de taraflarına hak ve borç doğurmaz. Ancak taraflar verdiklerini haksız iktisap kuralları gereğince geri isteyebilirler. Zira; haklı bir sebep olmaksızın başkası zararına mal edinen kimse onu iade ile yükümlüdür

Cezai şartı düzenleyen Türk Borçlar Kanunu'nun 179/1. (BK.nun 158/1) maddesinde ise; "Bir sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi durumu için bir ceza kararlaştırılmışsa, aksi sözleşmeden anlaşılmadıkça alacaklı, ya borcun ya da cezanın ifasını isteyebilir." hükmü yer almaktadır.

Cezai şart; asıl borca ilişkin fer'i bir hak olup, geçersiz sözleşmelerde yer alan cezai şartlar da geçersizdir. Geçersiz sözleşmelere dayanarak taraflar birbirlerinden cezai şart isteyemezler.

Somut olayda; taraflar arasında 14/09/2012 tarihli harici taşınmaz satış sözleşmesinin düzenlendiği, sözleşme uyarınca kararlaştırılan 25.000,00 TL kapora bedelinin davacı alıcı tarafından davalı satıcıya ödendiği, davalının taşınmazın satışından vazgeçtiği , her iki tarafın da kabulünde olduğu üzere, sözleşme uyarınca ödenen 25.000,00 TL kapora bedelinin davalı tarafından davacıya senetle iade edildiği anlaşılmış olup, bu hususta taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Sözleşme ile davalının satıştan vazgeçmesi halinde, almış olduğu kapora bedelinin iki katı cezai şart bedelini davacıya ödemeyi kabul ettiği; davacı alıcının da cezai şart bedelinin tahsili amacıyla eldeki davayı açtığı görülmüştür. Davaya konu taşınmaz satışına ilişkin sözleşme, resmi şekilde düzenlenmediği için geçersizdir. Geçersiz sözleşme ile kararlaştırılan cezai şarta ilişkin hükümler de aynı şekilde geçersizdir.

Hal böyle olunca, mahkemece; yukarıda açıklanan maddi ve hukuki olgular çerçevesinde, geçersiz sözleşme nedeniyle cezai şart talep edilemeyeceği dikkate alınarak, davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.