Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2019/4365 K.2019/9788

Taraflar arasında görülen kira sözleşmesinin feshi ile istirdat ve alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabul kısmen reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili ve davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; Mahkemenin 03.06.2016 tarihli ek kararı ile davalı vekilinin temyiz talebinin reddine karar verilmiş olup, bu defa ek kararın da davalı vekili tarafından süresi içinde temyiz edilmesi üzerine, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Mahkemece, 03.06.2016 tarih ve 2011/170 Esas - 2016/89 Karar sayılı ek kararla, çıkartılan muhtıra gereği eksik harç ve giderlerin süresinde tamamlanmadığı belirtilerek temyiz talebinin reddine karar verilmesi üzerine davalı tarafından temyiz isteminin reddine ilişkin ek karar süresi içinde temyiz edilmiştir.

Mahkemece her ne kadar eksik harç ve giderlerin süresinde tamamlanmadığından bahisle temyiz talebinin reddine karar verilmiş ise de; Dosya kapsamından , eksik temyiz harcı ve giderlerin tamamlatılması için gönderilen süreli muhtıranın davalı vekiline 01.06.2016 tarihinde tebliğ edildiği, davalı vekilince de eksik harç ve giderlerin verilen süre içerisinde 07.06.2016 tarihinde yatırıldığı anlaşılmaktadır. Bu itibarla temyiz isteminin reddine ilişkin mahkeme kararı yerinde olmadığından davalı tarafın temyiz isteminin reddine ilişkin 03.06.2016 tarihli ek karar kaldırılarak işin esası incelenmek sureti ile dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Davacı açtığı işbu davada, davalı ile aralarında düzenlenen 01.01.2010 başlangıç tarihli 10 yıl süreli kira sözleşmesi ile davalıya ait taşınmazı doktor muayenehanesi olarak kullanmak amacıyla kiraladığını, kiralanan yerde birçok tadilat yaptığını, muayene ruhsatı alabilmek için depreme dayanıklılık raporuna ihtiyaç duyulduğundan ...

Yapı Ltd.Şti 'ne yaptırılan inceleme sonucunda tanzim edilen 14.12.2010 tarihli 6085 sayılı rapor ile taşınmazın depreme dayanaklı olmadığının belirlendiğini, bu durumda taşınmazda önemli bir ayıp mevcut olup taşınmazı sözleşmeye uygun kullanma imkanı bulunmadığını belirterek kira sözleşmesinin feshine, kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren ödenen toplam 32.500 TL kira bedelinin ödeme tarihlerinden itibaren kademeli reeskont faizi ile iadesine ve taşınmaza yapılmış olunan masraflar için şimdilik 10.000 TL tazminatın dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı, davacının bir yıl süre ile kiralanan taşınmazı kullandığını, kamuoyunda tam gün yasası olarak bilinen yasal değişiklik yapıldıktan sonra sözleşmeyi feshedebilmek için bahane aradığını ve bu nedenle bir rapor aldığını ancak davacının basiretli bir tacir gibi davranmak zorunda olduğunu, bu nedenle sözleşmenin feshinin kabul edilemeyeceği gibi bunun yanısıra sözleşmenin 5. maddesine göre izin alınmadan yapılan tadilat bedellerinin kiraya verenden talep edilemeyeceğini ve İstanbul Teknik Üniversitesinden alınan rapor doğrultusunda taşınmazın deprem güvenliğinin mevcut olduğunu savunarak davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, davacının binaya yapmış olduğu masraflara yönelik olarak açmış olduğu davanın kabulü ile 40.359,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine ; Davacının kira sözleşmesinin geriye dönük olarak feshi ve ödenen kiraların iadesi için açmış olduğu davanın ise reddine karar verilmiş, hüküm her iki taraf vekilince temyiz edilmiştir.

1-) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davacının tüm , davalının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazları yerinde değildir.

2-) Davalının faydalı ve zorunlu masraf alacağına yönelik sair temyiz itirazlarına gelince;

Davacı kiracı, kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu giderlerden alınıp götürülmesi mümkün olmayan ve davalı kiraya veren tarafından benimsenenlerin yapıldıkları tarihler itibariyle bedellerini vekaletsiz iş görme hükümlerine göre isteyebilir. (TBK'un 530, BK.nun 414.md.)

Yargıtay'ın yerleşik uygulamaları, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek değeri isteme hakkı olduğu yönündedir. Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir.

Kiracı tarafından kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu masrafların talep edilmesinde bir usulsüzlük bulunmadığından, kira sözleşmesinin süresi sona ermeden tahliye edilmesi nedeniyle kiracı, tahliye tarihinden sözleşme sonuna kadar olan süre oranında faydalı ve zaruri masrafların imalat tarihi itibarı ile saptanan bedellerini talep edebilir.

O halde, mahkemece; davacı kiracı tarafından yapıldığı tespit edilen faydalı ve zorunlu masraf niteliğindeki bedele tahliye tarihinden kalan kira süresi ile orantılı olarak hükmedilmesi gerekirken yazılı şekilde tamamına karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.