Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2019/5340 K.2019/9857

Taraflar arasındaki menfi tespit - istirdat davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, ...

Park sitesinde bulunan 115 ada, 19 parsel, Y-1 nolu bölümde kiracı olduğunu, davalının taşınmazı satın aldıktan sonra tek taraflı olarak aidat tutarını 800 TL'ye çıkarttığını, ödemeyenlerin elektrik ve sularını kesmeye başladığını, kira sözleşmesinde aidat tutarının 100 USD olarak belirlendiğini, davalının fiili müdahaleleri neticesinde evini terk etmek zorunda kaldığını belirterek 2010 ve 2011 yılları için sözleşmede yazan aylık 100 USD olarak aidat miktarının geçerli olduğunun tespitine, davalı şirket tarafından fazla talep edilen 2010 yılı için 7.740-TL ve 2011 yılı için 7.600-TL için borçlu olmadıklarının tespitine,

2010 yılı aidatları için fazla olarak yatan 2.940-TL aidatın istirdadına, tedbiren davalı tarafından ikametgahına girişinin önlenmesi yönündeki ve davalı tarafından dava konusu taşınmazın elektrik - su verilmemesi yönündeki engellerin kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile davacının 2010 - 2011 yılları için aylık aidatın 100 dolar tespiti olduğu yönündeki talebinin reddine; davacının 2010 yılına yönelik istirdat talebinin kısmen kabulü ile 1.681,18-TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine; davacının, davalıya 2010 yılı için 7.740 TL aidat borcu olmadığının tespitine; davacının, davalıya 2011 yılı için 3.883,29 TL aidat borcu olmadığının tespitine; davacının diğer taleplerinin reddine karar verilmiş, hüküm taraflarca temyiz edilmiştir.

1-) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davalının temyiz itirazları yerinde değildir.

2-) Sözleşmeler hukukuna hakim olan temel ilke ahde vefa (Pacta Sunta Servanda) ilkesidir. Bu kurala göre sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalı ve hükümlerine riayet edilmelidir.

Ancak bazı durumlarda ağırlaşmış şartlara rağmen borcun aynen ifasının borçludan veya alacaklıdan beklenilmesi, hakkaniyet, doğruluk ve dürüstlük kurallarına aykırı düşecek olup bunun şartları da sözleşmeye bağlılık ilkesinin istinasını oluşturan 6098 Sayılı TBK’nun 138. maddesinde düzenlemiştir. Bunun için öncelikle sözleşmenin taraflarının aşırı ifa güçlüğüne dayalı olarak sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını istemesi gerekir.

Uyarlama talepli açılan bir dava sonucunda sözleşme koşullarını değiştiren kesinleşmiş bir hüküm bulunmadığından tarafların sözleşmenin uygulanmasından doğan hak ve borçları sözleşme hükümlerine göre belirlenecektir.

Dava dışı kiraya veren ... Otelcilik ve Turizm AŞ. ile davacı arasında 04/10/2000 tarihli, 99 yıl süreli kira sözleşmesi imzalandığı görülmektedir. Davalı tarafından sözleşmeye konu taşınmaz 11/03/2010 tarihinde satın alınmış olmakla davalı kira sözleşmesinin tarafı haline gelmiş olup sözleşme ile bağlı olduğu açıktır. Sözleşmenin 7/5. maddesinde "Kiracı, ...

Park alanlarının bakımı, düzenlenmesi, jeneratör, bahçe ve çevre düzenlemesi, güvenlik hizmetleri ve benzeri harcamalar için 100 USD aylık gider katılım payını şirkete ödemekle yükümlüdür. ... Park hizmetlerinde aylık katılım payı her yıl 31 Ocak tarihine kadar şirkete peşin olarak ödenecektir. Kiracı bu bedeli peşinen kabul eder. Aidat ödemeleri Villanın kesin tesliminden itibaren başlayacaktır.

Yıllık katılım payları kiracı temsilcilerinin katılımıyla ve müştereken çalışma ile tespit edilir" düzenlemesi yer almaktadır. Sözleşmede, ödenecek aidat miktarı açıkça gösterilmiştir. Sözleşmede aidat belirlenmesi usulü de ayrıca düzenlenmiş olup madde düzenlemesine göre tek taraflı aidat belirleme yetkisi yönetime de verilmemiştir.

Bu nedenle davalının tek taraflı olarak aidat belirlemesi sözleşmeye aykırı olup davacının talepleri yönünden sözleşme hükümlerine göre inceleme yapılarak karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.