Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2019/5487 K.2020/491

Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen alacak davasında verilen hüküm hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; davacının istinaf başvurusunun esastan reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, yap-işlet-devret modeline uygun olarak yapılan ihale neticesinde davalı kiracı ile aralarında 03/10/2007 tarihli sözleşme imzalandığını, sözleşmede "imarda yapılabilecek bir değişiklik veya bir başka nedenle inşaat alanında gelir getirici herhangi bir değişiklik söz konusu olduğu takdirde, bu ilave kısımlar için Vakıflar tarafından yeni kira bedeli belirlenerek ek kira bedeli alınacaktır" düzenlemesinin bulunduğunu, 18/02/2013 tarihinde idare personelince yapılan tespit ile ATM alanları olarak 20,75 m2, satış standartları toplamı 148,90 m2, çocuk oyun alanı (koridor üzerine kurulu) 77,00 m2, araç yıkama alanı 241,42 m2,

ilave mağaza alanları 47,33 m2, yeni inşa edilerek oluşan mağaza alanı 210,37 m2, 745,77 m2, depo alanları 1.322,00 m2 olmak üzere toplam 2.067,77 m2 ilave alan oluşturulduğunun ve kullanıldığının belirlendiğini, bahsedilen alan artışı nedeniyle davalı kiracının yapılan hesaplamaya göre toplam 321.258,64 USD ödemede bulunması gerekirken sadece 210 m2 lik alanı büyüme olarak kabul edip kira sözleşmesini aylık 483,80 Dolar arttırarak yatırmaya devam ettiğini belirtmiş açıklanan nedenlerle 321.258,64 USD kira alacağının her dönem için dolara uygulanan en yüksek faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı, yüklenici olarak üstlendiği AVM'nin inşaat projesinde inşaat alanının belli olduğunu, inşaatın projesine uygun bir şekilde bina ve çevre düzenlemeleriyle birlikte inşa edilerek tamamlandığını, sözleşmenin 5/8. ve 36. maddelerinde belirtildiği gibi bir büyümeden bahsedilemeyeceğini, dava konusu yapılan alanların zaten proje kapsamında inşa edilen mevcut alanlardan olduğunu, projede belirtilen alanların dışında yeni alan oluşturularak her hangi bir genişletme yapıldığından söz edilemeyeceğini belirterek davanın reddini dilemiştir.

İlk derece mahkemesince; kiralananın imar durumunda veya projesinde meydana gelen bir değişiklik sonucu inşaat alanının artmadığı, davalı tarafça oluşturulan alanların binanın dış sınırlarında artış yapılmadan oluşturulduğu, ilave kapalı alan oluşturularak kiralananın alanını arttıran 210,37 m2 lik alanla ilgili de 14/10/2009 tarihli ve 19932 yevmiye numaralı Ek Değişiklik Sözleşmesi yapıldığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

İlk derece mahkemesinin kararına karşı, davacı tarafından istinaf kanun yoluna başvurulmuştur.

Bölge Adliye Mahkemesince, sözleşme ile tarafların kararlaştırdığı artış düzenlemesinin tarafların iradeleri ile kaldırılmadığı sürece hukuki bağlayıcılığını ve geçerliliğini koruyacağı, bu durumda davalının sözleşmeye ve kararlaştırılan artışa göre ödeme yapması gerekeceği, bu ödemenin yapıldığı hususunun taraflar arasında uyuşmazlık konusu olmadığı ve taraflar arasında 14/10/2009 tarihli ek sözleşme hükümlerinin değiştirildiğine veya kira bedelinin daha yüksek bir miktarda ödenmesinin kararlaştırıldığına dair iddia ileri sürülmediği ve yeni bir sözleşme de sunulmadığı, taşınmazdaki her alan artışında kira bedelinin sürekli değiştirilemeyeceği gerekçesiyle istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; Hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.

1) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davacının aşağıdaki bendin dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2) Taraflar arasında 03/10/2007 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin varlığı hususunda her hangi bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin 8. ve 11. maddeleri birlikte değerlendirildiğinde sözleşme yapıldıktan sonra imarda yapılabilecek bir değişiklik veya başka her nedenle inşaat alanında gelir getirici herhangi bir değişiklik söz konusu olduğu takdirde bu ilave kısımlar için Vakıflar tarafından yeni kira bedeli belirlenerek ek kira bedeli alınacağı hususu kararlaştırılmış, ancak hangi oranda arttırılacağı hususuna yer verilmemiştir. Nitekim, kira parası aktin esaslı unsurlarından olup tek taraflı belirlenemez. Ancak tarafların anlaşması ya da mahkemece tesbit yapılması halinde talep edilebilir.

Somut olayda, 14/10/2009 tarihli ek sözleşme ile davacı tarafından hazırlatılan teknik rapor neticesinde kiralanandaki gelir getirici inşaat alanı artışı nedeniyle kira bedelinde artış uygulanmıştır. Davacı tarafından bu defa, 18/02/2013 tarihli teknik rapor gerekçe gösterilerek artış talep edilmiş, ancak kiralananda gelir getirici inşaat alanı oluşturulmadığı gerekçesiyle davalı tarafından hesaplanan alan miktarı ve kira bedeli kabul edilmeyerek, sadece 210,37 m2 lik alan için ek ödeme yapılmaya başlanmıştır. Nitekim yargılama sırasında alınan bilirkişi raporlarında da gelir getirici inşaat alanı artışı olarak 210,37 m2 lik bir alan belirlenmiştir.

Buna göre, davalı tarafından 210,37 m2 lik alan artışı kabul edilerek, bu alana ilişkin kira bedelinin de ödendiği hususunda her hangi bir uyuşmazlık bulunmadığına göre, davanın bu gerekçeyle reddi gerekirken, taşınmazdaki her alan artışında kira bedelinin sürekli değiştirilemeyeceği gerekçesiyle kira sözleşmesinde yer alan artış hükmünü bertaraf edecek şekilde istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmesi doğru değildir.

Ne var ki, bu yanlışlığın giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden, sonucu itibariyle doğru bulunan bölge adliye mahkemesi kararının gerekçesinin değiştirilerek ve düzeltilerek onanması, HMK'nın 370 inci maddesinin dördüncü fıkrası hükmü gereğidir.