Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2020/12322 K.2021/2820

Taraflar arasındaki tazminat davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı; taraflar arasında düzenlenen 02/07/2002 düzenleme tarihli sözleşme ile, dava konusu parkın 134.914,55 TL keşif bedeli ile düzenlenmesi ve park içindeki çay bahçesinin davacı kiracı tarafından 107 ay süre ile işletilmesi konusunda anlaşma yapıldığını, 26/05/2008 tarihine kadar kiralananın sorunsuz olarak işletildiğini,

bu tarihten sonra ise davalı kiraya veren belediye tarafından park çevresindeki taşınmazlarda Kent Meydanı Projesi çerçevesinde inşaat çalışmalarına başlaması ve bu bağlamda inşaat güvenliğini sağlamak amacıyla bariyerler koyması ve çevre yollarını yaya ve araç trafiğine kapatması sonucu kiralanandan yeterli düzeyde yararlanamadığını, iş hacminin düştüğünü ve zarar ettiğini, mağduriyetinin giderilmesi için davalıya başvurusu üzerine, davalı ... encümeninin 03.03.2009 tarihli kararı ile,

davacının başvuruda bulunduğu tarih olan Şubat sonu esas alınarak davacının 30 aylık müktesap kiracılık hakkının bulunduğuna, bunun karşılığında Kent Meydanı Projesinde 226 m2 ve 184 m2 olmak üzere toplam 410 m2'lik 2 adet kafeteryanın kullandırılmasına ve bu yönde davacı ile davalı ... arasında ek sözleşme yapılmasına karar verildiğini, bu karar istinaden taraflar arasında 18.03.2009 tarihinde Gebze 2. Noterliğinin 3689 yevmiye nolu ek sözleşme akdedildiğini, ancak 2 adet kafeterya teslim edilmeden, davalı ... encümenin 25.06.2009 tarihli 2009/2880 nolu kararı ile 18.03.2009 tarihli sözleşme ve dayanak encümen kararının iptal edildiğini,

belirterek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere, dava tarihine kadar meydana gelen zararları için 90.000TL ile dava tarihinden itibaren oluşacak zararlarının 10.000TL'lik kısmının reeskont faizi ile birlikte davalıdan tahsilini istemiştir.

Davalı; davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece; davanın kısmen kabulü ile 90.000 TL maddi tazminatın davalıdan tahsiline dair verilen hükmün taraflarca temyiz edilmesi üzerine, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 18/11/2014 tarih 2014/8704 esas - 2014/12604 karar sayılı ilamı ile "Dava konusu olayda; sözleşme konusu parkın kiralanmasından sonra davalı kiraya veren tarafından çevre parsellerde başlatılan meydan düzenleme projesi çalışmaları ve bu amaçla yapılan inşaatlar nedeniyle davacı kiracının kiralanandan yararlanma düzeyinin oldukça azalmış olduğu, bu şekilde tam anlamıyla kiralama amacının gerçekleşmediği anlaşılmaktadır. Bununla birlikte

davacı kiracı sözleşmenin feshini ya da kira bedelinden indirim yapılmasını talep etmemiş, 18/05/2010 tarihinde keşide ettiği ihtarname ile bu nedenle uğramış olduğu zararının karşılanmasını istemiştir. Nitekim kiralananı da sözleşme sonuna kadar kullanmaya devam etmiştir. Davacı kiracı tarafından sözleşme feshedilmediğine göre, var olan durum nedeniyle kira parasının tenzili gerekir. Bunun için mahkemece güncel kira bedeli belirlenerek, tespit edilen miktara nazaran kiranın tenzili gerekiyorsa bu miktar üzerinden tazminata hükmedilmesi gerekir. " gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemece, bozmaya uyularak yapılan yargılama sonucunda; davanın kısmen kabulü ile, 24.692,32 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek reeskont faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiş, hüküm davacı vekili ve davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, kararın bozmaya uygun olmasına ve delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalının tüm davacının sair temyiz itirazları yerinde değildir.

2-Davacının, diğer temyiz itirazlarının incelenmesine gelince;

Kural olarak bozma kararına uyulmakla orada belirtilen biçimde işlem yapılması yolunda lehine bozma yapılan taraf yararına kazanılmış hak, aynı doğrultuda işlem yapılması yolunda yerel mahkeme için zorunluluk doğar.

Belirtilmelidir ki; bir mahkemenin Yargıtay Dairesince verilen bozma kararına uyması sonunda, kendisi için o kararda gösterilen şekilde inceleme ve araştırma yaparak, yine o kararda belirtilen hukuki esaslar gereğince hüküm verme yükümlülüğü doğar. “Usuli kazanılmış hak” olarak tanımlanan bu olgu mahkemeye, hükmüne uyduğu Yargıtay bozma kararında belirtilen çerçevede işlem yapma ve hüküm kurma zorunluluğu getirmektedir (09.05.1960 gün ve 21/9 sayılı Y.İ.B.K.). Bu ilke kamu düzeni ile ilgili olup, Yargıtay'ca kendiliğinden dikkate alınması gerekir. Hakimin değişmesi dahi açıklanan bu hukuki ilkeye etki yapamaz.

Dava tarihi itibariyle olaya uygulanması gereken 818 Sayılı Borçlar Kanunu'nun 249- 250 (6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 301.) maddesi hükmü gereğince, kiraya veren kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.

Yine 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 304 ve 305. maddesine göre kiralananın önemli ayıplarla teslimi halinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesinden doğan sorumluluğuna başvurabilir. BK 249/2.

(6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 307.) maddesinin "Kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı hâlinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir" hükmü gereğince, kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir.

Kira, sürekli bir akit olduğundan hem sözleşmenin kurulmasından önce var olan, hem de akdin devamı süresince kiracının bir kusuru olmaksızın ortaya çıkan ayıplar kiraya verenin tekeffülü altındadır. Diğer bir anlatımla, kiraya veren sözleşme süresince kiralananın kullanmaya elverişli halde bulunması için gerekli önlemleri almak durumundadır.

Kiralananın sözleşme amacına uygun kullanılamayacak olması ya da kiralanandan yararlanmanın önemli surette azalması halinde, kiracı kira sözleşmesini feshedebileceği gibi, kira bedelinde uygun bir indirim yapılmasını da isteyebilir.

Somut olayda; taraflar arasında düzenlenen 02/07/2002 düzenleme tarihli sözleşme ile dava konusu kiralananın 134.914,55TL keşif bedeli ile düzenlenmesi ve davacı kiracı tarafından 107 ay süre ile işletilmesi konusunda yapılan sözleşmenin 30/09/2002 başlangıç ve 30/08/2011 bitiş tarihli olduğu, sözleşme konusu parkın kiralanmasından sonra davalı kiraya veren tarafından çevre parsellerde başlatılan meydan düzenleme projesi çalışmaları ve bu amaçla yapılan inşaatlar nedeniyle davacı kiracının kiralanandan yararlanma düzeyinin azalmış olduğu, konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Mahkemece, bozmaya uyulmuş ise de, bozma gereğinin yerine getirilmediği anlaşılmaktadır.

Zararın tazminine ilişkin uyuşmazlıkta, bozma doğrultusunda dosyaya kazandırılan kök bilirkişi raporunda; kira bedelinden tenzili gereken miktarın 117.597,50 TL olduğuna dair hesaplama yapıldığı, söz konusu rapora karşı tarafların ayrı ayrı itiraz etmeleri üzerine düzenlenen ek raporda ise kira bedelinden tenzili gereken miktarın 24.692,23TL olarak hesaplandığı ve mahkemece de ek rapor doğrultusunda davanın kısmen kabulüne karar verildiği anlaşılmaktadır.

Bozma ilamında, güncel kira bedeli belirlenerek tespit edilen miktara nazaran kiranın tenzili gerekiyorsa bu miktar üzerinden tazminata hükmedilmesi gerektiği hususu açıklıkla belirtildiği halde, hükme esas alınan ek raporda bozma ilamının hatalı değerlendirildiği ve raporun bozmaya uygun olmadığı görülmektedir.

Kök bilirkişi raporunda; taşınmazın serbest piyasa ve emsal değerler dikkate alınarak 25/05/2008 tarihi itibari ile aylık kira bedelinin 5.190TL olacağı, 25/06/2008 başlangıç ve 30/09/2011 bitiş tarihleri arasında tespit edilen bedele üfe endeks oranına göre yapılan artış doğrultusunda yapılan hesaplamaya göre, tahakkuk eden kira bedelinin 235.195TL olacağı ve bu bedelden en az %50 oranında indirim yapılması gerektiği, buna göre de miktarın 117.597,50TL olduğu belirtilmiştir.

Bu durumda, mahkemece; bilirkişiden ek rapor alınarak, 25/05/2008 tarihi itibari ile belirlenen aylık 5.190TL kira bedelinden, ayıpla orantılı %50 indirim yapılarak, kiralananın ayıplı hale geldiği 26/05/2008 tarihi ile iş bu davanın 24/05/2010 tarihinde açıldığı her davanın açıldığı şartlara göre değerlendirilmesi gerektiği gözetilerek, davanın açıldığı tarih itibariyle kiranın tenzili gereken miktar üzerinden tazminata hükmedilmesi gerekirken, hatalı değerlendirmeler içeren bilirkişi raporuna itibar edilerek yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.