Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2020/3321 K.2020/7091

Taraflar arasındaki kira sözleşmesinden kaynaklanan alacak davası ile birleşen itirazın iptali davalarının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, asıl davanın reddine, birleşen davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde asıl dava davacısı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacılar, dava konusu 5 katlı taşınmazın yapılan ihale sonucunda 01.01.2014 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi ile kiralandığını, ancak taşınmazda yaptırdıkları tespit sonucu taşınmazın kullanılabilir hale getirilmesi için 1.043.000 TL'lik tadilat yapılmasının gerektiğinin belirlendiğini, davalı kiraya verene yapılan ihtara rağmen taşınmazın kullanılması için gerekli tadilatların yapılmadığını belirterek sözleşmenin başlangıçtan itibaren feshine, teminat bedeli olarak yatırılan 112.500 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı, taşınmazın 28.11.2013 tarihinde yapılan ihale ile kiraya verildiğini, ihale öncesi davacının taşınmazı inceleyerek ihaleye katıldığını, kira sözleşmesinde de taşınmazın kullanıma hazır bina olduğunun belirtildiğini, vesayet makamı tarafından taşınmazda 215.450 TL lik tadilat gerektiğinin tespit edildiğini, buna rağmen davacının kötüniyetli hareket ettiğini belirterek davanın reddini dilemiştir.

Birleşen davada, davacı, kira sözleşmesi gereğince aylık peşin olarak ödenmesi gereken kira bedellerinin davalı kiracı tarafından ödenmediğini, tahsili amacı ile başlatılan icra takibine itiraz edildiğini belirterek itirazın iptaline takibin devamına karar verilmesini istemiştir.

Birleşen davanın davalıları davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, asıl davada sözleşmenin haklı nedenle fesh edildiği gerekçesiyle sözleşmenin iptaline 112.500 TL teminat bedelinin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile tahsiline, birleşen davada ise davanın reddine karar verilmiş, hükmün birleşen davanın davacısı tarafından temyizi üzerine Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 20/09/2016 tarihli 2016/2727 Esas 2016/5294 Karar sayılı ilamı ile.

"Kira sözleşmesinde taşınmazın 'kullanıma hazır bina' olduğunun belirtilmesine ve taşınmazda tadilat yapılacağı öngörülerek 'tadilat süresi dikkate alınarak' kira bedellerinin ödeme tarihinin ötelendiği hususları birlikte değerlendirildiğinde kiracının, kiralananın durumunu bilerek ve görerek kira sözleşmesini imzaladığı anlaşılmaktadır. Bu durumda TBK'nun 304 (BK'nun 249) ve devamı maddeleri anlamında bir ayıptan söz edilemeyecektir.

Ayrıca sözleşmede teminat bedelinin peşin ödendiğinin belirtilmesine ve kiralananın kiracıya teslim edilmediğine ilişkin bir hüküm bulunmadığına göre, kiralananın sözleşmenin imzalandığı tarihte davacı kiracıya teslim edildiğinin kabulü gerekir. Bu nedenlerle asıl davanın reddine ve birleşen davanın esası incelenerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir." gerekçesiyle bozulmuştur.

Mahkemece bozma ilamına uyulmak suretiyle yapılan yargılama sonucunda; asıl davanın reddine, birleşen davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm asıl dava davacıları tarafından temyiz edilmiştir.

1-) Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre asıl dava davacılarının birleşen dava davalılarının asıl davaya ilişkin tüm, birleşen davaya ilişkin sair temyiz itirazları yerinde değildir.

2-) Birleşen dava davalılarının peşin ödenen teminata ilişkin temyiz taleplerine gelince,

HMK’nın ispat yükünü düzenleyen 190. maddesine göre ispat yükü; kanunda özel bir düzenleme bulunmadıkça, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 6. maddesi gereğince de, kural olarak, herkes iddiasını ispat etmekle yükümlüdür.

Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin kiraya veren tarafından kabul edilmemesi, başka bir ifadeyle, tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması halinde; kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürülen tarihte hukuken sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğü, kiracıya aittir. Kiracı, kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte tahliye ettiğini ispatlayamazsa, kiraya verenin bildirdiği tahliye tarihine itibar olunmalıdır.

Taraflar arasında geçerli 01/01/2014 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin 7. maddesinde, teminatın kira bedeline mahsup edilemeyeceği, tahliye anında varsa kiracının ödemekle yükümlü olduğu giderler ile kira borçları ve kiralanana verilen zararların bedeli mahsup edildikten sonra iade olunacağı düzenlenmiştir. Birleşen dava davalıları teminatın iadesi talebinde bulunmuş olmakla, Mahkemece, kiralananın dava tarihi öncesinde tahliye edilip edilmediği hususu üzerinde durularak, tahliyenin gerçekleşmiş olması halinde, tespit edilen toplam borçtan teminatın mahsubuna karar verilmesi usul ekonomisi gereğidir.

Buna göre Mahkemece, kiralananın tahliye tarihinin belirlenerek teminatın takibe konu borçtan mahsubunun gerekip gerekmeyeceği yönünde bir hüküm kurulmamış olması hatalı olup bozmayı gerektirmiştir.