Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2020/4524 K.2020/7071

Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen itirazın iptali davasının kısmen kabulüne kısmen reddine dair verilen karar hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; davalı ...'nin istinaf başvurusunun kabulüne, diğer davalıların istinaf talebinin karar verilmesine yer olmadığına yönelik olarak verilen kararın, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı ..., davalılardan ...'nin adına kayıtlı taşınmaz üzerinde inşaat yapılması için diğer davalılar ... Proje ve Ortakları isimli adi ortaklığının ihaleyi kazanarak inşaatın yapımına başlayıp tamamlandığını ve kat mülkiyeti tapularının oluşturulduğunu, yönetim kurulunun 02.02.2014 tarihinde gerçekleştirilen ...

Konakları ikinci olağan kat malikleri genel kurulunda kat maliklerinin oyları ile 2 yıllık süre için seçilerek göreve başladığını, geçici yönetimden sonra görevi devralan yönetim kurulu, olağan iş ve hizmetlerin yanında özellikle ortak alanlarda ortaya çıkan hatalı ve eksik imalattan kaynaklanan sorunların tespiti ve bu sorunların giderilmesi işleriyle uğraşmaya başladığını, yasa ve yönetmelik gereği kat maliklerinin can güvenliği açısından yılda en az bir kez asansörlerin kontrolünü yaptırmakla sorumlu

olduklarını, bu nedenle ...

Konakları Sitesinde mevcut 79 adet asansörün yıllık kontrolü ile ilgili yönetmelik hükümleri çerçevesinde gerçekleştirmek üzere Makina Mühendisleri Odası ... şubesine başvurduklarını ve inceleme talep ettiklerini, bunun üzerine Makina Mühendisleri Odası’nın 15.07.2013 ile 05.08.2013 tarihleri arasında gerçekleştirdikleri incelemeler sonrasında 78 asansöre ilişkin elektrikli asansör periyodik kontrol raporu düzenlediklerini ve kendilerinin bu rapordan 26.08.2013 tarihinde haberdar olduklarını,

raporda tespit edilen eksiklikleri davalılara noter İhtarnamesi ile bildirdiklerini ve ihtarnamede bahsedilen eksikliklerin 15 gün içerisinde giderilmesinin istendiğini, fakat verilen süre içerisinde eksikliklerin giderilmemesi nedeniyle yöneticilik tarafından ... Otis Asansör Anonim Şirketi ile eksik ve hatalı işlerin tamamlanması ve asansörlerin güvenli olarak kullanımını sağlayabilmek amacıyla 25.12.2013 tarihli sözleşme imzaladıklarını, bu sözleşmeye istinaden de ...

Otis Asansör Anonim Şirketi tarafından düzenlenen 52.191,40 TL bedelli faturanın düzenlendiğini bu fatura bedelinin de davacı ... tarafından 15.5.2015 tarihinde ödendiğini, fatura bedelinin tahsili amacı ise davalılar aleyhine Bakırköy 12. İcra Müdürlüğünün 2015/8299 sayılı icra dosyası ile takip başlatıldığını, davalılar tarafından takip dosyasına haksız olarak itiraz edildiğini ileri sürerek vaki itirazın iptali ile icra inkar tazminatına hükmedilmesini istemiştir.

Davalılar davanın reddini dilemişlerdir. İlk Derece Mahkemesince, davanın kısmen kabul kısmen reddine karar verilmiş, hükme karşı davalılar istinaf yoluna başvurmuşlardır. ... Bölge Adliye Mahkemesi 19. Hukuk Dairesi 'nce, Davalı ...'nin istinaf talebinin kabulüne, Bakırköy 2. Tüketici Mahkemesinin 04/04/2018 tarihli, 2016/4920 Esas, 2018/431 Karar sayılı kararının kaldırılmasına, davacının davasının aktif husumet bulunmadığından reddine, diğer davalıların istinaf talebinin kurulan hüküm nazara alındığında karar verilmesine yer olmadığına şeklinde karar verilmiş, hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, davalıların yapımını üstlendiği ... Konakları Sitesinde bulunan asansörlerdeki eksik ve ayıpların giderilmesi için davacı ... yönetiminin ödemiş olduğu bedelin davalılardan tahsili amacıyla başlatılan icra takibine yapılan itirazın iptali davasıdır. Bölge Adliye Mahkemesince “... ana gayrimenkulün yönetimi için atanan yönetici veya Yönetim Kurulunun, kural olarak, aktif ve pasif husumet ehliyetleri bulunmaktadır.

Ancak bu ehliyetin kapsamı KMK.'nın 35. maddesi uyarınca yönetim işlemlerine ilişkin temsil görevi ile ilgili olup, binadaki ortak bölümlerdeki ayıplı imalat ve eksik iş bedellerinin tahsiline ilişkin dava açma yetkisi bulunmamaktadır. (YHGK'nun 16.12.2015 tarih ve 2014/18-165, 2015/2925 E.K. Sayılı Kararı).

Bağımsız bölüm maliklerinin, kat malikleri kurulu kararı ile de olsa yönetime yetki vermesi ve site yönetiminin kat malikleri adına; binadaki ortak ve bağımsız bölümlerdeki ayıplı işlere ilişkin dava açması hukuken mümkün değildir. Bu şekilde açılan davaya muvafakat vererek taraf teşkili sağlanması da mümkün değildir. Bu tür davaların bizzat kat malikleri tarafından açılması gerekir.

Site yönetiminin ortak alanlardaki ayıplar nedeniyle bu davayı açma ehliyeti bulunmadığından davanın husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmesi gerekir. Bu nedenle davalı ...'nin davacının aktif husumeti olmadığı yönündeki istinaf talebinin kabulü gerekmiştir. Bu nedenle hükmün kaldırılarak aktif dava ehliyeti yokluğundan dolayı davanın reddine karar verilmesi gerekmiştir.

Diğer davalıların istinaf başvuruları hususunda dairemizce kurulan yeni hüküm içeriği nazara alındığında bir karar verilmesine yer olmadığı” şeklinde hüküm tesis edilmiştir. Hemen belirtmek gerekir ki, eldeki davada, davacı ..., bloklardaki asansörlerde bulunan imalat ve bakım kaynaklı eksiklik ve ayıplara ilişkin dava dışı firmaya ödeme yapmış olup, ödemiş olduğu bedelin tahsili amacıyla da icra takibi başlatmış ve takibe yapılan itirazın iptalini istemiştir.

Bu davada, tarafların iddia ve savunmaları birlikte değerlendirildiğinde, taraflar arasındaki hukuki ilişkinin 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun

(TBK) 526 ve devamı maddelerinde düzenlenen vekâletsiz iş görme hükümlerine göre çözülmesi gerekir. Davacının talep hakkı Kat Mülkiyeti Kanununa değil, vekâletsiz iş görme hükümlerine dayanmaktadır. Yapılan iş, iş yapanın menfaatine yapılmış olması itibarıyla davalı TBK'nın 530. maddesi uyarınca talepte bulunabilir. O halde Bölge Adliye Mahkemesince bozma nedeni yapılan bu husus gözetilmeden yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle davacının temyiz itirazlarının kabulü ile Bölge Adliye Mahkemesinin kararının bozulmasına karar vermek gerekmiştir.