Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2021/3366 K.2021/9179

Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen itirazın iptali davasının kısmen kabulüne dair verilen karar hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; davalı tarafın istinaf başvurusunun kısmen kabulüne yönelik olarak verilen kararın, süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacılar; aralarında dava konusu taşınmaza ilişkin kira sözleşmesi bulunan davalı şirketin 2014 yılı Nisan, Mayıs, Haziran, Temmuz, Ağustos ve Eylül ayları ile 2015 yılı Ocak ve Şubat aylarına ilişkin kira bedellerini eksik ödediğini, 2014 yılı Ekim, Kasım, Aralık ve 2015 yılı Mart, Nisan, Mayıs, Haziran ve Temmuz aylarına ilişkin kiraları ise hiç ödemediğini, ödenmeyen kira alacakları için icra takibi başlatıldığını ancak davalının haksız olarak takibe itiraz ettiğini, davalının takibe konu kira alacaklarından 2014 yılı Nisan,

Mayıs ve Haziran kiralarını eksik ödemesinden dolayı temerrüde düşmesi nedeniyle İstanbul Anadolu 19. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2014/564 E. 2014/820 sayılı kararıyla tahliyesine hükmedildiğini ve bu kararın Yargıtay'dan geçerek kesinleştiğini, kesinleşen tahliye kararının İstanbul Anadolu 2. İcra Müdürlüğünün 2015/948 E. Sayılı dosyasından takibe konulduğunu ve davalı kiracının icra yoluyla tahliye edildiğini ileri sürerek, icra takibine vaki itirazının iptaline ve davalı aleyhine % 20 'den aşağı olmamak üzere icra inkar tazminatına hükmedilmesini talep etmiştir.

Davalı; davacı tarafın her ne kadar 2015 Temmuz ayı kirasının ödenmediğini iddia etmekteyse de, kiralananın 26/06/2015 tarihinde tahliye edildiğini, ayrıca binanın riskli yapı olması sebebiyle 2015 Şubat ayında şirket telefonlarının, Mart ayında doğalgazın, Nisan ayında da elektrik ve suyun kesilmiş olduğunu ve fiilen iş yapamaz duruma düşürüldüğünü, 2015 yılı Ocak, Şubat ayları için ise kira bedellerinin eksiksiz yatırıldığını, Maltepe Belediyesi tarafından dava konusu taşınmaza 30/10/2014 tarihli yazısı ile depreme karşı riskli yapı şerhinin işlendiğini,

söz konusu risk nedeniyle dava konusu yerin 1.etap deprem güçlendirme takviyesi ile ilgili toplam 73.160 TL masraf yapıldığı ve kira bedelinden mahsup edilmek durumunda kalındığını, bu hususun Kartal 11. Noterliğinin 15/07/2014 tarihli ve 10142 yevmiye numaralı ihtarnamesiyle davacılara bildirildiğini, ayrıca 2011 yılı kira bedelinin sözleşme gereğince 10.564 TL olması gerekirken sehven 12.000 TL, 2012 yılı kirasının 11.697 TL olması gerekirken sehven 13.500 TL, 2013 yılı kirasının 13.134 TL olması gerekirken sehven 14.800 TL,

2014 yılı kirasının da aylık 13.097 TL olması gerekirken sehven 14.980 TL olarak yatırıldığını ve böylece toplamda 61.180 TL fazla ödeme yapıldığını, bu bedelin de kira alacağından mahsup edilmesi gerektiğini savunarak, davanın reddi ile davacı aleyhine kötüniyet tazminatına hükmedilmesini istemiştir.

İlk derece mahkemesince; davanın kısmen kabulüne, davalının takibe vaki itirazının kısmen iptali ile takibin 136.800,08 TL asıl alacak ve 5.342,70TL işlemiş faiz üzerinden takip tarihinden itibaren yasal faiziyle birlikte devamına, fazlaya ilişkin istemin reddine, % 20 icra inkar tazminatı olan 28.428,55TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiş; hüküm, davalı vekilince istinaf edilmiştir.

Bölge adliye mahkemesince; davalı vekilinin istinaf başvurusunun, kötüniyet tazminatı hakkında hüküm oluşturulması ve davacılar lehine hükmedilen vekalet ücretine yönelik olarak kısmen kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, itirazın iptali davasının 136.800,08 TL asıl alacak ve 5.342,70 TL işlemiş faiz bakımından kısmen kabulüne, icra takibinin 136.800,08 TL asıl alacak ve 5.342,70 TL işlemiş faiz bakımından devamına, takip tarihinden itibaren asıl alacağa yasal faiz uygulanmasına, hüküm altına alınan 136.800,08 TL asıl alacak üzerinden hesap edilecek %20 icra inkar tazminatının davalıdan alınarak davacılara verilmesine, davalının tazminat talebinin reddine karar verilmiş; karar, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı bilgi ve belgelere, özellikle temyiz olunan kararda yazılı gerekçelere göre, davalının sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2- 01/04/2007 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli, aylık 7.500 TL bedelli kira sözleşmesinin varlığı ve kiralananın 26/06/2015 tarihinde tahliye edildiği hususunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Dava konusu kira sözleşmesiyle davacılar tarafından davalıya kiralanan 1.100 m² kapalı alanlı işyerine ilişkin kira bedelinin her ayın ilk 5 gününde peşin ödeneceği ve kira bedeline beş sene için her yıl TÜFE oranında artış yapılacağının kararlaştırıldığı anlaşılmaktadır.

Davalı tarafından davacılara hitaben düzenlenen Kartal 11. Noterliğinin 15/07/2014 tarihli ve 10142 yevmiye numaralı ihtarnamede; kiralananın depreme yeteri kadar dayanıklı olmadığının tespit edildiği, depreme dayanıklı güçlendirmenin bir kısmının yapıldığı, kiralanandaki bu ayıbın giderilmesi gerekildiği halde giderilmediğinden zorunlu ve acil yapılması zaruri giderlerin yapıldığı, şimdilik yapılan ve faturalandırılan 20,060 TL tutarındaki fatura bedelinin kira tutarlarından kısmi olarak mahsup edildiği, depreme karşı güçlendirme için yapılan masraflar tamamen

tahsil edildiğinde kiraların eksiksiz olarak yatmaya devam edeceği ayrıca gerekli güçlendirmenin 15 gün içerisinde yapılması, aksi halde güçlendirme için yapılacak çalışmaların da yine taraflarınca karşılanıp kira tutarından defaten kesileceği ihtar edilmiştir.

Her ne kadar, davacı kiraya verenler tarafından gönderilen Kadıköy 26. Noterliğinin 13.08.2014 tarihli ve 18082 sayılı cevabi ihtarnamede; kiralanana yapıldığı iddia edilen masrafların kabul edilmediği, tahliye edilmesi gereken kiralanana masraf yapılmasına muvafakatleri bulunmadığı bildirilmiş ve dava konusu taşınmazın riskli yapı olduğu hususu 08/10/2014 tarihi itibariyle kesinleşmiş ise de; dosya kapsamından kiralananın yıkılıp yıkılmadığı, davalı tarafından depreme dayanıklı güçlendirmeye ilişkin yapıldığı iddia edilen masraf ve imalatların davacı kiraya verenlerce benimsenip benimsenmediği anlaşılamamaktadır.

O halde bölge adliye mahkemesince; yapılacak iş; öncelikle dava konusu kiralananın yıkılıp yıkılmadığı, eş söyleyişle davalının iddia ettiği güçlendirmeye ilişkin masraf ve imalatların benimsenip benimsendiğinin belirlenmesi, taşınmazın yıkılmadığının anlaşılması halinde, depreme karşı güçlendirmeye ilişkin yapıldığı iddia edilen ve davacı kiraya verenler tarafından benimsenen masraf ve imalatların mevcudiyet ve miktarının tespitine yönelik bilirkişi raporu alınmak suretiyle sonucuna göre karar verilmesi gerekirken,

dava konusu kiralananın çatılı işyeri olup 01/04/2007 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin TBK'nın 347. maddesi gereğince yıldan yıla kendiliğinden yenilendiği nazara alınmaksızın, kira sözleşmesinin TBK'nın 327 ve 328. maddeleri hükmü uyarınca zımnen uzatılarak belirsiz süreli sözleşmeye dönüştürüldüğü, davacılar tarafından davalı kiracıya 14/02/2014 tarihinde gönderilen fesih ihtarnamesinin süresinde olduğu, bu itibarla 01/04/2014 tarihinden itibaren sözleşme yenilenmediği için davalı kiracının işgalci duruma düştüğü şeklinde hatalı tespitler içeren bilirkişi raporu esas alınarak,

eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirmeyle karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.