Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2021/338 K.2021/3207

Taraflar arasındaki eski hale getirme ve tazminat davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı ve davalı ... tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı; davalılar ile arasında “Bazı Kantin İşletmesi Alanlarının İşletimi Hususunda İşbirliği Protokolü” imzalandığını, protokol süresinin 10 yıl olduğunu ve 19/09/2005 tarihinde başladığını, protokolde sözleşmenin tek taraflı feshedilemeyeceğinin ve fesih halinde tarafların uğrayacakları muhtemel zararların karşılanacağının açıkça düzenlendiğini, protokol doğrultusunda Gazi Üniversitesi nezdindeki “...” isimli merkez kafeteryanın defterdarlık ile yapılan 27.01.2011 tarihli sözleşme ile kiralandığını, davalı idare tarafından kiralanın yıkılacağından bahisle 15/06/2013 tarihine kadar tahliye edilmesinin talep edildiğini,

idareye cevaben kullanıma ilişkin haklılığın gösterildiği belgelerle birlikte ihtarname gönderildiğini ancak 03/09/2013 tarihinde yıkıma başlandığını, bunun üzerine 04/09/2013 tarihinde Ankara 2. Asliye Hukuk Mahkemesi tarafından ihtiyati tedbir kararı verildiğini ve yıkımın durduğunu, fakat yıkım başlandığından kafeteryanın kullanılmaz hale geldiğini belirterek davaya konu kafeteryanın eski hale getirilmesini ve uğranılan zararın tespit edilerek tazminine karar verilmesini istemiştir.

Davalı üniversite; mülkiyeti Hazineye ait dava konusu taşınmazın defterdarlık tarafından davacıya kiralandığını ancak defterdarlık ile kendisi arasında yapılan 14/01/2013 tarihli protokole istinaden; taşınmaza ilişkin kira sözleşmesinin 25/04/2013 tarihinde feshedildiğini, fesih nedeniyle davacının dayanabileceği bir hukuki ilişki bulunmadığını, işlemin 2886 Sayılı Kanun hükümlerine dayandığını, davacı ile imzalanan işbirliği protokolünün konusunun milli emlak tarafından davacıya kiraya verilen yerin işletilmesi usulüne ilişkin olduğunu, kiralama işlemi olmadığını,

ek binaların yapımı için... öğrenci kafeteryası binalarının yıkılacağının ve söz konusu yeri 15/06/2013 tarihine kadar tahliye etmesinin davacıya ihtar edildiğini, ayrıca taşınmazın riskli yapı olduğunun tespit edildiğini, 6306 Sayılı Kanun hükümleri uyarınca da yıkılmasının kaçınılmaz olduğunu belirterek davanın reddini dilemiştir.

Davalı vakıf; dava ile alakasının bulunmadığını, eski hale getirme talebinin muhatabı olmadığını, dava konusu yerin Milli Emlak Genel Müdürlüğü tarafından davacı kooperatife kiralandığını, taşınmaz üzerindeki tüm yürütme yetkilerinin Gazi Üniversitesine verildiğini, davacının davaya dayanak olarak ileri sürdüğü işbirliği protokolünün ana sözleşmeye bağlı olduğunu, 2886 Sayılı Kanuna göre kiralanan yer bakımından bu kanunun emredici hükümlerinin göz ardı edilemeyeceğini belirterek davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece; yıkımın gerçekleştiği tarih itibariyle kira sözleşmesinin yürürlükte olduğu, bu sebeple davacının kiralananı yıkımın başladığı 03/09/2013 tarihinden kira sözleşmesi süresinin sonu olan 26/01/2014 tarihine kadar kullanamadığının sabit olduğu, kira sözleşmesinin yargı kararı ile sona ermediği sürece ayakta olduğu ve müdahalenin haksız olduğu, alınan bilirkişi raporları doğrultusunda ise davacı kiralananın işletilmesi bakımından son 4 yıl ortalaması dikkate alındığında davacının zararda olduğundan kazanç kaybının bulunmadığı ve zararın ispatlanmadığı,

davalı vakıf kira sözleşmesine taraf olmadığından vakfa husumet yöneltilemeyeceği gerekçesiyle davalı üniversite bakımından müdahalenin meni talebinin kabulü ile kiralananın eski hale iadesine, zarar hesaplanamadığından tazminat talebinin reddine; davalı vakıf bakımından davanın husumet yokluğundan reddine, karar verilmiş; hüküm davacı ve davalı üniversite tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalının tüm, davacının aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki sair temyiz itirazları yerinde değildir.

2- Kira sözleşmeleri tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdendir. Sözleşmeyle bağlılık ilkesi gereğince de taraflar akdettikleri sözleşmedeki hüküm ve koşullar ile bağlıdır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 112. maddesi uyarınca “Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür.” TBK’nın kiraya verenin borçlarından olan teslim borcunu düzenleyen 301. maddesine göre de; kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma uygun bir halde teslim ve sözleşme süresince bu halde bulundurmakla yükümlüdür.

Geçerli bir kira sözleşmesi, tarafların birbirine uygun irade beyanları sonrası fesih ile mahkeme kararı ile ya da kiralananın yok olması ile sona erer. Aksi takdirde haksız feshin koşullarının bulunması halinde dahi mahkeme kararı ile tahliye ilamı alınmadığı sürece akdin sona erdiğinden söz edilemez. Bu durumda ifa alacaklısı konumdaki kiracı, kiralananın kullanıma elverişli şekilde kendisine teslimini ve geç ifa yahut ayıplı ifa nedeniyle bu süreçte uğradığı zararın tazminini talep edebilir.

Somut olayda; davacı kiracı ile Defterdarlık Milli Emlak Dairesi Başkanlığı Anıt Emlak Müdürlüğü arasında ... Üniversitesi Merkez Kampüsü Kafeteryası “... Ev” in kiralanması hususunda 27/01/2011 tarihli 3 yıl süreli kira sözleşmesi imzalanmış ve sözleşmenin 13. maddesinde kiracının kira süresinin bitiminde derhal taşınmazı tahliye etmekle yükümlü olduğu düzenlenmiştir.

Üniversiteye tahsisli yerlerin kiralama işlemlerinin Ankara Defterdarlığı tarafından davalı üniversiteye 14/01/2013 tarihli protokol ile devri neticesinde davalı üniversite kiraya veren sıfatını kazanmıştır. Davalı ..., davacı kiracıya üniversite nezdinde yeni binalar yapılacağından kiralananın yıkılacağını ve 15/06/2013 tarihine kadar kiralananı tahliye etmesini bildirmiş, kiracı tarafça bu talep kabul edilmemiştir.

Buna rağmen davalı kiraya veren tarafından 03/09/2013 tarihinde

kiralananın yıkımına başlanarak kiralanan kullanılmaz hale getirilmiş, davacı kiracının talebi üzerine 04/09/2013 tarihinde Ankara 2. Asliye Hukuk Mahkemesince yıkımın durdurulması yönünde ihtiyati tedbir kararı verilmiş, 06/09/2013 tarihli ihtiyati tedbir infaz tutanağında yıkımın devam ettiği ve kiralananın kullanılamaz hale geldiği belirtilmiştir.

Bu durumda; davalı kiraya verenin sözleşmeye ve TBK.301. maddesine aykırı hareket ettiği ve yüklendiği edimi ifa etmediği açıktır. Davacı kiracının, kira sözleşmesini feshetme iradesi bulunmayıp davacı, borcun aynen ifasını ve kiralananın sözleşmeye aykırı fiili nedeniyle uğradığı zararın tazminini talep etmektedir.

Bu kapsamda davalı kirayaveren, kira süresinin sonuna kadarki dönem bakımından kiralananın yıkımı ve kiralananın işletilememesi sebebiyle kiracının zararından sorumludur.

Her ne kadar aldırılan bilirkişi raporunda kiralanan bakımından yıkım öncesi 4 yıllık dönem kar/zarar ortalaması hesaplanarak işletmenin son 4 yıllık dönemde kar etmediği belirtilmiş ve nahkemece bu rapor esas alınarak zarar tespit edilemediğinden zarar tazminine yönelik talebin reddine karar verilmiş ise de, kira sözleşmesi kira süresi sonuna kadar ayakta olup kiracının bu dönemde kiralananı işletememesi sebebiyle zarara uğradığı açıktır.

O halde mahkemece yeni bilirkişi heyetinden rapor alınarak; her ne kadar geriye dönük 4 yılda yapılan hesaplamaya göre zarar ettiği belirtilmiş ise de kiralananın kullanılamadığı dönemde kiracının ciro hesabındaki maliyetlerin devam edip etmediği üzerinde durularak,

bu dönemde kiralanandan gelir elde edilememesi sebebiyle zararındaki artışın da kiracı tarafından kiraya verenden talep edilebileceği gözetilerek ve zararın belirlenmesi kapsamında kiralananla benzer şekilde faaliyete devam eden emsal iş yerinin elde edebileceği kar da gözetilerek kiracının zararının hesaplanması gerekirken, eksik incelemeye dayalı bilirkişi raporu doğrultusunda yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.