Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2022/1260 K.2022/3090

Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen alacak davasının reddine dair verilen karar hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; davacı tarafın istinaf başvurusunun esastan reddine yönelik olarak verilen kararın, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı; davalıdan alışveriş merkezinde yer alan mağazayı 19/05/2016 tarihli sözleşme ile kiraladığını, boş ve atıl mağazayı kullanılabilir hale getirdiğini, binanın yapı kullanım izni olmaması nedeniyle iş yeri açma ve çalışma ruhsatı verilmeyeceğinin belediye tarafından bildirildiğini, kiralananın ayıplı olduğunu ve noter ihtarı ile sözleşmeyi tek taraflı feshettiğini kullanamadığı kiralanana yaptığı masraflara katlanmak zorunda bırakıldığını, yapılan masrafların mahkeme aracılığıyla tespit edildiğini, 1.395,90 TL tespit masraflarını da talep ettiğini,

anahtarların notere teslim edildiğini ve bu hususun ihtarname ile davalıya bildirildiğini, kiraya verenin ayıba karşı tekeffül borcu uyarınca zarardan sorumlu olduğunu, davalının kusuru nedeniyle para, zaman ve itibar kaybına uğradığını iddia ederek; kira sözleşmesinin haklı nedenle feshedildiğinin tespiti ile uğradığı zarar ve yapılan masraflara karşılık fazlaya dair hakları saklı kalmak üzere 10.000 TL’nin, kira bedeli adı altında davalıya ödenen 25.815,59 TL’nin ve tespit masrafı olarak 1.395,90 TL’nin avans faiziyle davalıdan tahsilini istemiştir.

Davalı; davacının kira sözleşmesi imzalanırken yapı kulllanım izni olmadığından haberdar olduğunu, sözleşmenin feshinin hukuka aykırı olduğunu, iş yerinin içinde bulunduğu binanın iskanı bulunmamasına rağmen faaliyete açıldığını, davacının hem sözleşme hem de teslim sırasında durumu bildiğini, tacir olduğunu, basiretli bir tacir gibi hareket etmesi gerektiğini, kira sözleşmesinde yer alan hüküm uyarınca faydalı masraf talebinde bulunulamayacağını, talep edilen zarar miktarının fahiş olduğunu ve tek taraflı tespiti kabul etmediklerini, ödenen kira bedellerinin iadesinin talep edilemeyeceğini savunarak davanın reddini istemiştir.

İlk derece mahkemesince; tacir olan davacının kira sözleşmesinin imzalandığı anda kiralananın durumunu bildiği ve bu nedenle basiretli davranması gerektiği, kira sözleşmesi sırasında da iskansız olan taşınmazın iskanının alınması için davacı tarafça yeterli süre verilmediği ve bu nedenle feshin haksız olduğu gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karar, davacı tarafından istinaf edilmiştir.

Bölge adliye mahkemesince; ilk derece mahkemesi değerlendirmesinin yerinde bulunduğu, tacir olan davacının kiralananın durumunu önceden tespit edebilecek durumda olduğu gerekçesiyle, davacının istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karar, davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Geçerli olan bir kira sözleşmesi; tarafların birbirine uygun fesih bildirimi, mahkeme kararı yahut kiralananın yok olması ile sona erer. Kiracı, kiralananı kullanımında bulundurduğu sürece kira bedeli ödemekle yükümlü olup, kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının iade borcunu yerine getirdiğinin) kabulü için fiilen boşaltılması yeterli olmayıp anahtarın da kiraya verene teslim edilmesi gerekir.

Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin kiraya veren tarafından kabul edilmemesi; başka bir ifadeyle, tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması halinde; kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürülen tarihte hukuken sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğü, kiracıya aittir.

Kiracı, kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte tahliye ettiğini ispatlayamazsa, kiraya verenin bildirdiği tahliye tarihine itibar olunmalıdır.

Kural olarak kiracı akdi ilişkinin devamı sırasında kiralananda yaptığı değer artırıcı masraf ve harcamalarını TBK'nın 526 vd. maddelerinde düzenlenen vekaletsiz işgörme hükümlerine göre kiraya verenden talep etme hakkına sahiptir. Ancak bunun aksi sözleşme ile kararlaştırılabilir. Sözleşme ile bu masrafların kiraya verenden talep edilemeyeceğinin ya da kiraya verene terk edileceğinin kararlaştırılması durumunda da bu kararlaştırma tüm kira süresi bakımından geçerli olacağından; erken tahliye durumunda kiracı, kalan süre ile orantılı olarak faydalı yahut zorunlu masraf bedellerini talep edebilecektir.

Somut olayda, taraflar arasında 19/05/2016 tarihinde, beş yıl süreli kira sözleşmesi imzalanmış davacı tarafça iş yeri yapı ruhsatı bulunmadığından belediyeden ruhsat alınamamasına dayalı olarak 10/08/2016 tarihli noter ihtarı ile davalıya kira sözleşmesinin tek taraflı feshedildiği ihtar edilmiş, daha sonra 13/09/2016 tarihli noter ihtarı ile kiralanana ait anahtarların noterden teslim alınabileceği bildirilmiştir.

Davacının talebi kira bedeli iadesi ile kiralanana yapıldığı iddia edilen masrafların ve bu hususta mahkeme aracılığıyla yaptırılan tespit giderlerinin tahsili istemine ilişkin olup, yukarıda yapılan açıklamalar ışığında; davacı kiracı, tahliye tarihine kadar işleyecek kira bedellerinden sorumlu olup, feshin haklılığını ispat edemese dahi tahliye tarihine kadar işleyen kira bedelini aşar şekilde fazla ödemesi var ise bunun iadesini isteyebilir.

Bunun yanı sıra her ne kadar sözleşmenin (B) Bölümünün (11.2) numaralı maddesinde kiracının kiralananda bıraktığı inşaat, dekorasyon ve diğer unsurlar için herhangi bir talepte bulunamayacağı belirtilmiş ise de; beş yıl süreli olan sözleşme anahtarların notere teslimi neticesinde erken tahliye ile sona erdiğinden, kiracının kiralanana yaptığı sökülüp götürülemeyen faydalı ve zorunlu masraflardan kiraya veren tarafından benimsenmiş olanların bedelini vekaletsiz iş görme hükümlerine dayalı olarak kalan kira süresiyle orantılı olarak talep edebileceğinin de kabulü gerekir.

Bu durumda mahkemece; kiralananın anahtarların notere teslimi tarihinde tahliye edildiği kabul edilerek, davacının bu tarihe kadar işleyen kira bedellerinden sorumlu olduğu gözetilerek fazla ödemesi olup olmadığı hesaplanıp var ise fazla ödenen kira bedelinin iadesine karar verilmesi, kira sözleşmesinin (11.2) maddesi gözetilerek kiralanana yapıldığı ispatlanan kalıcı nitelikteki faydalı ve zorunlu tadilat ve dekorasyonlardan kiraya veren tarafından benimsenmiş olanların imalat tarihleri, imalat tarihleri tespit edilemediği takdirde kira başlangıcında yapıldıkları kabul edilerek,

bu tarih itibarıyla bulunacak değerinden kullanma süresi kadar yıpranma payı düşülerek tespit edilecek değerin; tahliye tarihinden itibaren kira sözleşmesinin süresinin sona ereceği tarihe kadar kalan süre ile orantılı olarak talep edebileceği gözetilerek alanında uzman bilirkişilerden bu hususta rapor alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, dava konusu taleplerin feshin haklı yahut haksız olmasının sonuçlarından bağımsız olduğu dikkate alınmaksızın, yanılgılı değerlendirme ile davanın reddine karar verilmesi, usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

İlk derece mahkemesi kararının, yukarıda açıklanan nedenlerle bozulmasına karar verilmiş olduğundan, HMK'nın 373 üncü maddesinin birinci fıkrası uyarınca, işbu karara karşı yapılan istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin bölge adliye mahkemesi kararının da kaldırılmasına karar verilmiştir.