Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2022/2990 K.2023/358

Taraflar arasındaki sözleşmenin uyarlanması davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacılar vekilince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince davacıların başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 28.02.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davacı asiller ..., ... ve davacılar vekili Avukat...ile davalı vekili Avukat... geldiler. Sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar, İstanbul İli ... İlçesi...

Mahallesi ...pafta 1079 ada 179 parselde kayıtlı taşınmazın sahibi olduklarını, davalının kendi projesini yapmak için kat malikleriyle uzlaşmaya çalıştığını, sitenin riskli yapı olduğuna ve kentsel dönüşüme girmesine karar verildiğini belirterek tüm maliklere eşit 2.200.000 TL verileceğini söyleyerek evlerini almak için ikna etmeye çalıştığını, bu teklife yanaşmayan daire sahiplerine bölgede kentsel dönüşüm ve yıkım olacağı ve hiçbir ücret talep edemeyeceklerini, bu nedenle daireleri kendilerine devretmeleri gerektiğinin söylendiğini,

evlerine gelen yazıya da güvenerek ve çekinerek herkes için eşit olduğu belirtilen 2.200.000 TL üzerinden taşınmazı devretmeye karar verdiklerini, 16 Aralık 2013 günü devir işlemlerinin gerçekleştiğini, Mayıs 2014 tarihinde ise daha evvel dairelerini devretmemekte direnen 8 kişiyle de anlaşma sağlandığını, fakat bu kişilere 3.500.000 TL ödendiğini, aradan geçen 5 ayda bölgede herhangi bir değer artışı gözlenmediğini, fiyatın bu derece artmasına neden olacak bir gelişmenin de olmayacağını, kalan 9 daire için ise maliklere 5.000.000 TL teklif edildiğini,

davalının ilk anlaşma yaptığı kendileri de dahil 19 kişinin konu ile ilgili bilgisizliğinden faydalanarak daha düşük bir bedel üzerinden anlaşmaya varıldığını, sözleşmelerin karşılıklı güven ilişkisi üzerine kurulduğunu, davalı şirketin bu güveni sarsacak davranışlar göstererek akdi sakat hale getirdiğini beyanla, bu devir sözleşmesinde miktarda hataya düşmeleri dolayısıyla sözleşmenin son devreden maliklerin alacakları miktar ile denkleştirilerek aradaki fark olarak ... için 32.500,00 TL, İclal Nazlı için 48.750,00 TL, ... için 48.750,00 TL olmak üzere toplam 130.000,00 TL'nin davalıdan tahsiline karar verilmesini istemişlerdir.

II. CEVAP

Davalı, davacılara satış için ödenen tutarın 2.200.000 TL olduğunu, dava konusu talep miktarının açık şekilde belirlendiğini, davacıların delillerini somutlaştıramadığını, taşınmazın satın alındığı bedelin taşınmazın piyasa değerinin çok üzerinde olduğunu, piyasa değerinin iki katından fazla olduğunu, taşınmazın 6306 sayılı kanun kapsamında riskli yapı değerlendirmesine ilişkin işlemlerin, davacılara satım teklifinden önce üçüncü kişilerce yapıldığını, 6036 sayılı kanun kapsamında riskli yapı olduğu yetkili kurumlarca belirlenmiş olan taşınmazın yıkılması gerektiği gerçeğinin kendi beyanlarına değil kanunun açık hükümlerine dayalı olduğunu savunarak davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 26.02.2019 tarihli ve 2015/197 E. ve 2019/102 K. sayılı kararıyla; davacılara ait eve piyasa rayicinin oldukça üzerinde bir bedel ödendiği, esasen davacıların iddialarının, evinin düşük bedelle alındığı ve irade fesadı yaşandığından ziyade, 2014 yılında diğer bazı maliklerin evlerinin 3.500.000,00 TL'ye satın alınmasının haksızlığa sebebiyet verdiği savına dayandığı, ikinci devirde ödenen fazla bedellerin davacıların devrini sakatlayıcı nitelikte olmadığı, irade fesadının bulunması halinde sözleşmeden caymanın gündeme gelebileceği, oysa davacıların isteğinin, sözleşmeden caymaya yönelik olmayıp ilave bedel ödenmesi yönünde olduğu, bu hususun dahi devrin sıhhatli olduğunu gösterdiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacılar vekili; davanın gabine dayalı sözleşmenin uyarlanması davası olarak açıldığını, satışın yapıldığı dönemlerde ciddi bir devalüasyonun mevcut olduğunu, binanın riskli yapıdan dolayı yıkılacağı ve belediyenin yıkması durumunda mağdur olacakları davacılara dikte edilerek, korkutularak satışın kabul ettirildiğini, direnen mal sahiplerinin kazançlı çıktığını, bu hususun gerek tüm tanık anlatımları, gerek gazete haberleri, gerek riskli yapı raporundan da açıkça belli olduğunu, gabinin en önemli objektif unsuru edimler arasındaki yüzdelik fark Yargıtay kabulüne göre %50, olağan koşullar altında ise en az %25 olarak kabul edildiğinden,

davadaki fark ise %60'tan fazla olduğundan, bu durumda 3.500.000,00 TL ile 2.200.000,00 TL arasında 1.300.000,00 TL olduğu ve bu farkın fahiş bir fark olduğu nedeni ile usul ve yasaya aykırı olan eksik ve hatalı inceleme ile verilen yerel mahkeme kararının kaldırılarak davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin 28.01.2022 tarihli ve 2020/1917 E., 2022/85 K. sayılı kararıyla; davacıların bilirkişi raporuna ve dosya kapsamına göre, hataya düştükleri, korkutuldukları için taşınmazı ucuza satmak zorunda bırakıldıkları yolundaki iddiaların ispatlanamadığı, davacı istinaf talebinde sözleşmenin gabin nedeni ile uyarlanmasını talep ettiğini belirtmiş ise de, davacı ön inceleme oturumunda davasını hataya dayalı açtığını imzası ile açıklamış olduğundan ilk derece mahkemesinde ileri sürülmeyen sebeplerin dinlenemeyeceği, ilk derece mahkemesince yanlar arasındaki uyuşmazlığın doğru olarak nitelendirildiği,

usule ve maddi hukuka ilişkin kanunun olaya uygulanmasında ve gerekçede hata edilmediği, dosyadaki belgelere, duruşma sürecini yansıtan tutanaklara, gerektirici nedenlere ve delillerin değerlendirilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığı gerekçesiyle davacıların istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuran

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacılar vekili, bilirkişi raporunun eksik ve hatalı inceleme ile oluşturulduğunu, davacılara ait taşınmazın 180 metrekare olduğunu, raporda metrekare birim değerinin 4.500-6.500 USD aralığında belirtildiğini, ancak davacıların hissesine düşen meblağın tam olarak belirtilmediğini, bilirkişi raporunda 1.150.000-1.250.000 TL aralığında belirtilen taşınmazın, davalı tarafından 3.500.000 TL'ye satın alınmış olmasının hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, bu fahiş farkın bilirkişi raporunun güvenilirliğini olumsuz yönde etkilediğini, tapudan gelen resmi senetlerin raporda değerlendirilmediğini,

sözleşme ve tapu konusunda uzman bilirkişilerden itirazları doğrultusunda yeniden rapor alınması gerektiğini, delillerinin değerlendirilmediğini belirterek kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, hata, hile ve ikrah nedeni ile sözleşmenin uyarlanması suretiyle fark tutarı 130.000 TL'nin tahsili istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 818 sayılı Borçlar Kanununun "Rızadaki Fesat" başlığı altında (BK 23 vd.) hata, hile ve ikrah düzenlenmiş, benzer hükümler 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununda iradeyi bozan sebepler adı altında (TBK 30 vd.) yanılma, aldatma ve korkutma olarak düzenlenmiştir.

Hile, genel olarak bir kimseyi irade beyanında bulunmaya, özellikle sözleşme yapmaya sevketmek için onda kasten hatalı bir kanı uyandırmak veya esasen var olan hatalı bir kanıyı koruma yahut devamını sağlamak şeklinde tanımlanır (HGK 09.02.2005 tarihli ve 2005/1-19 E.- 2005/42 K. sayılı ilamı, HGK 23.06.2004 tarihli ve 2004/1-379 E. 2004/382 K. sayılı ilamı).

Hilede tarafların irade ve beyanları arasında bir uygunsuzluk mevcut değildir, iradenin oluşması sırasında bir sakatlıktır. Karşı tarafın etkisi ile meydana gelmiş bir "saikte hata" halidir. Karşı tarafın hilesiyle sözleşme yapan kimse, sözleşme ile bağlı değildir, sözleşmeyi feshedebilir. BK'nun 28/1 inci maddesine (TBK 36/1 inci madde) göre taraflardan biri, diğer tarafın aldatması sonucu bir sözleşme yapmışsa, yanılması esaslı olmasa bile, sözleşme ile bağlı değildir.

Hilenin ilk şartı, aldatma fiilidir. Aldatma fiili, olumlu bir davranış, bir yapma fiili olabileceği gibi, olumsuz bir davranış, bir yapmama fiili, bir kaçınma, bir susma da olabilir. Olumlu davranışla yapılan aldatmada aldatan, aktif bir hareketle ya gerçekte mevcut olmayan bir şeyi, bir olay ve durumu mevcutmuş gibi gösterir, onun var olduğunu iddia eder ya da gerçekte mevcut olan bir şeyin olay veya durumun varlığını gizler, onu inkar eder.

Hile, hukuki veya fiili nitelikteki bir olay ve duruma dayanmalıdır. Hilede aldatan, sözleşmenin yapılması ve özellikle görüşmeler sırasında, belirli konu ve hususlarda doğru olmayan bilgiler vermekte veya bazı hususları dürüstlük kuralına göre açıklaması gerekirken kasden gizlemektedir. Bu gibi hallerde aldatan gerçek ve doğru olmayan açıklama ya da beyanlarla karşı tarafta yanlış bir kanaat yaratmaktadır. Dürüstlük kurallarına göre bilgi verilmesi gereken bir hususta susma da bir aldatma fiilidir. Hukukta genel bir aydınlatma yükümlülüğü mevcut değildir. Özellikle hiç kimsenin, bir başkasını, onun gerekli dikkat ve özeni göstermesi halinde öğrenip, fark edebileceği hususlarda aydınlatma yükümlülüğü yoktur.

3. Değerlendirme

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre taraflar arasındaki protokole göre tarafların edimlerini yerine getirdikleri, iradeyi fesada uğratan durumların ispatlanamadığı anlaşılmakla davacıların temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın onanması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeple;

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 46. Hukuk Dairesince verilen 28.01.2022 tarihli ve 2020/1917 E., 2022/85 K. sayılı kararın ONANMASINA,

8.400 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin davacılardan alınıp davalıya verilmesine,

Aşağıda yazılı temyiz harcının temyiz edenlere yükletilmesine,

Dosyanın İstanbul 11. Asliye Hukuk Mahkemesine, kararın bir örneğinin kararı veren İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 46. Hukuk Dairesine gönderilmesine,