Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2022/3998 K.2023/963

Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacılar vekilince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince davacılar vekilinin başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 04.04.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde gelen davacılar vekili Avukat ... ile davalı vekili Avukat ...'un sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar, davalı müteahhit tarafından yapılan binadan bağımsız bölüm satın alan malikler olduklarını, binaya ilişkin 27.10.2008 tarihinde tapuda kat irtifakı tesis edildiğini, davalı şirketin bağımsız bölümleri henüz inşaat aşamasında sattığını ve inşaat tamamlandıktan sonra iskan alma taahhüdünde bulunduğunu, davalı ile arsa sahibi arasında yapılmış kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde bağımsız bölümlerin anahtar teslimi şeklinde teslimin yapılacağı maddesine güvenerek bu bağımsız bölümleri aldıklarını, tapuda kat irtifakı kurulmuş olduğundan bağımsız bölüm tapularının satış anında teslim edildiğini,

inşaatın kısmen tamamlandıktan sonra taşınmazı fiilen kullanmaya başladıklarını, ancak hukuki teslimin halen gerçekleşmediğini, yapı kullanım izni alınmadığını, binanın hali hazırdaki oturma planı ile taraflar arasındaki sözleşmenin tapu ve belediyedeki resmi durumun birbirinden tamamen farklı olduğunu, yüklenicinin sığınak alanına da bağımsız bölümler inşa ettiğini, sığınak olması gereken alana arsa payı tahsis ederek 3. kişilere sattığını, yüklenicinin kat irtifakı tesis ederken kendisine intikal edecek bağımsız bölümlerin metre karelerini sözleşmeye ve yasal düzenlemeye aykırı şekilde büyüterek davacıların arsa paylarını azalttığını,

imar barışından yararlanmak amacıyla yapılan başvuru üzerine taşınmaz için 30.11.2018 tarihli yapı kayıt belgesini aldıklarını ileri sürerek; satıcı davalı şirketin inşaat aşamasında satışını gerçekleştirdiği taşınmazların sözleşmeye, teknik şartnameye ve imara aykırı inşa edilmesi sebebiyle, her bir bağımsız bölümlerinde meydana gelen maddi kaybın fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydı ile 100,00 TL olmak üzere toplam 1.000,00 TL,

dava konusu her bir bağımsız bölümde kat mülkiyetinin tesisi işlemleri için katlanmak zorunda kaldığı/kalacağı dava harç ve masraflarının fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydıyla 100,00 TL olmak üzere toplam 1.000,00 TL, imar affından yararlanma işlemleri kapsamında yapılmış bulunan fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere 27.483,00 TL, iskan alınabilmesi için yapılacak masrafların fazlaya dair hakları saklı kalmak üzere 100,00 TL olmak üzere toplam 1.000,00 TL'nin avans faizi ile birlikte davalı şirketten tahsilini istemişlerdir.

II. CEVAP

Davalı, davacıların bir kısmının taşınmazları 3. kişilerden satış yoluyla devralmış olup aralarında hukuki bir ilişki ve sözleşme bulunmadığını, inşaatın 25.08.2008 tarihinde yapı ruhsatı alındıktan sonra 27.10.2008 tarihinde kat irtifakının tesis edildiğini ve 10 ay içinde inşaatın tamamlanarak ilgililerine teslim edildiğini, davacıların söz konusu taşınmazları satış yoluyla devralmalarının üzerinden 11-12 sene gibi bir süre geçtiğini, bu nedenle söz konusu taleplerin zamanaşımına uğradığını, davacıların malı teslim aldıkları tarihten itibaren 30 gün içerisinde ayıp ihbarında bulunmadığını,

davacıların kat mülkiyeti tesisi ve gayrimenkulün yasal hale getirilmesi için yapılan masraflara ilişkin ve imar affı ile ilgili taleplerinin reddi gerektiğini, davacıların hem taşınmazda meydana gelen maddi kaybı, hem de taşınmazın mevzuata uygun hale getirilmesi için yapmak zorunda alacağı masraflarını aynı anda talep edemeyeceğini, savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; iskan alınmamasına ilişkin davacıların talebinin eksik ifa niteliğinde olduğu, satıcının yükümlülüğünde olan iskan ruhsatının alınmaması çevre düzenlemesinin yapılmamış olması gibi satıcının eksik ifadan sorumlu olması için ayrıca ayıp ihbarında bulunmaya gerek olmadığı, davacıların bu iddiasının ispatı bakımından TBK'nın 146 ncı maddesi gereğince 10 yıllık genel zamanaşımının geçerli olduğu, davanın 16.02.2021 tarihinde açıldığı, on yıllık süre içinde davanın açılmadığı gerekçesiyle davanın zaman aşımından reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacılar vekili; İlk Derece Mahkemesi kararının yerinde olmadığını, eksik inceleme ve hatalı hukuki değerlendirmeye dayandığını, dava konusu taleplerin zamanaşımına uğramadığını, iskan izninin alınmasının yüklenici davalının yükümlülüğünde olduğunu, dava konusu somut olayda hukuki teslim gerçekleşmediğini, davalı şirketin bunu ispatlar bir delil sunmadığını, yapı kullanma izin tarihinin konutun hukuki teslim tarihini gösterdiğini, dolayısıyla konutun fiili değil hukuki tesliminin gerçekleşmesi gerektiğini, dava konusu talepler bakımından zamanaşımı hükümlerinin imar barışına başvuru tarihinde başladığının kabul edilmesi gerektiğini, bu halde de zamanaşımı süresinin geçmediğini, ileri sürerek yerel mahkeme kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; mahkemece toplanan deliller, tapuda yapılan resmi satış sözleşmelerinin içeriği nazara alındığında, davacıların süresi içerisinde ayıp ihbarında bulunmadığı ve taşınmazın fiili tesliminden dava tarihine kadar 10 yıllık zamanaşımı süresi içerisinde de davanın açılmadığı gerekçesiyle davacıların başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacılar vekili; istinaf itirazlarını tekrarlayarak kararın bozulmasını istemişlerdir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, satış esnasında yapılacağı belirtilen ancak bunlara uygun olarak yapılmayan veya eksik yapılan işler nedeni ile davacıların satın aldığı bağımsız bölümlerdeki değer kaybı ile iskan alınması için yapılan ve yapılacak masrafların tahsili istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

1.4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 4 üncü maddesinde “Ambalajında, etiketinde, tanıtma ve kullanma kılavuzunda ya da reklam ve ilânlarında yer alan veya satıcı tarafından bildirilen veya standardında veya teknik düzenlemesinde tespit edilen nitelik veya niteliği etkileyen niceliğine aykırı olan ya da tahsis veya kullanım amacı bakımından değerini veya tüketicinin ondan beklediği faydaları azaltan veya ortadan kaldıran maddi, hukuki veya ekonomik eksiklikler içeren mallar, ayıplı mal olarak kabul edilir.

Tüketici, malın teslimi tarihinden itibaren otuz gün içerisinde ayıbı satıcıya bildirmekle yükümlüdür. Tüketici bu durumda, bedel iadesini de içeren sözleşmeden dönme, malın ayıpsız misliyle değiştirilmesi veya ayıp oranında bedel indirimi ya da ücretsiz onarım isteme haklarına sahiptir. Satıcı, tüketicinin tercih ettiği bu talebi yerine getirmekle yükümlüdür. Tüketici bu seçimlik haklarından biri ile birlikte ayıplı malın neden olduğu ölüm ve/veya yaralanmaya yol açan ve/veya kullanımdaki diğer mallarda zarara neden olan hallerde imalatçı üreticiden tazminat isteme hakkına da sahiptir.”

3. Değerlendirme

Temyizen incelenen kararda, dosya kapsamında davacıların davasına dayanak ettiği taşınmaza iskan ruhsatının alınmaması hususunun, davacıların satın aldığı bağımsız bölümün ekonomik değerini düşüren açık ayıp niteliğinde olduğu, davalının bu ayıbı gizlemek için herhangi bir hileye başvurmadığı,

davacıların bu ayıplardan bağımsız bölümü satın ve teslim aldığı tarihte kolayca bilgi sahibi olabileceği, süresi içerisinde açık ayıba yönelik teslim, tapu kaydının devri ve dava tarihi nazara alındığında davacıların ihbar yükümlülüğünü yerinde getirmediğinin anlaşılmasına göre, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davacılar vekilince temyiz nedenlerinin reddi ile kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeple;

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 19. Hukuk Dairesince verilen 22/03/2022 tarihli ve 2022/256 E., 2022/620 K. sayılı kararın ONANMASINA,

8.400 TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davacılardan alınarak davalıya verilmesine,

Dosyanın İstanbul 1. Tüketici Mahkemesine, kararın bir örneğinin kararı veren İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 19. Hukuk Dairesine gönderilmesine,

04.04.2023 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.

KARŞI OY

Uyuşmazlık, davacıların talebinin eksik ifa niteliğinde mi, yoksa açık ayıp niteliğinde olup olmadığına ilişkindir.

Eksik ifada, hukuken teslim gerçekleşmediği için ayıptan doğan sorumluluk hükümleri uygulanmaz. Somut olayda, inşaatın iskan ruhsatının alınmamış olması eksik ifadır. Eksik ve ayıplı ifa arasındaki fark, eksik ifa eserde yapılması gerektiği halde yapılmayan işleri, ayıplı ifa ise, eserde olması gereken vasıfla fiilen mevcut olan arasındaki farktır. (13HD. 2012/25184E.-2013/1676K). Eksik ifada ayıptan doğan sorumluluk hükümleri uygulanmaz.

Eksik ifada TBK.112 (Bk.96) maddesinde düzenlenen sözleşmeye aykırı davranış, eş söyleyişle gereği gibi ifa etmeme hükmü uygulanır. Yapılmayan bir işin teslimi gerçekleşmediği için ayıptan doğan sorumluluk hükümlerinin uygulanması kabul edilemez. Taşınmazda iskan ruhsatının alınmamış olması eksik ifa olup, eksik ifa halinde ayıp ihbarı aranmaz. Genel hükümlere göre TBK. 146 ncı maddesi gereğince satıcının sorumluluğuna 10 yıl içinde gidilebilir.

Bu nedenle Bölge Adliye Mahkemesinin Kararının onanması görüşünde olduğumdan Sayın çoğunluğun görüşüne katılamıyorum. 04.04.2023