Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2022/4758 K.2023/1474

Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalılar Bahaş İnşaat ve Sentez Gayrimenkul vekilleri tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalılar Bahaş İnşaat ve Sentez Gayrimenkul vekilleri tarafından temyiz edilmiş, incelemenin duruşmalı olarak yapılması davalı Sentez Gayrimenkul vekili tarafından istenilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 07.03.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde taraflardan birisi gelmediğinden, Cumhurbaşkanlığının 11.02.2023 tarihli ve 32101 (mükerrer) sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan 120 numaralı " Olağanüstü Hal Kapsamında Yargı Alanında Alınan Tedbirlere İlişkin Kararnamesi " kapsamında verilen 06.02.2023 tarihinden başlamak üzere 06.04.2023 tarihine kadar durma kararına istinaden Yargıtay Birinci Başkanlığının 13.02.2023 tarihli ve E-84632637/1786 sayılı yazısı ekinde sunulan Yargıtay Başkanlar Kurulunun 13.02.2023 tarih ve 4 sayılı kararının 4 üncü ve 5 inci maddeleri gereği duruşmanın 16.05.2023 tarihine ertelenmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde gelen davacı asıl .... ve vekili Avukat ... ile davalılardan ... İnş. San. ve Tic. A.Ş. vekili Avukat Hakan Turgut, Sentez Gayrimenkul Yatırım San. ve Tic. A.Ş. vekili Avukat ....'nın sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı; davalı şirketlerin ...

Grup Ortaklığı olarak 10.05.2012 tarihli sözleşmeyle inşaat yapımı hususunda adi ortaklık kurduklarını, her ortağın kendi payı oranında bağımsız satıştan sorumlu olacağını, bu kapsamda davalılardan Sağlam şirketiyle, 10.07.2012 ve 14.07.2012 tarihli iki adet bağımsız bölümün satışını ihtiva eden "gayrimenkul pay ortaklığı" sözleşmeleri imzaladıklarını, 1 adet daire olarak belirlenen pay için banka hesabı üzerinden 95.000 TL ödemede bulunduğunu, geriye kalan 100.000 TL'yi ise farklı banka ve hesaplardan ödediğini, ayrıca tapu masrafları için 5.000 TL yatırarak ödemelerin tamamının yapılması ile pay sahibi niteliği kazandığını,

iki yılı geçmesine rağmen dairelerin teslim edilmediğini, noter vasıtasıyla ihtarda bulunduğunu, ancak teslimin gerçekleşmediğini, ilerleyen zamanda davalı ... şirketinin, ortaklık hissesini diğer davalı Bahaş'a devrettiğini, böylece adi ortaklıkta iki ortak .... ve ...'in kaldığını, davalı ortakların şirket işlerinden müteselsil sorumluluğu bulunduğunu, sözleşme tarihinde imzalayan davalı şirketin ortak olduğunu ileri sürerek; kat irtifakı tesis olunduğunda iki adet 3+1 dairenin ...

İnşaat San. ve Tic. A.Ş.den iptali ile adına tesciline, aksi takdirde ödediği 195.000 TL değerinde iki adet bağımsız bölüm niteliğinde taşınmazın, sebepsiz zenginleşme hükümleri gereğince denkleştirici adalet ilkesi uygulanarak karar tarihine yakın bedelleri toplamı kadar tazminatın davalılardan tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP

1. Davalı Bahaş İnşaat vekili; davacının sözleşmeyi diğer davalı ... şirketiyle imzaladığını ve ödemeyi bu şirkete yaptığını, kendilerinin imzası bulunmadığını, davalı şirketin kendi nam ve hesabına işlemler gerçekleştirdiğini, izinsiz işlemleri nedeniyle ortaklıktan çıkarıldığını, söz konusu sözleşmeye yönelik adi ortaklığı bağlayıcı durumun olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

2. Davalı ...Gayrimenkul vekili; diğer davalı ... şirketi tarafından davacıya verilen taahhüdün kendisiyle ilgisi olmadığını, ortaklığa atıf yapılmadığını, davalı şirkete temsil yetkisi verilmediğini, ayrıca adi ortaklık sözleşmesinden kaynaklanan yükümlülüklerini yerine getirmediğini, ortaklık sermayesini ödemediğini, kararların oybirliği ile alınması gerektiğini, dava konusu sözleşme ortaklığın adının geçmediğini, resmi şekilde yapılmadığından tapu iptali talebinin kabul edilemeyeceğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

1. Büyükçekmece 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 28.09.2017 tarihli ve 2015/123 E., 2017/238 K. sayılı kararıyla; davanın Tüketici Kanunu kapsamında kaldığı gerekçesiyle görevsizlik karar verilmiş, Bakırköy 5. Tüketici Mahkemesinin 15.12.2017 tarihli ve 2017/703 E., 217/2660 K. sayılı kararıyla; iki adet taşınmaz satın alınan uyuşmazlıkta davacının tüketici vasfında olmadığı gerekçesiyle karşı görevsizlik kararı verilmiştir.

2. Merci tayinine ilişkin İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 37. Hukuk Dairesinin 06.10.2015 tarihli ve 2018/118 E., 2018/336 K. sayılı kararıyla; davacının ticari amaçla iki adet edindiği gerekçesiyle; Asliye Hukuk Mahkemesi yargı yeri olarak belirlenmiştir.

3. İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacı ile davalılardan SCS Sağlam şirketi arasında düzenlenen gayrimenkul pay ortaklığı sözleşmesi ile iki daire için 100.000 TL ve 95.000 TL karşılığında yapı ve teslimi konusunda anlaşma sağlandığı, 30.05.2012 tarihli adi ortaklık sözleşmesi ile davalılar arasında adi ortaklık kurulduğu, sözleşme gereği ödeme taahhütü yerine getirilmesine rağmen ilk önce davalı SCS Sağlam Ltd.

Şti. ve daha sonrada oluşturulan ARENA adi ortaklığı tarafından sözleşme karşılığı dairenin yapım ve teslimi taahhüdünün yerine getirilmediği, dava konusu ödemeye ilişkin adi ortaklık kapsamında yer alan davalı şirketlerin tamamının sorumluluğunun bulunduğu, sözleşme tarihinin daha önce olmasının sonuca etkisi olmadığı, denkleştirici adalet ilkesine göre belirlenen değer yönünden davacının talepte bulunabileceği gerekçesiyle, davanın kabulü ile 237.712,60 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya verilmesine,

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar Bahaş İnşaat ve Sentez Gayrimenkul vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

1. Davalı Bahaş İnşaat vekili; dava konusu sözleşmenin kendileriyle imzalanmadığını, ortaklık sözleşmesinin dava konusu uyuşmazlıkla ilgisinin bulunmadığını, dava konusu sözleşme ve şartnamede ortaklığın isminin geçmediğini, davalı ... şirketine ortaklığın temsiline dair yetki verilmediğini, parayı hesabında tuttuğunu, ortaklık sermayesinin ödenmediğini, ortaklık sözleşmesinin 8 inci maddesine göre üç ortağın imzasının gerektiğini, uzman mütalaasında kendilerinin sorumlu olmadığının açıklandığını, sözleşmenin geçersiz olduğunu, denkleştirici adalet kuralları gereği edimlerin iadesi gerektiğini ileri sürerek; kararın kaldırılmasını istemiştir.

2. Davalı ..

Gayrimenkul şirketi vekili; davalılar ile 15.05.2012 tarihli sonrasında 30.05.2012 tarihli ortaklık sözleşmesi imzaladıklarını, ikinci sözleşmede sermaye ve bazı hususların değiştirildiğini, davacının satış bedelini davalı SCS Sağlam şirketi hesabına yatırdığını, davacının imzaladığı sözleşmeden kaynaklı sorumluluklarının bulunmadığını, söz konusu sözleşmeye onay verilmediğini, 30.05.2012 tarihli sözleşmeye göre davalı SCS şirketinin sermaye yükümlülüğünü yerine getirmediğini, 6 ncı madde gereği yetkilendirilmediğini, 8 inci maddeye göre ortakların birlikte imzasının bulunmasının öngörüldüğünü,

ilgili sözleşmenin zincirleme sözleşme kapsamında değerlendirilmesini, ödenen bedelin ortaklığa aktarılmadığını, emsal kararda sözleşmenin nispiliği ilkesine değinildiğini, uzman görüşlerinin dikkate alınmadığını ileri sürerek, kararın kaldırılmasını istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacının 10.07.2012 ve 14.07.2012 tarihli sözleşmelerle toplam 195.000 TL ödediği, davalılar arasında 15.05.2012 tarihli adi ortaklık sözleşmesinin bulunduğu, ortaklık amaç ve konusunun taşınmazlar üzerindeki projeyi gerçekleştirmek olduğu, dava konusu sözleşmelerin 15.05.2012 tarihli adi ortaklık sözleşmesinden sonra düzenlendiği, bu nedenle adi ortaklığı oluşturan tüm davalıların yapılan sözleşmeler nedeniyle sorumlu oldukları, adi ortaklık sözleşmesinde ortaklığın tek imza ile temsil edilebileceğinin kararlaştırıldığı, denkleştirici adalet ilkesi gereğince hesaplanan bedele hükmedilmesinin usul ve yasaya uygun bulunduğu gerekçesiyle, davalılar vekilinin istinaf talebinin esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar Bahaş İnşaat ve Sentez Gayrimenkul vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

1. Davalı Bahaş İnşaat vekili; istinaf dilekçesinde sunduğu nedenleri tekrar ederek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

2. Davalı Sentez Gayrimenkul şirketi vekili; istinaf dilekçesinde sunduğu nedenleri tekrar ederek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, davacı ile davalılardan S.C.S Sağlam şirketi arasında düzenlenen daire satış sözleşmeleri kapsamında ödenen bedelin tahsili istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

1. Adi ortaklığın ayrı bir tüzel kişiliği bulunmamaktadır. Bu nedenle adi ortaklığın işlerini yürüten ortağın iki şekilde hareket etme ihtimali vardır. Bunlardan ilki dolaylı temsildir. Dolaylı temsilde, yapılan işlemin hüküm ve sonuçları önce bu hukuki işlemi yapan kişinin şahsında doğar, daha sonra diğer işlemlerle temsil edilen kişiye devredilir.

Bu tür temsilin özelliği gereği yapılan işlemden doğan borç ve haklar nedeniyle üçüncü kişinin, diğer ortak ve ortaklara karşı istemde bulunma hakkı olmadığı gibi, diğer ortak ya da ortakların da üçüncü kişiye karşı bir istemde bulunmalarına olanak yoktur. Ortaklığın işlerini yöneten ortak şirketi dolaysız da temsil edebilir. Bu durumda, temsilcinin işlemi kendi hukuki alanına uğramaksızın, doğrudan doğruya temsil edilen kimsenin hukuki sahasında hüküm ve sonuç doğurur.

2. Sözleşme tarihinde yürürlükte olan 818 sayılı Borçlar Kanunu (818 sayılı Kanun)'nun 533 üncü maddesi gereğince; şirket işlerini idare yetkisini haiz her ortak, ortakları üçüncü şahıslara karşı temsil yetkisine de sahiptir. Bu nedenle ortaklığı, bütün ortaklar elbirliği ile yönetiyorsa bütün ortakların; bir veya birkaç ortak yönetiyorsa bu yönetici ortak veya ortakların adi ortaklığı veya diğer ortakları temsil yetkisi bulunmaktadır. Yani iç ilişkide idare, dış ilişkide temsil yetkisine tekabül eder.

3. Adi ortaklıkta, ortaklar adına yapılan veya ortakların sonradan icazet (olur) verdikleri işlemlerden doğan borçlar nedeniyle 818 sayılı Kanun'un 534 üncü maddesi gereğince bütün ortaklar müteselsilen sorumludur.

3. Değerlendirme

1. Somut uyuşmazlıkta; her ne kadar davalılarca aşamalarda ileri sürülen itirazlarda davacı ile davalılardan S.C.S Sağlam Gayrimenkul İnşaat Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi arasında imzalanan 18.05.2012 tarihli ve "Gayrimenkul Pay Ortaklığı sözleşmesi"nden sonra 30.05.2012 tarihinde tüm davalılar arasında adi ortaklık sözleşmesinin akdedildiği,

bu nedenle de adi ortaklığın söz konusu sözleşmenin tarafı olmadığı ve olamayacağı ileri sürülmüş ise de, dosya kapsamında yer alan İstanbul 17.Noterliğinin 15.05.2012 tarihli ve 30.05.2012 tarihli adi ortaklık sözleşmelerinin incelenmesinde, davalı şirketlerin adi ortaklık sözleşmesinin esaslı noktalarında 15.05.2012 tarihli sözleşme ile uzlaştıkları, buna bağlı olarak davalıların söz konusu ortaklık ilişkisinin 30.05.2012 tarihinde kurulduğu yönündeki itirazları yerinde bulunmamıştır.

2. 15.05.2012 ve 30.05.2012 tarihli adi ortaklık sözleşmeleri ile satış sözleşmeleri birlikte değerlendirildiğinde; davalı S.C.S. Sağlam Gayrimenkul İnşaat Sanayi ve Ticaret Limited Şirketinin, 15.05.2012 tarihli sözleşme ile kurulan adi ortaklığı temsile ilişkin hükümler uyarınca yönetici ortaklarından olduğu, bu kapsamda davacı ile imzalanan sözleşmelerden dolayı ortaya çıkan borçtan diğer ortakların da 818 sayılı Kanun'un 534 üncü maddesi gereğince müteselsilen sorumlu olduklarının kabulü gerekir.

3. Temyizen incelenen karar; tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, davaların temyiz itirazlarının reddi ile kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

8.400 TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davalı Sentez Gayrimenkul Yatırım San. ve Tic. A.Ş.'den alınarak davacıya verilmesine,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz harçlarının temyiz edenlere yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,