Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2022/4840 K.2022/6696

Taraflar arasında görülen menfi tespit ve alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, menfi tespite ilişkin davanın reddine, alacak davasının kısmen kabul kısmen reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı; imzaladığı 01/06/2012 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesiyle kiralanan binanın iskan ruhsatının davalı kiraya veren tarafından 4 ay gecikmeli olarak Ekim/2012 başında teslim edildiğini, 07/08/2012 tarihli iskan belgesinde birinci ve ikinci bodrum katların da otopark olarak tahsis olunduğunun anlaşıldığını, Eylül 2012 başlarında birinci ve ikinci bodrum katlar ofis olarak düzenlenmiş ise de;

bu değişikliğin belediyeden izin alınmadan yasaya aykırı olarak yapıldığının anlaşıldığını, bu durumda ruhsat alınamayacağı ve amaçlanan kullanım şekline göre en az 60-100KW enerji ihtiyacı olduğu halde binada sadece 18 KW lık bir enerji kapasitesi bulunduğunu, bu eksikliğin de davalı tarafından giderilmediğini, davalının TBK'nın 301. maddesinde düzenlenen ve aksi kararlaştırılamayacak nitelikte olan “amaca elverişli teslim” yükümlülüğünü yerine getirmediği için aynı Kanun'un 304.

Maddesi gereğince sözleşmeden dönme hakkını kullandığını ve binayı tahliye ettiğini, Beyoğlu 30. Noterliğinin 08/10/2012 tarihli ve 5640 yevmiye sayılı ihtarnamesi ile tahliye olgusunu davalı kiralayana bildirdiğini ve olumsuz zararının giderilmesini istediğini, davalının ise bu ihtarnameye verdiği cevapta dönme hakkının meşru olmadığını ileri sürdüğünü, ödenmeyen Eylül-Ekim 2012 kiraları ile muacceliyet şartından dolayı bir yıllık toplam kiranın derhal ödenmesini ve binanın tahliyesini talep ettiğini ileri sürerek;

gerçekleşen olumsuz zarar miktarı 60.000 TL depozito, ödenen Haziran, Temmuz ve Ağustos kira bedeli toplamı 90.000 TL ile davalı adına vergi dairesine ödediği üç aylık 22.500TL stopaj bedeli ve emlak komisyoncusuna ödediği 40.000 TL komisyon ücreti toplamı olan 212.500 TL tazminatın, temerrüt tarihinden itibaren ticari avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline ve davalının talep ettiği kira bedelleri yönünden borçlu olmadığının tespitine karar verilmesini istemiştirDavalı;

otopark rampası ve peyzaj ile ilgili tadilatları yaptığını, 07/08/2012 tarihinde iskan belgesini davacıya teslim ettiğini, kira sözleşmesi imzalandığında binanın enerji kapasitesinin 34.5KW olduğunu, kiracının bu hali ile iş yerini kiraladığını, kira sözleşmesinde yükümlülüğü olmadığı halde sadece kiracının ricası üzerine Mayıs 2012 de elektrik idaresine başvurduğunu ve enerji kapasitesini 69 KW ‘a çıkardığını, kiralananda hiçbir maddi yahut hukuki ayıp bulunmadığı gibi kira sözleşmesi ile davacı yana vaat edilmiş ve aslında kiralananda mevcut olmayan bir durumun da söz konusu olmadığını savunarak, davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece; menfi tespit ve tazminat taleplerinin yerinde bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine dair verilen karar, davacı tarafın temyizi üzerine, Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 23/12/2014 tarihli ve 2014/3605 E.-2014/14326 K. sayılı kararıyla.

(1) numaralı bentte davacının menfi zarar ve diğer temyiz itirazlarının yerinde olmadığı belirtildikten sonra, (2) numaralı bentte; "...Uyuşmazlık, 212.500TL menfi zararın tazmini ve kira sözleşmesi gereğince borçlu olunmadığının tespitine ilişkindir (...) Açıklandığı üzere davacı kiracının sözleşmeden dönmesi haksız olduğu gibi, sözleşmenin özel şartlar bölümü 19. maddesindeki feshi ihbar sürelerine de uymamıştır.

Davalı da gerek cevabi ihtarnamesinde, gerek cevap dilekçesinde, sözleşmedeki muacceliyet şartı gereği bir yıllık kira döneminin sonuna kadar olan kira paralarının tahsili için dava açma hazırlıkları içinde olduğunu bildirmiştir. Davacı kiracının kira süresi sona ermeden kira sözleşmesini tek taraflı feshederek kiralananı tahliye etmesi durumunda, kiracı kural olarak kira süresinin sonuna kadar kira parasından sorumludur.

Bununla birlikte davalı kiraya verenin bu yerin yeniden kiralanması konusunda gayret göstermesi, böylece zararın artmasını önlemesi için kendisine düşen ödevi yapmak durumundadır. Bu durumda davalının zararı, tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira parasından ibarettir.

Taraflar da bu süreyi sözleşmenin özel 19. maddesinde altı ay olarak kararlaştırdıklarından davacının talep edebileceği kira parası tahliye tarihinden altı aylık sürenin sonuna kadar olup, bu tarihten sonra davacı kiracının kira parasına ilişkin bir sorumluluğu olmayacaktır. Mahkeme ise, bu husus üzerinde durmadan davacı kiracının menfi tespit istemini ret etmiştir.

Bu durumda mahkemece yapılacak iş, sözleşmenin özel 19. maddesi çerçevesinde davalının talep edebileceği yoksun kalınan kira parası konusunda inceleme yaparak, bu miktarı aşan kısım yönünden davacının menfi tespit isteminin kabulüne karar vermekten ibaret olmasına karşın, eksik inceleme sonucu yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir..." gerekçesiyle bozulmuştur.

Bozma üzerine yapılan yargılama sonucunda mahkemece; davalının talep edebileceği 225.000 TL alacağı olduğu, oysa ihtarname ile 210.000 TL talep ettiği gerekçesiyle, menfi tespit talebinin reddine dair verilen karar; davacının temyizi üzerine, Dairemizin 11/02/2019 tarihli ve 2017/8216 E. - 2019/948 K. sayılı kararıyla; "...Somut olayda mahkemece bozma ilamına uyulmak suretiyle bilirkişi heyetinden rapor alınarak sonuca göre karar verilmiş ise de, davalı kiraya verenin tahliye sonrası hasar, kira veya yan gider alacağı bulunduğunu ileri sürmediği anlaşılmakla, dava konusu edilen 60.000TL’lik depozito bedelinin ödenmiş olan kira bedellerinden mahsup edilmesi gerektiği kuşkusuzdur.

Hal böyle olunca mahkemece, davalı kiraya verenin tahliye sonrası hasar, kira veya yan gider alacağı bulunduğunu ileri sürmediği gözetilerek, ilgili kira sözleşmesi ile ödendiği sabit olan 60.000 TL’lik depozito bedelinin davacı tarafça ödenen kira bedellerinden mahsup edilmesi suretiyle davacının menfi tespit istemi yönünden inceleme ve değerlendirme yapılması gerekirken, bu husus nazara alınmadan hüküm tesisi yoluna gidilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir..." gerekçesiyle bozulmuş, davalı tarafın karar düzeltme istemi üzerine de Dairemizin 24/12/2019 tarihli ve 2019/3183 E. - 2019/10556 K. sayılı kararıyla.

Somut olayda, davacı dava dilekçesinde, alacak talebinin yanısıra kira sözleşmesi sebebiyle borçlu olmadığının da tespitini istemiştir. Davalı ihtar ve icra takibi ile davalının 210.000TL borçlu olduğunu iddia ettiğine göre, davacının bu bedel üzerinden harç yatırması gerekir.

Bu durumda, Mahkemece yapılacak iş; kamu düzeninden olup, taraflarca ileri sürülmese dahi re'sen gözetilmesi gereken harçhususu dikkate alınarak davacıya dava dilekçesinde talep ettiği tutar üzerinden noksan harcı yatırması için bir sonraki duruşmaya kadar süre verilmesi, noksan harçlar tamamlanmadıkça müteakip işlemler yapılamayacağından, şayet noksan harç ikmâl edilirse işin esası incelenip hüküm kurulması,

harcın tamamlanmaması durumunda 30. maddenin son cümlesi uyarınca işlem yapılması gerekirken, bu husus gözden kaçırılarak Harçlar Yasası'nın 32. maddesine aykırı biçimde yargılamaya devam edilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirdiği, mahkeme kararının bu gerekçe ile bozulması gerekirken sehven yazılı gerekçe ile bozulduğu anlaşıldığından Dairemizin 11/02/2019 tarihli ve 2017/8216 E. - 2019/948 K. sayılı bozma ilamının kaldırılarak hükmün yazılı gerekçeyle bozulmasına karar verilmiştir.

Bozmaya uyan mahkemece; menfi tespit davasının reddine, depozito bedeli ile ilgili davanın kabulü ile 60.000 TL depozito bedelinin dava tarihinden itibaren ticari avans faiziyle birlikte davalıdan alınıp davacıya verilmesine, diğer alacaklar ile ilgili talebin feragat sebebiyle reddine karar verilmiş; hüküm, taraf vekillerince temyiz edilmiştir. 1-Dosyadaki yazılara, kararın bozmaya uygun olmasına ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre; davacı vekilinin tüm, davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2-Mahkemenin, 21/11/2013 tarihinde davacının menfi tespit ve tazminat taleplerinin yerinde bulunmadığı gerekçesiyle vermiş olduğu red kararının tazminata ilişkin kısmının, Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 23/12/2014 tarihli ve 2014/3605 E.-2014/14326 K. sayılı kararıyla temyiz eden davacının menfi zararın tazminine yönelik temyiz itirazlarının yerinde olmadığı belirtilerek bozma kapsamı dışında bırakılmak suretiyle kesinleştiği, reddi kesinleşen bu kısım içerisinde davacı tarafından menfi zarar kapsamında talep edilen depozito bedelinin de bulunduğu,

kaldı ki davacı kiracı tarafından ödenmeyen 2012 yılı Eylül ve Ekim aylarına ilişkin kira bedellerinin davalı kiraya veren tarafından depozito bedelinden mahsup edilmek suretiyle tahsil edildiğinin her iki tarafın da kabulünde bulunduğu nazara alındığında, mahkemece; depozito bedeline ilişkin talebin reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde kabulüne karar verilmiş olması, doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.